В 2012 году президент США Барак Обама подписал хорошо известный всем американским инвесторам акт JOBS, получивший название «Закон о стартапах».

Согласно этому акту, непрофессиональным инвесторам стали доступны инвестиции в непубличные компании, то есть частные лица смогли участвовать в софинансировании стартапов. До этого момента подобные инвестиции считались в США незаконными. Все дело в том, что с 1933 года (со времен Великой депрессии) американское правительство защищало своих граждан от вложений средств в активы, которые теоретически могли оказаться рискованными. Непрофессиональным инвесторам разрешалось инвестировать лишь в публичные компании, вышедшие на IPO. Входить в капитал или каким-либо еще образом предоставлять средства непубличным компаниям могли лишь профессиональные инвесторы, которые проходили аккредитацию и должны были доказать, что располагают доходом не менее 200 тысяч долларов или собственным капиталом от 1 млн долларов. Таковых на 2014 год в США насчитывалось около 8 миллионов человек.

После принятия акта в США начал развиваться краудинвестинг в стартапы. В то же время и сами инвесторы, и создатели многочисленных краудинвестинговых площадок понимали риски подобных инвестиций, снизить которые могло наличие у стартапа каких-то активов, к примеру, недвижимости.

Уже в 2012 году, практически сразу после принятия знаменитого акта, в США была основана первая краудфандинговая (краудинвестинговая) площадка Fundrise для инвестиций в недвижимость, которая и сейчас является крупнейшей в мире. В недвижимость на Fundrise уже инвестировали средства 80 тысяч граждан США. Под ее управлением сегодня находятся активы стоимостью около 3 млрд долларов.

Чуть позже в США были основаны и другие краудинвестинговые площадки, занимающиеся вложениями в недвижимость: Realty Mogul, Prodigy Network и прочие.

Крупные американские площадки предлагают инвесторам поучаствовать в разных проектах, связанных с недвижимостью: совместно с другими инвесторами можно, к примеру, выкупать недвижимость и перепродавать ее по более высокой цене, можно покупать любые объекты и сдавать их в аренду с целью получения дохода. Однако, как правило, такие проекты не обещают инвесторам высоких прибылей (сдача в аренду помещений, как жилых так и коммерческих, может принести 1–3% годовых). Наиболее доходны и востребованы на площадках девелоперские проекты, которые предполагают строительство жилых комплексов, а также объектов коммерческой недвижимости.

Работа площадки строится следующим образом: площадка находит выгодный с ее точки зрения проект, связанный с девелопментом, создает независимую компанию (стартап), которая будет реализовывать проект, и приглашает инвесторов участвовать в нем.

Схема работы российской краудинвестинговой площадки AKTIVO отличается от работы западных площадок. AKTIVO не работает с жилой недвижимостью, на площадке не представлены девелоперские проекты. Эксперты площадки постоянно мониторят рынок коммерческой недвижимости в России и отбирают наиболее доходные объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу. Объект, представленный на площадке, приобретают инвесторы, заинтересованные в пассивном доходе от сдачи его в аренду.

О том, почему площадка воздерживается от девелоперских проектов, связанных с недвижимостью, российским инвесторам объяснять не нужно. О проектах коллективных инвестиций, связанных с жилой недвижимостью, в которых так или иначе пострадали вкладчики, широко известно. Девелопмент для инвестора связан с определенными рисками. Не всегда ясно, будет ли построен объект в срок, не изменится ли стоимость проекта в процессе возведения объекта, не изменится ли его цена на момент готовности к продаже?

К примеру, возведение капитальных объектов коммерческой недвижимости в России на данный момент имеет очень низкую рентабельность и может принести убытки. Цена на объекты снизилась, тогда как стоимость материалов и рабочей силы только росла.

В то же время приобретение объекта на вторичном рынке и сдача его в аренду может обеспечивать инвесторам доходность значительно выше банковской в размере 9–17% годовых.