Блог AKTIVO
Определены векторы развития рынка коммерческой недвижимости в России
В Москве прошел всероссийский форум по коммерческой недвижимости Urban Space 2018, в котором приняли участие более 150 собственников коммерческих объектов, руководители девелоперских, финансовых и консалтинговых компаний. Эксперты обсудили текущее состояние и перспективы развития рынка. AKTIVO на форуме представляла директор по развитию краудфандинговой площадки Булгун ЭРЕНДЖЕНОВА. Сегодня она поделится своей оценкой того, куда будет двигаться рынок, а также расскажет о наиболее значимых тенденциях, озвученных на мероприятии специалистами CBRE, Knight Frank, ВТБ, OF, Stone Hedge и др.
Булгун Эрендженова
директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO

1
Рынок теряет «долларовую зависимость»
Тренд на переход к рублевому финансированию на рынке есть и будет сохраняться в будущем. Коммерческая недвижимость — это очень капиталоемкий сектор, поэтому перспективы роста его финансирования в рублях огромны и могут вырасти многократно. Именно по этой причине часть рынка и часть портфелей банков будут переходить из долларов в рубли, еще часть — из долларов в евро. Скоро можно будет наблюдать все больше кредитов, имеющих два транша — рублевый и евровый, которые дают достаточно неплохую среднюю ставку, более низкую, чем при стопроцентном долларовом финансировании. Более того, в течение ближайших нескольких лет ожидается практически полный уход доллара с российского рынка. Сейчас, несмотря на то, что некоторые арендаторы заключили договоры аренды, привязанные к доллару, они, а также сами собственники объектов недвижимости начинают понимать, что надо уходить от доллара в целях снижения валютных рисков.

2
Офисы начинают сдавать позиции
В этом году прогнозируется рекордно низкий ввод офисной недвижимости, который составит всего 220 тыс. квадратных метров. И в ближайшие три года ситуация вряд ли изменится. Офисный рынок перестает быть рынком арендатора. Собственники уже чувствуют, что спрос на их объекты возрастает, и на сильные уступки идут реже. И данная тенденция продолжится в ближайшие год-полтора, пока не произойдет нового ввода площадей. Кроме того, к настоящему моменту наблюдается рост исключительно в сегменте IT-сектора. Остальные компании обеспечивают арендодателям либо изменение локации, либо изменение метража, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Вместе с тем отмечается на рынке сейчас и увеличение доли сделок по готовому арендному бизнесу. И связано это в первую очередь с понижением ставок по депозитам в банках. Если говорить о клиентах, то в приобретении готового арендного бизнеса главным образом заинтересованы частные инвесторы или клиенты банков, у которых срок депозитов подходит к концу и которые хотят найти более высокодоходный способ инвестирования.

3
Половина российских складов в Московском регионе
На текущий момент совокупный объем качественной классифицированной складской недвижимости России составляет около 24 млн квадратных метров. При этом 13,6 млн «квадратов» приходится на московский регион, еще 3,2 млн — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и 7,2 млн — на остальные регионы страны. Спрос на склады в столичном регионе находится сейчас на рекордно высоком уровне: по итогам 8 месяцев 2018 года арендовано и куплено около 1 млн «квадратов» складских площадей. Ожидается, что до конца года совокупный объем спроса достигнет 1,5 млн. На фоне высокого спроса с начала текущего года в Москве и области ввели примерно 260 тыс. квадратных метров складских площадей классов А и В, до конца года должно быть введено ориентировочно 800‒850 тыс. «квадратов»

4
Объем арендного предложения растет только у торговых площадей
На сегодняшний день общий объем рынка торговой недвижимости в Москве составляет 6,8 млн квадратных метров, уровень вакансии — 10%. Это означает, что по разным причинам в столице пустует всего лишь 10% всех торговых площадей. А к концу года показатель вакансии, по прогнозам экспертов рынка, может еще и снизиться до 6‒7%. Наиболее качественные торговые площадки всегда были интересны крупным ритейлерам, которые не то что не снижают свои обороты, а только наращивают их. А значит, ритейл будет развиваться и дальше, арендуя все новые и новые торговые площади. Для сравнения: если за год объем арендного предложения по общей площади производственно-складской и офисной недвижимости уменьшился на 13% и 18% соответственно, то в сегменте торговых площадей он, наоборот, вырос на 9%.

Вместе с тем на рынке проявляются сейчас и определенные признаки насыщения. Так, с начала года в Москве были введены в эксплуатацию всего три новых торговых центра общей арендуемой площадью 97,5 тыс. квадратных метров. Для сравнения: четыре года назад с января по июль 2014-го в эксплуатацию было сдано 10 (!) объектов суммарной площадью свыше 400 тыс. «квадратов». В городе остается все меньше локаций, привлекательных для крупных девелоперов, поэтому и структура самого предложения столичной торговой недвижимости сегодня кардинально меняется. Основной объем сейчас составляют локальные проекты в «спальных районах», как правило, это малые форматы торговых площадей. Похожее оживление наблюдается и в ближайшем Подмосковье. Это значит, что большее количество арендаторов будет интересоваться объектами, подобными тем, которые представлены в портфеле AKTIVO. Сейчас площадка предлагает частным инвесторам стать совладельцами ряда коммерческих помещений в Московском регионе, якорными арендаторами которых являются магазины ведущих российских продовольственных сетей, таких как «Пятерочка», «Магнит», «Лента», «Виктория» и др. Торговые объекты AKTIVO реализуются по цене, предполагающей окупаемость в течение 7‒8 лет. При среднегодовой доходности на уровне 13% годовых.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
24/09/2018
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение