Тренд на переход к рублевому финансированию на рынке есть и будет сохраняться в будущем. Коммерческая недвижимость — это очень капиталоемкий сектор, поэтому перспективы роста его финансирования в рублях огромны и могут вырасти многократно. Именно по этой причине часть рынка и часть портфелей банков будут переходить из долларов в рубли, еще часть — из долларов в евро. Скоро можно будет наблюдать все больше кредитов, имеющих два транша — рублевый и евровый, которые дают достаточно неплохую среднюю ставку, более низкую, чем при стопроцентном долларовом финансировании. Более того, в течение ближайших нескольких лет ожидается практически полный уход доллара с российского рынка. Сейчас, несмотря на то, что некоторые арендаторы заключили договоры аренды, привязанные к доллару, они, а также сами собственники объектов недвижимости начинают понимать, что надо уходить от доллара в целях снижения валютных рисков.

В этом году прогнозируется рекордно низкий ввод офисной недвижимости, который составит всего 220 тыс. квадратных метров. И в ближайшие три года ситуация вряд ли изменится. Офисный рынок перестает быть рынком арендатора. Собственники уже чувствуют, что спрос на их объекты возрастает, и на сильные уступки идут реже. И данная тенденция продолжится в ближайшие год-полтора, пока не произойдет нового ввода площадей. Кроме того, к настоящему моменту наблюдается рост исключительно в сегменте IT-сектора. Остальные компании обеспечивают арендодателям либо изменение локации, либо изменение метража, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Вместе с тем отмечается на рынке сейчас и увеличение доли сделок по готовому арендному бизнесу. И связано это в первую очередь с понижением ставок по депозитам в банках. Если говорить о клиентах, то в приобретении готового арендного бизнеса главным образом заинтересованы частные инвесторы или клиенты банков, у которых срок депозитов подходит к концу и которые хотят найти более высокодоходный способ инвестирования.

На текущий момент совокупный объем качественной классифицированной складской недвижимости России составляет около 24 млн квадратных метров. При этом 13,6 млн «квадратов» приходится на московский регион, еще 3,2 млн — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и 7,2 млн — на остальные регионы страны. Спрос на склады в столичном регионе находится сейчас на рекордно высоком уровне: по итогам 8 месяцев 2018 года арендовано и куплено около 1 млн «квадратов» складских площадей. Ожидается, что до конца года совокупный объем спроса достигнет 1,5 млн. На фоне высокого спроса с начала текущего года в Москве и области ввели примерно 260 тыс. квадратных метров складских площадей классов А и В, до конца года должно быть введено ориентировочно 800‒850 тыс. «квадратов»

На сегодняшний день общий объем рынка торговой недвижимости в Москве составляет 6,8 млн квадратных метров, уровень вакансии — 10%. Это означает, что по разным причинам в столице пустует всего лишь 10% всех торговых площадей. А к концу года показатель вакансии, по прогнозам экспертов рынка, может еще и снизиться до 6‒7%. Наиболее качественные торговые площадки всегда были интересны крупным ритейлерам, которые не то что не снижают свои обороты, а только наращивают их. А значит, ритейл будет развиваться и дальше, арендуя все новые и новые торговые площади. Для сравнения: если за год объем арендного предложения по общей площади производственно-складской и офисной недвижимости уменьшился на 13% и 18% соответственно, то в сегменте торговых площадей он, наоборот, вырос на 9%.

Вместе с тем на рынке проявляются сейчас и определенные признаки насыщения. Так, с начала года в Москве были введены в эксплуатацию всего три новых торговых центра общей арендуемой площадью 97,5 тыс. квадратных метров. Для сравнения: четыре года назад с января по июль 2014-го в эксплуатацию было сдано 10 (!) объектов суммарной площадью свыше 400 тыс. «квадратов». В городе остается все меньше локаций, привлекательных для крупных девелоперов, поэтому и структура самого предложения столичной торговой недвижимости сегодня кардинально меняется. Основной объем сейчас составляют локальные проекты в «спальных районах», как правило, это малые форматы торговых площадей. Похожее оживление наблюдается и в ближайшем Подмосковье. Это значит, что большее количество арендаторов будет интересоваться объектами, подобными тем, которые представлены в портфеле AKTIVO. Сейчас площадка предлагает частным инвесторам стать совладельцами ряда коммерческих помещений в Московском регионе, якорными арендаторами которых являются магазины ведущих российских продовольственных сетей, таких как «Пятерочка», «Магнит», «Лента», «Виктория» и др. Торговые объекты AKTIVO реализуются по цене, предполагающей окупаемость в течение 7‒8 лет. При среднегодовой доходности на уровне 13% годовых.