Know Realty
Как выбрать объект для инвестиций и заработать на нём?
Инвесторы вернулись на рынок недвижимости. По данным компании JLL, объём инвестиционных сделок в России в первом полугодии 2016 года превысил $1,5 млрд, что на 46% больше, чем за аналогичный период 2015 года, а цены на квадратные метры вновь начинают расти. В условиях резких колебаний курсов валют и падения ставок по рублевым депозитам многие инвесторы рассматривают недвижимость как последний островок стабильности. Как правильно выбрать объект для инвестирования и на что обратить внимание при его эксплуатации, рассказывает Артур Устимов, операционный директор компании Aktivo, специализирующейся на инвестициях в коммерческую недвижимость.
Артур Устимов
Операционный директор AKTIVO
Как известно, недвижимость — один из самых популярных инвестиционных инструментов в России. И дело тут не только в стабильности цен на квадратные метры — они-то как раз могут расти или снижаться. Основное назначение здания или помещения — приносить доход от сдачи его в аренду. Однако в зависимости от типа и расположения объекта этот доход может сильно разниться. Для начала рассмотрим рыночные перспективы и доходность различных типов недвижимости.
Стоит ли инвестировать в жилую недвижимость?
Всякий, кто задумывается о своем будущем, планируя жить на ренту, думает прежде всего о покупке инвестиционной квартиры или даже нескольких. Проблема только в том, что жильё даёт минимальную доходность среди всех типов недвижимости. К примеру, вложив в московскую квартиру 5–6 млн руб., вы сможете получать ежемесячный доход примерно 30 тыс. рублей. Из этой суммы придётся вычесть расходы на периодический ремонт квартиры, сдаваемой жильцам, и налоги. Таким образом, доходность инвестиционного жилья составит всего 3-4% годовых. На этом фоне даже банковские депозиты оказываются гораздо выгоднее. А инвестиции в коммерческую недвижимость, способные приносить доход в размере 10-17% годовых, выглядят ещё интереснее.
Что выбрать: склад, магазин или офис?
Стать единоличным собственником помещения коммерческого назначения в Москве сегодня может инвестор, располагающий суммой от 10 млн рублей. Вопрос в том, какой объект выбрать. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в офисы или, скажем, в склады и магазины? И может ли подобными инвестициями заниматься частный инвестор, далекий от этого рынка?

На офисном рынке, к сожалению, говорить об «оттепели» пока не приходится. Кризис привёл к тому, что многие компании затягивают пояса, переезжая в офисы подешевле, а то и вовсе сокращая штат и отправляя сотрудников работать на дому.
Выбор офисных площадей в Москве очень широк. Ситуация не могла не сказаться и на стоимости аренды офисной недвижимости: ставки по-прежнему находятся на низком уровне. Таким образом, вложения в офисную недвижимость не принесут немедленного дохода и даже могут привести к убыткам из-за простоя помещений. Рынок складской недвижимости подобные проблемы затронули в меньшей степени. Тем не менее, для непрофессионального инвестора вложения в складской рынок могут также оказаться слишком рискованными. Начнём с того, что складские площади сейчас не в дефиците. В Подмосковье несложно найти помещение, которое сдаётся всего за 2 000 рублей за квадратный метр в год. Доход небольшой и может просто не оправдать необходимые инвестиции. Как правило, стабильно высокий доход приносят современные склады класса «А» размером в тысячи квадратных метров, но найти арендатора на такой объект бывает непросто, а длительные простои оборачиваются огромными убытками.

Намного более ликвидной на сегодняшней день выглядит торговая недвижимость. Как известно, в кризис весьма неплохо растут продуктовые сети. Активной экспансией сегодня занята, к примеру, «Пятёрочка». Много новых точек открывает «Магнит». Развивается и непродуктовый ритейл — истории о том, что с российского рынка уходят «одёжные» бренды, уже в прошлом. В московском регионе небольшие торговые объекты площадью 50-100 кв.м. можно приобрести со сроком окупаемости 7–8 лет. Доходность таких вложений составит примерно 14% годовых без учёта затрат на обслуживание, ремонт и налоги.
Какие налоги платит инвестор?
Для минимизации налоговой нагрузки большинство владельцев небольших объектов коммерческой недвижимости предпочитают регистрироваться как индивидуальные предприниматели. ИП, работающий по упрощённой схеме налогообложения, будет платить всего 6% налога с оборота или 15% по схеме «доходы минус расходы». Такая форма подойдёт для объектов с годовым арендным потоком не более 79 млн рублей. Для более крупных объектов придётся регистрировать общество с ограниченной ответственностью (ООО), на балансе которого будет находиться объект. В этом случае схема получения дохода инвесторов ещё сложнее — с выплат, полученных с баланса ООО в виде дивидендов, инвестор заплатит ещё 13% подоходного налога (НДФЛ).
Какие обязанности ложатся на плечи собственников коммерческой недвижимости?
В помещении всегда должны быть вода, свет и тепло, ведь арендатор, как правило, очень быстро покидает проблемный объект. На плечи владельца помещения ложатся вопросы капитального ремонта, согласования размещения вывески на фасаде и, конечно, поиск арендаторов и переговоры с ними, не говоря уже о ведении бухгалтерии. Как правило, управление более или менее крупным объектом коммерческой недвижимости отнимает немало времени и сил у его владельца, так что доход от её сдачи в аренду сложно рассматривать как пассивный.
Как получать с аренды коммерческой недвижимости пассивный доход?
Таким образом, выбор подходящего коммерческого объекта для инвестирования, его обслуживание и сдача в аренду — процесс для частного инвестора непростой. Чтобы снять часть забот и обеспечить действительно пассивный доход от таких вложений, инвестор может стать пайщиком одного из закрытых паевых фондов (ЗПИФов) коммерческой недвижимости или инвестировать в квадратные метры через краудфандинговую площадку. Подобные инструменты могут обеспечить доход от 10% до 17% годовых. Выплаты облагаются лишь одним налогом — НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Кроме того, владелец доли в объекте через паи в таком фонде свободен от забот об управлении своим имуществом: управляющая компания самостоятельно найдёт арендатора, подумает о своевременном ремонте и продаже объекта.

Впрочем, скорее всего, на рынке будут возникать и другие инструменты для розничных инвестиций в недвижимость — спрос на них будет только расти. Ведь в условиях нестабильной экономики недвижимость по-прежнему остаётся тем островком стабильности, который всегда будет привлекать инвесторов.

Источник: Know Realty
24/08/2016
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение