Инвестиции в офисную недвижимость: как выбрать прибыльный объект для инвестиций в офисы

Офисная недвижимость — популярный объект для инвестиций, предлагающий ряд преимуществ: прибыльность, стабильность, прогнозируемость. Хорошие офисы всегда в цене, их не хватает — за качественные лоты конкурируют крупные компании, включая госсектор. При этом срок службы офисных помещений — долгий, и их всегда можно переоборудовать. Как выбрать объект для инвестиций и на что обратить внимание, чтобы выйти на желаемую доходность, — читайте в статье.

Почему стоит инвестировать в рынок офисов

Рынок офисов не испытал драматичного спада в 2022 году: опустевшие штаб-квартиры зарубежных компаний в Москве быстро заняли российские — сказался дефицит качественных помещений, в целом характерный для крупнейших российских городов.

Предложение сузилось еще больше, когда в результате роста ключевой ставки девелоперы стали откладывать сроки сдачи новых бизнес-центров: по состоянию на август 2025 года ввод в эксплуатацию в целом по рынку запаздывает не меньше, чем на год. Часть этого объема офисных помещений строится под конкретного покупателя, другие — уже проданы. Все эти факторы формируют невероятно низкий показатель вакантности офисов, равный 5,4% — это минимальное значение за шестнадцать лет.

Источник: Nikoliers

В 2025 году компаниям практически не приходится выбирать — это их теперь выбирают: за высококлассные помещения нередко разворачивается конкурентная борьба. Подобная ситуация фиксируется во всех классах офисной недвижимости: Prime, A, B+ и B-. Для делового центра «Москва-Сити» и квартала высоток у м. Павелецкой характерно практически полное отсутствие предложения — по итогам первого полугодия 2025 года вакансия снизилась до 1%.

Дефицит предложения и отложенный спрос, накопившийся из-за переноса сроков сдачи, стимулируют рост арендных ставок — включая индексацию при пролонгации (до 25–35% в престижных локациях).

Самый значительный рост демонстрируют арендные ставки в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Например, по данным Nikoliers, рост ставки за аренду помещения класса Prime внутри ТТК в первом полугодии 2025 года составил 49%.

	Prime (ТТК)	Класс A (ТТК)	Класс B (ТТК)	В среднем по рынку (все классы и районы)
Рост ставки в ⵏ полугодии 2025 г.	49%	30%	9%	19%

По мнению экспертов, в отсутствие серьезных кризисных потрясений ситуация не изменится как минимум до 2030 года (лоты в строящихся объектах, которые будут сданы до 2030 года, распроданы на 70%) — а значит, арендные ставки продолжат расти.

Стратегия инвестирования в офисную недвижимость

В 2024 году около 50% офисных помещений были куплены компаниями для размещения сотрудников и столько же — с инвестиционной целью.

Существует две популярные модели инвестирования в офисную недвижимость:

• перепродажа. Недвижимость приобретается на этапе строительства (или на более раннем этапе) и продается после ввода в эксплуатацию.
• покупка для последующей сдачи в аренду. Инвестор приобретает объект (или долю в нем — например, через пай ЗПИФН) и сдает одному или нескольким арендаторам.

Перепродажа подходит для инвестора с краткосрочной стратегией — в этой модели все зависит от роста стоимости объекта к моменту его сдачи (как правило, цена «квадрата» растет более чем в два раза) и возможности «зайти» в проект на выгодных условиях на старте строительства.

По данным аналитических компаний, в 2025 году инвесторы больше прибегают к арендной модели — варианту долгосрочных инвестиций, когда инвестор ищет возможности получать регулярный пассивный доход. Высокие арендные ставки, характерные для офисной недвижимости, позволяют рассчитывать на стабильный арендный поток с доходностью до 10–14% годовых. Также стоит учитывать рост ставок и постепенный рост стоимости самого объекта.

Комфортный офис может стать прибыльной инвестицией. Фото: unsplash.com

Ключевой фактор — расположение офисной недвижимости

С позиции окупаемости инвестиций, первостепенное значение имеет расположение офиса: район и принадлежность к деловым кварталам, транспортная доступность и близость к метро. Эти критерии будут играть важную роль при найме сотрудников — известно, что в 2025 году существует проблема дефицита квалифицированных кадров, за которые борются компании.

К примеру, согласно классификации московской офисной недвижимости, бизнес-центры класса Prime должны находиться в пешей доступности от метро, путь от станции — не более 10 минут. Для класса A проезд к зданию от станции метро может осуществляться на автобусе, время ожидания которого в часы-пик должно составлять не более 15 минут.

Дефицит подобных помещений в пределах ТТК понятен: рынок новых офисов фактически «переехал» в отдаленные районы Москвы. Однако тренд на децентрализацию офисов должен пересекаться с другими трендами, чтобы офис был конкурентоспособным: например, помещение может  соответствовать концепции Work-Life Balance (с англ. — баланс между работой и жизнью). Так, вблизи современных сертифицированных бизнес-центров должно быть не менее пяти позиций сферы услуг: фитнес, кафе или столовая, химчистка, продуктовый магазин и так далее.

Для эффективного найма также важно наличие пространства для отдыха внутри бизнес-центра и, желательно, за его пределами — с выходом к благоустроенной улице или парку. 

Решением становится реставрация имеющихся зданий, которые можно преобразовать в современные бизнес-центры классов A и B+/-. Такие объекты, как правило, единичны и не закроют спрос, но станут привлекательным вариантом для инвестиций.

Классы офиса: какими бывают и как влияют на ставку

На итоговую доходность повлияет класс здания — исходя из этого критерия арендные ставки будут разительно отличаться.

Офис в пределах ТТК	Prime	Класс A	Класс B
Средняя ставка аренды в ⵏ полугодии 2025 г., тыс. руб./м2	69 169	52 209	31 300

Ранее выделялось четыре класса московской офисной недвижимости: A и B (премиальный уровень комфорта), C и D (эконом-класс и старые здания, требующие серьезных вложений в ремонт и обслуживание).

В 2024 году классификацию офисной недвижимости Москвы обновили впервые за 12 лет. Изменения стали значительными: класс повышенного комфорта A+ превратился в Prime, классы C и D были исключены — бизнес-центры эконом-класса  в столице больше не сертифицируются.

Рассмотрим подробнее три класса, которые присваивают московской офисной недвижимости в 2025 году.

Офисная недвижимость класса Prime

Бизнес-центры класса Prime должны находиться в одной из трех локаций: внутри ТТК, в деловом районе «Москва-Сити» или на Ленинградском проспекте. Это премиальные здания, построенные с использованием высококачественных материалов и передовых технических решений.

К объектам Prime предъявляются повышенные требования: например, сотрудники и посетители ожидают лифт в час-пик не более 30 секунд, а доступ к парковке не требует выхода под открытое небо. Бизнес-центр должен соответствовать экологическим стандартам и может принадлежать только одному собственнику.

Офисная недвижимость класса A

Класс А — премиальные бизнес-центры, которые могут быть менее технологичными, чем офисы Prime. Однако основные требования аналогичны: высокие потолки (3,5 метра), подземная парковка / крытая многоуровневая наземная парковка (доступ к парковке может быть не защищен от дождя), те же строгие предписания по наличию парковочных мест (например, не менее одного места на 150 м² арендуемой площади для здания между Садовым кольцом и ТТК).

Офисная недвижимость классов B+ и B-

Бизнес-центры класса B — это привычный бизнес-класс, который допускает некоторые компромиссы: например, высота потолков здесь уже 3,2 метра (для зданий B- этот критерий является необязательным), охраняемая парковка на любой территории — не только крытой, критерий транспортной доступности — факультативный.

В офисных помещения класса B- может не быть стильного интерьера, однако они соответствуют основным критериям и подходят для комфортного размещения сотрудников.

Здания, которые не отвечают основным критериям классификации, причисляются к классу С. По общему мнению представителей аналитических компаний, работавших над новой версией документа, сертификация таких бизнес-центров в современных условиях не имеет смысла.

Зная класс объекта, инвестору проще принять решение. Чтобы максимизировать желаемую доходность, необходимо также изучить планировку здания — здания с открытой планировкой выгоднее с точки зрения долгосрочных вложений, и удостовериться в объеме предстоящих ремонтных работ, если они необходимы.

Преимущества инвестиций в офисную недвижимость

Инвестиции в офисную недвижимость позволяют создать стабильный и защищенный от инфляции арендный поток с возможностью увеличения доходности за счет роста арендной ставки и стоимости объекта. Стоит отметить, что объем частных инвестиций в «офисный рынок» стремительно рос в 2024 году при высокой ключевой ставке.

Другое преимущество сегмента — высокая прогнозируемость, в основе которой несколько причин:

• долгосрочный характер договоров аренды,
• понятная структура спроса и его корреляция с экономической активностью,
• индексация арендных ставок для защиты капитала инвестора от инфляции,
• высокая ликвидность актива,
• открытая аналитика ведущих консалтинговых агентств.

С другой стороны, офисную недвижимость отличает высокий порог входа в проект. Решением может стать долевое участие посредством покупки пая закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), работающего по принципу коллективных инвестиций.

В составе фондов линейки «Активо» есть бизнес-центры, инвестиции доступны для всех инвесторов. Также есть предложение поучаствовать в клубной сделке по покупке бизнес-центра в Москве, внутри ТТК. Узнайте подробности у менеджера AKTIVO.

Источник иллюстрации на обложке: freepik.com