Инвестиции в офисную недвижимость: как выбрать прибыльный объект для инвестиций в офисы

Офисная недвижимость — популярный объект для инвестиций, предлагающий ряд преимуществ: прибыльность, стабильность, прогнозируемость. Хорошие офисы всегда в цене, их не хватает — за качественные лоты конкурируют крупные компании, включая госсектор. При этом срок службы офисных помещений — долгий, и их всегда можно переоборудовать. Как выбрать объект для инвестиций и на что обратить внимание, чтобы выйти на желаемую доходность, — читайте в статье.

Почему стоит инвестировать в рынок офисов

Рынок офисов не испытал драматичного спада в 2022 году: опустевшие штаб-квартиры зарубежных компаний в Москве быстро заняли российские — сказался дефицит качественных помещений, в целом характерный для крупнейших российских городов.

Предложение сузилось еще больше, когда в результате роста ключевой ставки девелоперы стали откладывать сроки сдачи новых бизнес-центров: в 2025 году ввод в эксплуатацию в целом по рынку запаздывал не меньше, чем на год (доля «переносов» стала рекордной — 48%, отмечает Nikoliers). При этом значительная часть общего объема офисных помещений строится под конкретного покупателя и, как следствие, уже продана. Все эти факторы формируют низкий показатель вакантности офисов, на начало 2026 года равный 5,7%, а в течение года доходивший 5,4% — минимального значения за шестнадцать лет.

Источник: Nikoliers

В 2026 году компаниям практически не приходится выбирать — это их теперь выбирают: за высококлассные помещения нередко разворачивается конкурентная борьба. Подобная ситуация фиксируется во всех классах офисной недвижимости: Prime, A, B+ и B-. Для делового центра «Москва-Сити» и квартала высоток у м. Павелецкой характерно практически полное отсутствие предложения — в 2025 году вакансия здесь снижалась до 1%.

Дефицит предложения и отложенный спрос, накопившийся из-за переноса сроков сдачи, стимулируют рост арендных ставок — включая индексацию при пролонгации (до 25–35% в престижных локациях).

Самый значительный рост демонстрируют арендные ставки в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Например, по данным Nikoliers, рост ставки за аренду помещения класса Prime внутри ТТК за период с декабря 2024 по декабрь 2025 года составил 33%.

По мнению экспертов, в отсутствие серьезных кризисных потрясений ситуация не изменится как минимум до 2030 года (лоты в строящихся объектах, которые будут сданы до 2030 года, распроданы на 70%) — а значит, арендные ставки продолжат расти.

Стратегия инвестирования в офисную недвижимость

Существует две популярные модели инвестирования в офисную недвижимость:

• перепродажа. Недвижимость приобретается на этапе строительства (или на более раннем этапе) и продается после ввода в эксплуатацию.
• покупка для последующей сдачи в аренду. Инвестор приобретает объект (или долю в нем — например, через пай ЗПИФН) и сдает одному или нескольким арендаторам.

Перепродажа подходит для инвестора с краткосрочной стратегией — в этой модели все зависит от роста стоимости объекта к моменту его сдачи (как правило, цена «квадрата» растет более чем в два раза) и возможности «зайти» в проект на выгодных условиях на старте строительства.

По данным аналитических компаний, в 2026 году инвесторы больше прибегают к арендной модели — варианту долгосрочных инвестиций, когда инвестор ищет возможности получать регулярный пассивный доход. Высокие арендные ставки, характерные для офисной недвижимости, позволяют рассчитывать на стабильный арендный поток с доходностью до 10–14% годовых. Также стоит учитывать рост ставок и постепенный рост стоимости самого объекта.

Комфортный офис может стать прибыльной инвестицией. Фото: unsplash.com

Ключевой фактор — расположение офисной недвижимости

С позиции окупаемости инвестиций, первостепенное значение имеет расположение офиса: район и принадлежность к деловым кварталам, транспортная доступность и близость к метро. Эти критерии будут играть важную роль при найме сотрудников — известно, что в 2026 году существует проблема дефицита квалифицированных кадров, за которые борются компании.

К примеру, согласно классификации московской офисной недвижимости, бизнес-центры класса Prime должны находиться в пешей доступности от метро, путь от станции — не более 10 минут. Для класса A проезд к зданию от станции метро может осуществляться на автобусе, время ожидания которого в часы-пик должно составлять не более 15 минут.

Дефицит подобных помещений в пределах ТТК понятен: рынок новых офисов фактически «переехал» в отдаленные районы Москвы. Однако тренд на децентрализацию офисов должен пересекаться с другими трендами, чтобы офис был конкурентоспособным: например, помещение может  соответствовать концепции Work-Life Balance (с англ. — баланс между работой и жизнью). Так, вблизи современных сертифицированных бизнес-центров должно быть не менее пяти позиций сферы услуг: фитнес, кафе или столовая, химчистка, продуктовый магазин и так далее.

Для эффективного найма также важно наличие пространства для отдыха внутри бизнес-центра и, желательно, за его пределами — с выходом к благоустроенной улице или парку. 

Решением становится реставрация имеющихся зданий, которые можно преобразовать в современные бизнес-центры классов A и B+/-. Такие объекты, как правило, единичны и не закроют спрос, но станут привлекательным вариантом для инвестиций.

Классы офиса: какими бывают и как влияют на ставку

На итоговую доходность повлияет класс здания — исходя из этого критерия арендные ставки будут разительно отличаться.

Офис в пределах ТТК	Prime	Класс A	Класс B
Средняя ставка аренды в 2025 г., тыс. ₽./м2	61 248	51 113	34 578

Ранее выделялось четыре класса московской офисной недвижимости: A и B (премиальный уровень комфорта), C и D (эконом-класс и старые здания, требующие серьезных вложений в ремонт и обслуживание).

В 2024 году классификацию офисной недвижимости Москвы обновили впервые за 12 лет. Изменения стали значительными: класс повышенного комфорта A+ превратился в Prime, классы C и D были исключены — бизнес-центры эконом-класса  в столице больше не сертифицируются.

Рассмотрим подробнее три класса, которые присваивают московской офисной недвижимости в 2026 году.

Офисная недвижимость класса Prime

Бизнес-центры класса Prime должны находиться в одной из трех локаций: внутри ТТК, в деловом районе «Москва-Сити» или на Ленинградском проспекте. Это премиальные здания, построенные с использованием высококачественных материалов и передовых технических решений.

К объектам Prime предъявляются повышенные требования: например, сотрудники и посетители ожидают лифт в час-пик не более 30 секунд, а доступ к парковке не требует выхода под открытое небо. Бизнес-центр должен соответствовать экологическим стандартам и может принадлежать только одному собственнику.

Офисная недвижимость класса A

Класс А — премиальные бизнес-центры, которые могут быть менее технологичными, чем офисы Prime. Однако основные требования аналогичны: высокие потолки (3,5 метра), подземная парковка / крытая многоуровневая наземная парковка (доступ к парковке может быть не защищен от дождя), те же строгие предписания по наличию парковочных мест (например, не менее одного места на 150 м² арендуемой площади для здания между Садовым кольцом и ТТК).

Офисная недвижимость классов B+ и B-

Бизнес-центры класса B — это привычный бизнес-класс, который допускает некоторые компромиссы: например, высота потолков здесь уже 3,2 метра (для зданий B- этот критерий является необязательным), охраняемая парковка на любой территории — не только крытой, критерий транспортной доступности — факультативный.

В офисных помещения класса B- может не быть стильного интерьера, однако они соответствуют основным критериям и подходят для комфортного размещения сотрудников.

Здания, которые не отвечают основным критериям классификации, причисляются к классу С. По общему мнению представителей аналитических компаний, работавших над новой версией документа, сертификация таких бизнес-центров в современных условиях не имеет смысла.

Зная класс объекта, инвестору проще принять решение. Чтобы максимизировать желаемую доходность, необходимо также изучить планировку здания — здания с открытой планировкой выгоднее с точки зрения долгосрочных вложений, и удостовериться в объеме предстоящих ремонтных работ, если они необходимы.

Преимущества инвестиций в офисную недвижимость

Инвестиции в офисную недвижимость позволяют создать стабильный и защищенный от инфляции арендный поток с возможностью увеличения доходности за счет роста арендной ставки и стоимости объекта. Стоит отметить, что объем частных инвестиций в «офисный рынок» стремительно рос в 2024 и 2025 г.г. при высокой ключевой ставке.

Другое преимущество сегмента — высокая прогнозируемость, в основе которой несколько причин:

• долгосрочный характер договоров аренды,
• понятная структура спроса и его корреляция с экономической активностью,
• индексация арендных ставок для защиты капитала инвестора от инфляции,
• высокая ликвидность актива,
• открытая аналитика ведущих консалтинговых агентств.

С другой стороны, офисную недвижимость отличает высокий порог входа в проект. Решением может стать долевое участие посредством покупки пая закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), работающего по принципу коллективных инвестиций.

В составе фондов линейки «Активо» есть бизнес-центры, инвестиции доступны для всех инвесторов. Также есть предложение поучаствовать в клубной сделке по покупке бизнес-центра в Москве, внутри ТТК. Узнайте подробности у менеджера AKTIVO.

Источник иллюстрации на обложке: freepik.com