Недвижимость на Бали (Индонезия): сколько стоит, как купить россиянам, особенности инвестирования

В сентябре 2024 г. планируется возобновить прямое авиасообщение между Россией и Индонезией — «Аэрофлот» уже внес в расписание рейсы в Денпасар, столицу провинции Бали в Индонезии. Этот шаг делает Бали еще более привлекательным регионом для туризма. 

Особенности инвестирования в недвижимость на Бали

Инвестиции в развивающиеся страны имеют свои особенности. Прежде всего, они связаны с законодательством, которое сильно отличается от привычной россиянам европейской практики. 

Инвестору, который присматривается к недвижимости на Бали, следует знать следующие моменты. 

Месторасположение проекта

На Бали локация играет ключевую роль в оценке инвестиционной привлекательности проектов. Площадь острова — более 5 тыс. км². Однако для строительства пригодно лишь 5% земли. Инвесторы видят большой потенциал в недвижимости, которая строится рядом с океаном. Обратите внимание на проекты, которые находятся вблизи лучших пляжей Бали: Нуса-Дуа, Паданг-Паданг, Пандава, Джимбаран, Санур.

Фото freepik.com

Еще один маркер удачной локации — пятизвездочные отели, которые строят в самых престижных местах. 

В центральной части острова недвижимость стоит в десятки раз дешевле, однако здесь слабо развита инфраструктура, поэтому для инвестиций такие варианты рассматривать не стоит. 

Разрешение на строительство на острове

Проверьте, есть ли у девелоперской компании разрешение на строительство — так называемое PBG (Perizinan Bangunan Gedung). Разрешением на строительство часто называют другие документы: например, PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, разрешение на размещение), согласование банжаров и т. д., но все эти документы не имеют отношения к разрешению на строительство. Ниже — фрагмент реального документа PBG. Оно выдано проекту OceaniQ. Полная версия документа — по ссылке. 

Отсутствие PBG может говорить о том, что проект не соответствует всем нормам (таким, как плотность застройки, отступы от океана и т.д.). Это, в свою очередь, может привести к рискам заморозки проекта или даже сносу построек.

Документы, подтверждающие право владения недвижимостью на Бали

Любой иностранец имеет право владеть недвижимостью на Бали. Это право подтверждается генеральным соглашением, заверенным лицензированным нотариусом, и называется лизхолд или фрихолд. 

• Фрихолд — это право собственности. 
• Лизхолд — это долгосрочный договор аренды. 

Лизхолд не стоит путать с обычной арендой. Это практически право собственности, только ограниченное во времени. Это право регистрируется нотариально и записывается в общедоступные реестры. Лизхолд можно продлить по истечению срока договора. 

Фрихолд можно оформить только через индонезийскую компанию (ранее сотрудником такой компании должен был быть индонезиец, сейчас необязательно). И этот вариант значительно дороже лизхолда. 

Что выбрать — фрихолд или лизхолд? В связи с тем, что оформить фрихолд гораздо сложнее, большинство инвесторов выбирают лизхолд. 

В лизхолде могут быть прописаны условия пролонгации. Например, проект OceaniQ заключил лизхолд на 25 лет с возможностью продления и привязкой стоимости аренды к курсу золота. Также право аренды можно передавать по наследству или перепродавать его. Таким образом, лизхолд никак не ущемляет права инвесторов. 

Налоги

Инвестор, который приобретает недвижимость на Бали, уплачивает два стандартных налога:

• НДС (VAT) 11% и 1% нотариусу за оформление и проведение сделки — при покупке недвижимости. 
• 10% — на доход от аренды или продажи имущества. 

Стоит отметить, что НДС (VAT) может быть включен в сумму покупки недвижимости — эти нюансы стоит уточнять у продавца.

Юридические тонкости 

Инвестору не стоит экономить на юридическом оформлении документов. Например, вам могут предложить сэкономить 1% от суммы договора на заверении у нотариуса. Или занизить стоимость в договоре, чтобы оптимизировать налоги. Это большой риск: если ситуация дойдет до судебных разбирательств, то вы не сможете претендовать на большее, чем прописано в договоре. 

Вместе с нотариусом необходимо привлечь и юристов, которые согласуют правильный текст договора. Опытные инвесторы советуют обращаться к юристам из Джакарты, которые более компетентны региональных коллег. 

Если выбираете недвижимость у девелопера, обязательно запрашивайте договор аренды/покупки земли (фрихолд/лизхолд, о которых писали выше). 

Например, у проекта OceaniQ заключен лизхолд с правом пролонгации на 25 лет  

5 критериев для выбора проекта

Итак, при выборе проекта для инвестиций стоит обратить внимание на следующие моменты. 

• Прозрачность сделки. Инвестор должен понимать, при каких условиях он может выйти из проекта, как именно будет реализовываться проект.
• Обоснованность финансовой модели. Все планы должны иметь подтверждение в виде конкретных расчетов.
• Юридическая безопасность. У продавца должны быть все документы, подтверждающие легальность строительства и реализации жилых объектов. 
• Локация. Хорошую ликвидность может дать только удачная локация — вблизи океана, рядом с пятизвездочными отелями.
• Надежная команда. Бали — сложный регион для строительства. У команды, которая реализует проект, должен быть большой опыт в этой сфере. 

Сколько стоит недвижимость на Бали

На Бали жилая недвижимость существенно дешевле, чем в Москве. Например, за $130 000 на острове можно приобрести новую студию или квартиру площадью около 40 квадратных метров с полной отделкой и мебелью в нескольких минутах ходьбы от океана. В Москве за ту же сумму доступны варианты, как правило, за МКАДом и нуждающиеся в ремонте.На острове есть недвижимость и премиум-класса. Вилла с двумя спальнями и бассейном обойдется в $ 600-700 тыс. На иллюстрации — инвестиционная модель виллы OceaniQ. Цены актуальны на момент написания статьи (август 2024 г.).

В среднем, срок окупаемости недвижимости на Бали — 6-7 лет. Доход от аренды может приносить 14-15% годовых в долларах, если удастся подобрать вариант в хорошей локации и чтобы он был привлекательным для туристов. 

Если вложиться в строящиеся объекты, можно получить доходность больше — от 30-50% годовых (от роста стоимости актива до момента его реализации). Здесь также важна локация и качество строительства. 

Как купить россиянам недвижимость на Бали

Никаких ограничений для россиян нет, они могут свободно покупать недвижимость на Бали. Оплату можно провести через банк, который не попал под санкции, с помощью зарубежных счетов или криптовалюты.

Чтобы обезопасить себя от сомнительных вариантов, найдите надежного партнера — российскую компанию, которая проверит объект и девелоперов. Сделку можно оформить дистанционно — для Бали это привычное дело. 

Сам процесс сделки проходит в несколько этапов: сначала инвестор выбирает недвижимость, затем подписывает договор и проводит оплату. Если управлять недвижимостью будет компания, то нужно подписать дополнительный договор — эти детали нужно узнавать непосредственно у менеджеров. 

Инвестиции на Бали — перспективное направление. Сейчас идет активное строительство вилл в разных районах острова. Надежные варианты от опытных застройщиков представлены в каталоге вилл. По всем предложениям компания Aktivo провела юридический Due Diligence — процедуру анализа и проверки документов, связанных с реализацией проектов. 

Приобретите недвижимость в одном из самых живописных мест на планете, чтобы обеспечить себе стабильный пассивный доход в валюте.