Как выгодно продать объект коммерческой недвижимости?

Размер налоговых отчислений напрямую зависит от формы владения объектом. В частности, если объектом владеет физическое лицо, оно уплачивает налог в размере 13% от суммы сделки (в случае если владеет им менее пяти лет). Если владельцем выступает ИП, который не использует объект для своей непосредственной коммерческой деятельности, налог составит те же 13%. В ином случае налогообложение, как правило, составляет 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами.

В случае если объектом владело ООО, компания обязана заплатить НДС, налог на прибыль, а собственник компании, получивший дивиденды с продажи, заплатит налог на прибыль в размере 13%. ООО на упрощенной системе налогообложения будет освобождено от выплаты НДС и налога на прибыль.

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий оплату части суммы покупки наличными. В этом случае в договоре фиксируется заниженная стоимость. Такая схема, разумеется, незаконна и несет в себе риски как для покупателя, так и продавца. Первый в случае проблем с приобретенным объектом не сможет требовать по суду полного возврата средств, а продавец рискует нарваться на мошенника, который может оформить на себя объект, не доплатив продавцу (такие случаи известны на рынке).

Также одним из распространенных способов снижения налогового бремени в России является продажа объекта недвижимости убыточной компанией. Так можно сэкономить 20% налога на прибыль. Безусловно, перевод объект на баланс убыточной компании — схема не совсем законная, кроме того, она не освобождает от уплаты НДС.

Продажа не объекта недвижимости, а самой компании, которая ею владеет, часто практикуется на рынке. В данном случае участники сделки освобождены от уплаты НДС. Однако такая форма сделки не всегда выгодна покупателю. Ведь, как и в случае с «черным налом», он не сможет предъявить претензии продавцу через суд, так как приобретал не недвижимость, а доли в ООО.

Небольшие объекты ценой 50–200 млн рублей часто находятся в собственности ИП (годовая выручка от сдачи объекта в аренду, согласно законодательству, не должна превышать 120 млн руб.).

Однако и собственниками довольно крупных объектов в российской практике достаточно часто выступают несколько ИП на «упрощенке», в результате и выплаты налогов при продаже недвижимости минимальны. В то же время такая ситуация не всегда устраивает покупателя, который понимает, что договориться с несколькими владельцами сложно: каждый из них может повлиять на ход сделки, часто имеет свои представления о цене продаваемого объекта, может отказаться от продажи и т. д.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), в который и переводится здание или помещение, покупатель же приобретает паи данного фонда (ценную бумагу). Необходимости уплаты НДС в этом случае не возникает. Такой способ структурирования сделки выгоден для объектов стоимостью от 150 млн рублей с высоким арендным потоком и предпочтителен для коллективных инвестиций в недвижимость. Формирование ЗПИФ для совершения сделок практикуют в России как наша площадка AKTIVO, так и другие краудинвестинговые проекты, которые в последнее время все чаще появляются на рынке.

Переведя объект в ЗПИФ, собственник продает паи фонда инвесторам, желающим вложить средства в коммерческую недвижимость, при посредничестве краудфандинговой площадки. Площадка получает право эксклюзивной продажи объекта и обязуется продать его в трехмесячный срок, в противном случае она выплачивает собственнику крупный штраф (оговоренный в договоре). Учитывая стандартный срок экспозиции объектов на рынке и время, которое в среднем тратится на проведение сделки, можно смело утверждать, что краудфандинговая площадка — выгодный вариант для тех собственников недвижимости, которые хотят продать объект быстро.

При этом продажа паев происходит поэтапно, а во время проведения сделки продавец продолжает получать ежемесячный доход от сдачи объекта в аренду, соразмерный его доле на данный момент.

Кроме того, при желании собственник может «выйти» из объекта лишь частично, то есть выставить его на площадке, выручить необходимую сумму и сохранить за собой необходимое количество паев. При этом его доход станет пассивным, так как управление объектом будет осуществлять специализированная управляющая компания площадки.