Как выгодно продать объект коммерческой недвижимости?

Размер налоговых отчислений напрямую зависит от формы владения объектом. В частности, если объектом владеет физическое лицо, оно уплачивает налог в размере 13% от суммы сделки (если владеет им менее пяти лет). Когда владельцем выступает ИП, который не использует объект для своей непосредственной коммерческой деятельности, налог составит те же 13%. В ином случае налогообложение, как правило, составляет 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами.

Если объектом владело ООО на общей системе налогообложения, то компания обязана заплатить НДС, налог на прибыль, а собственник компании, получивший дивиденды с продажи, заплатит НДФЛ в размере 13-15%. ООО на упрощенной системе налогообложения будет освобождено от уплаты НДС и налога на прибыль, но перечислит в бюджет либо 6% от дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий оплату части суммы покупки наличными. Схема, при которой в договоре фиксируется заниженная стоимость, разумеется, незаконна и несет в себе риски как для покупателя, так и продавца. Первый в случае проблем с приобретенным объектом не сможет требовать по суду полного возврата средств, а продавец рискует нарваться на мошенника, который может оформить на себя объект, не доплатив продавцу (такие истории известны на рынке).

Также одним из распространенных способов снижения налогового бремени в России является продажа объекта недвижимости убыточной компанией. Так можно сэкономить 20% налога на прибыль. Безусловно, перевод объекта на баланс убыточной компании — схема не совсем законная, кроме того, она не освобождает от уплаты НДС.

Продажа не объекта недвижимости, а самой компании, которая ею владеет, часто практикуется на рынке. В данном случае участники сделки освобождены от уплаты НДС. Однако такая форма сделки не всегда выгодна покупателю. Ведь, как и в примере с «черным налом», он не сможет предъявить претензии продавцу через суд, так как приобретал не недвижимость, а доли в ООО.

Небольшие объекты ценой 50–200 млн ₽ часто находятся в собственности ИП на упрощенке. При этом годовая выручка от сдачи объекта в аренду, согласно законодательству, не должна превышать с 2024 г. 265,8 млн ₽ (максимальный доход с учетом индекса дефлятора, статья 346.13 НК РФ).

Однако и собственниками довольно крупных объектов в российской практике достаточно часто выступают несколько ИП на «упрощенке», в результате и выплаты налогов при продаже недвижимости минимальны. В то же время такая ситуация не всегда устраивает покупателя, который понимает, что договориться с несколькими владельцами сложно: каждый из них может повлиять на ход сделки, часто имеет свои представления о цене продаваемого объекта, может отказаться от продажи и т. д.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), в который и переводится здание или помещение. Покупатель же приобретает паи данного фонда (ценную бумагу). При этом необходимости уплаты НДС не возникает. Такой способ структурирования сделки выгоден для объектов стоимостью от 150 млн ₽ с высоким арендным потоком и предпочтителен для коллективных инвестиций в недвижимость.

Переведя объект в ЗПИФ, собственник имеет возможность продать паи фонда инвесторам, желающим вложить средства в коммерческую недвижимость. AKTIVO получает право эксклюзивной продажи паев и обязуется продать их в оговоренный срок, в противном случае выплачивает собственнику крупный штраф (оговоренный в договоре). Учитывая стандартный срок экспозиции объектов на рынке и время, которое в среднем тратится на проведение сделки, можно смело утверждать, что такой подход — выгодный вариант для тех собственников недвижимости, которые хотят продать объект быстро.

При этом продажа паев происходит поэтапно, а во время проведения сделки продавец продолжает получать ежемесячный доход от сдачи объекта в аренду, соразмерный его доле на данный момент.

Кроме того, при желании собственник может «выйти» из объекта лишь частично, выручить необходимую сумму и сохранить за собой необходимое количество паев. При этом его доход станет пассивным, так как коммерческую эксплуатацию объекта будет осуществлять специализированная компания.