Рынок складской недвижимости России в 2026 году: обзор и анализ
В сегменте инвестиций складская недвижимость занимает вторую после офисов позицию по объему вложений. Однако относительно короткие сроки реализации проектов и участие надежных, платежеспособных компаний в качестве арендаторов делает склады перспективным активом с точки зрения отдачи для инвесторов.
В этой статье рассмотрим тренды складской недвижимости в 2026 году и актуальные возможности для инвестирования.
Основные тренды в 2026 году на рынке складской недвижимости
Последние годы рынок складской недвижимости переживает расцвет: по объему ввода, спросу, арендным ставкам склады несколько лет подряд обновляли рекорды. Ожидается, что в ближайшие годы острый голод по площадям будет утолен, однако до насыщения рынка пока далеко.
Драйвером для нового строительства складов в 2025 году стали онлайн-операторы и крупные ритейлеры. Так, по данным аналитиков IBC Real Estate, объем сделок ритейлинговых сетей в складском сегменте в 2025 году вырос на 57%.
В 2024 году рынок недвижимости справился с серьезным вызовом — резким повышением ключевой ставки с 7,5% до 21%. Этот фактор повлиял, прежде всего, на девелоперов, которым пришлось заморозить или закрыть часть проектов из-за невыгодных условий по заемному финансированию. На этом фоне начали стремительно расти арендные ставки.
Естественное следствие повышения арендных ставок — падение спроса. При этом, как отмечает Nikoliers, рекордные показатели ввода 2025 года пришлись именно на период ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ. В результате вакансия начала расти, что спровоцировало нисходящую коррекцию ставок в Москве, МО и Санкт-Петербурге — но не в регионах, где рост ставок продолжается, а вакансия остается ниже 3%.
*Указана средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды (₽/кв. м/год) на готовые свободные сухие складские помещения в регионах без учета операционных расходов и НДС. Источник: Nikoliers
Отметим, значительное падение арендных ставок на рынке складской недвижимости в целом маловероятно из-за растущих издержек по эксплуатации складских комплексов.
В какой локации искать склады для инвестиций
Основные логистические хабы — это, конечно, зоны Москвы и Санкт-Петербурга. Однако здесь все сложнее приобрести интересные для инвестиций проекты, так как готовые объекты, как правило, уже нашли своих инвесторов, а новые или строящиеся логопарки продаются за 70-80 тыс. ₽ за квадратный метр, что делает инвестиции низкодоходными. Кроме того, как мы отметили выше, арендные ставки на складскую недвижимость в этих локациях в начале 2026 года демонстрируют нисходящий тренд.
Интересно выглядят проекты в регионах — особенно в восточном направлении. После введения санкций и беспрецедентного снижения торговли с западными странами восток превратился в главный транспортный коридор для экспорта и импорта.
Екатеринбург, Казань, Омск, Новосибирск — в этих и других крупных логистических хабах есть дефицит складских площадей, и можно найти выгодные варианты для инвестиций.
Инвестиции в региональный склад
Инвестировать в склады можно через форму ЗПИФН — закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Работу ЗПИФов контролирует ЦБ РФ, этот вариант инвестиций безопасен и удобен за счет низкого порога входа.
В декабре 2025 года компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.
ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».
- Доходность — 22,4% годовых
- Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
- Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
- Доступен для неквалифицированных инвесторов
- Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже
В состав фонда «Активо двадцать два» вошел логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2
Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.