AKTIVO - Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 6 - Обзор

Супермаркет Виктория

Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 6

Супермаркет Виктория - фото здания 1
Супермаркет Виктория - фото здания 2
Супермаркет Виктория - фото здания 3
Супермаркет Виктория - фото здания 4
Супермаркет Виктория - фото здания 5
Супермаркет Виктория - фото здания 6
Категория здания
Стрит-ритейл
Стоимость 1 кв. м.
157 544.52 
Площадь
2408 кв.м
Балансовая стоимость
130 123 000  ₽

Описание

Инвесторам предлагается профессионально отобранный объект недвижимости институционального качества формата street-retail — двухэтажный продуктовый супермаркет «Виктория», расположенный в подмосковном городе Долгопрудный, по адресу Лихачевское шоссе, д. 6. Данное предложение представляет собой отличную возможность инвестирования в рынок торговых помещений в секторе продуктового ритейла, являющегося наиболее привлекательным сектором коммерческой недвижимости в России.

На стадии отбора по предлагаемому объекту недвижимости был проведен полный инвестиционный анализ. Данный магазин бренда «Виктория» имеет стабильные показатели по соотношению аренды к выручке. Объект располагается на первой линии домов центральной магистрали города и обладает при этом удобной парковкой. Площадь и состояние здания привлекательны для конкурентов и смежных видов бизнеса. Арендатором супермаркета является один из крупнейших и надежных продуктовых ритейлеров России - группа компаний «Виктория», имеющий длительную и прозрачную историю работы на данном объекте.

Планировка

План объекта - 1
План объекта - 2

Расположение

Объект располагается в центральной части г. Долгопрудный на единственной магистрали, по которой совершается въезд в город – Лихачевское шоссе. Данная транспортная артерия является единственной для въезда и выезда из города, что обеспечивает наиболее высокий автомобильный трафик возле объекта.

Гипермаркет находится в окружении более чем 20 жилых домов (около 9 000 человек), которые обеспечивают гарантированный пешеходный трафик. Прилегающая территория располагает просторной парковкой на 30 автомобилей, что также способствует увеличению потока посетителей к арендатору и потенциальному спросу на объект.

Уникальность расположения заключается в том, что в радиусе 300 метров вокруг объекта не представлено ни одного магазина федеральных продуктовых сетей, а в радиусе 3 000 м. нет ни одного гипермаркета, способного предложить столь же богатый ассортимент товаров.

В радиусе 300 м. от объекта расположен крупнейший в городе Парк им. «30-летия Победы», несколько государственных учреждений и учреждений дошкольного образования.

Финансы

Прогноз на период

январь 2020 — декабрь 2020
Чистый операционный доход
Прибыль к распределению
Комиссия за управление
Расходы
Валовый доход
59 529 324.90  ₽
Расходы
- 13 392 467.02  ₽
Чистый операционный доход
= 46 136 857.89  ₽
Комиссия за управление
- 5 767 107.24  ₽
Прибыль к распределению
= 39 380 835.97  ₽

Данные по работе фонда

Апрель 2016 Май 2016 Июнь 2016 Июль 2016 Август 2016 Сентябрь 2016 Октябрь 2016 Ноябрь 2016 Декабрь 2016 Январь 2017 Февраль 2017 Март 2017 Апрель 2017 Май 2017 Июнь 2017 Июль 2017 Август 2017 Сентябрь 2017 Октябрь 2017 Ноябрь 2017 Декабрь 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018 Август 2018 Сентябрь 2018 Октябрь 2018 Ноябрь 2018 Декабрь 2018 Январь 2019 Февраль 2019 Март 2019 Апрель 2019 Май 2019 Июнь 2019 Июль 2019 Август 2019 Сентябрь 2019 Октябрь 2019 Ноябрь 2019 Декабрь 2019 Январь 2020 Февраль 2020 Март 2020 Апрель 2020
Доход 5 574 220.00 ₽ 4 512 626.07 ₽ 4 615 406.25 ₽ 5 032 648.98 ₽ 4 912 421.30 ₽ 6 509 429.58 ₽ 4 804 000.65 ₽ 5 710 835.51 ₽ 9 614 958.02 ₽ 717 629.59 ₽ 5 275 727.00 ₽ 5 320 128.50 ₽ 5 893 303.75 ₽ 5 314 725.01 ₽ 5 245 691.86 ₽ 5 260 857.82 ₽ 5 096 358.57 ₽ 5 213 479.37 ₽ 5 542 879.46 ₽ 5 795 602.69 ₽ 5 476 101.55 ₽ 5 532 525.37 ₽ 5 786 377.71 ₽ 5 613 414.00 ₽ 5 582 590.46 ₽ 6 341 098.46 ₽ 4 980 034.84 ₽ 5 328 409.64 ₽ 5 171 807.14 ₽ 5 359 253.04 ₽ 4 984 190.23 ₽ 5 236 483.96 ₽ 5 452 338.52 ₽ 5 436 460.54 ₽ 5 495 095.83 ₽ 5 517 279.45 ₽ 5 191 327.42 ₽ 5 804 759.06 ₽ 5 433 666.02 ₽ 6 127 685.16 ₽ 5 529 675.29 ₽ 4 825 391.49 ₽ 5 950 316.56 ₽ 4 965 789.44 ₽ 5 457 682.13 ₽ 5 365 379.54 ₽ 5 650 318.19 ₽ 5 437 996.71 ₽ 5 488 743.52 ₽
Расход 1 225.00 ₽ 149 436.00 ₽ 2 153 042.77 ₽ 1 170 880.34 ₽ 745 196.00 ₽ 2 182 658.68 ₽ 1 333 683.60 ₽ 1 347 696.39 ₽ 1 249 748.45 ₽ 2 836 085.20 ₽ 1 779 972.42 ₽ 2 145 984.15 ₽ 1 640 405.32 ₽ 878 190.17 ₽ 850 722.31 ₽ 1 697 094.07 ₽ 1 088 895.77 ₽ 994 964.78 ₽ 1 844 405.87 ₽ 1 212 492.60 ₽ 1 073 340.34 ₽ 1 902 707.36 ₽ 1 246 777.46 ₽ 1 342 843.45 ₽ 2 164 126.47 ₽ 1 233 147.32 ₽ 1 147 339.44 ₽ 1 671 514.92 ₽ 1 087 670.78 ₽ 1 277 030.85 ₽ 1 768 439.33 ₽ 1 189 171.10 ₽ 1 392 661.58 ₽ 1 955 500.00 ₽ 1 238 173.78 ₽ 1 347 862.38 ₽ 1 747 906.88 ₽ 1 368 179.26 ₽ 1 180 389.48 ₽ 1 697 695.74 ₽ 1 199 825.65 ₽ 1 215 472.95 ₽ 1 771 096.78 ₽ 1 451 641.68 ₽ 1 733 057.54 ₽ 1 432 449.95 ₽ 1 519 375.82 ₽ 1 380 479.71 ₽ 1 947 834.64 ₽
ЧОД 5 572 995.00 ₽ 4 363 190.07 ₽ 2 462 363.48 ₽ 3 861 768.64 ₽ 4 167 225.30 ₽ 4 326 770.90 ₽ 3 470 317.05 ₽ 4 363 139.12 ₽ 8 365 209.57 ₽ -2 118 455.61 ₽ 3 495 754.58 ₽ 3 174 144.35 ₽ 4 252 898.43 ₽ 4 436 534.84 ₽ 4 394 969.55 ₽ 3 563 763.75 ₽ 4 007 462.80 ₽ 4 218 514.59 ₽ 3 698 473.59 ₽ 4 583 110.09 ₽ 4 402 761.21 ₽ 3 629 818.01 ₽ 4 539 600.25 ₽ 4 270 570.55 ₽ 3 418 463.99 ₽ 5 107 951.14 ₽ 3 832 695.40 ₽ 3 656 894.72 ₽ 4 084 136.36 ₽ 4 082 222.19 ₽ 3 215 750.90 ₽ 4 047 312.86 ₽ 4 059 676.94 ₽ 3 480 960.54 ₽ 4 256 922.05 ₽ 4 169 417.07 ₽ 3 443 420.54 ₽ 4 436 579.80 ₽ 4 253 276.54 ₽ 4 429 989.42 ₽ 4 329 849.64 ₽ 3 609 918.54 ₽ 4 179 219.78 ₽ 3 514 147.76 ₽ 3 724 624.59 ₽ 3 932 929.59 ₽ 4 130 942.37 ₽ 4 057 517.00 ₽ 3 540 908.88 ₽
Комиссия за управление 48 910.71 ₽ 52 427.21 ₽ 191 016.84 ₽ 306 851.18 ₽ 63 096.21 ₽ 487 856.10 ₽ 515 931.37 ₽ 540 278.00 ₽ 1 028 944.33 ₽ 58 115.27 ₽ 49 816.37 ₽ 749 959.30 ₽ 581 057.24 ₽ 849 034.75 ₽ 898 306.00 ₽ 456 833.81 ₽ 549 289.28 ₽ 406 779.66 ₽ 607 560.31 ₽ 186 440.68 ₽ 0.00 ₽ 225 991.08 ₽ 0.00 ₽ 983 220.34 ₽ 242 457.32 ₽ 116 101.69 ₽ 508 474.58 ₽ 387 472.82 ₽ 398 305.08 ₽ 78 813.56 ₽ 357 424.78 ₽ 387 288.14 ₽ 389 830.51 ₽ 227 265.93 ₽ 0.00 ₽ 291 666.67 ₽ 491 837.79 ₽ 250 000.00 ₽ 541 666.67 ₽ 474 618.51 ₽ 233 333.33 ₽ 191 666.67 ₽ 219 239.51 ₽ 166 666.67 ₽ 243 333.33 ₽ 298 033.28 ₽ 141 666.67 ₽ 0.00 ₽ 454 897.48 ₽
Доход на распределение 5 515 280.36 ₽ 4 301 325.96 ₽ 2 069 306.64 ₽ 3 511 857.39 ₽ 4 092 771.77 ₽ 3 764 198.08 ₽ 2 874 024.75 ₽ 3 738 606.13 ₽ 7 165 122.69 ₽ 0.00 ₽ 3 445 938.21 ₽ 2 271 048.80 ₽ 3 577 611.19 ₽ 3 720 677.51 ₽ 3 334 969.55 ₽ 3 083 951.46 ₽ 3 378 451.28 ₽ 3 738 514.59 ₽ 3 022 269.21 ₽ 4 363 110.09 ₽ 4 402 761.21 ₽ 3 403 826.93 ₽ 4 540 437.32 ₽ 3 109 533.48 ₽ 3 168 379.55 ₽ 3 959 777.32 ₽ 3 234 977.73 ₽ 3 120 278.00 ₽ 3 610 628.03 ₽ 5 062 757.44 ₽ 4 866 944.76 ₽ 3 590 312.86 ₽ 3 599 076.94 ₽ 3 253 694.61 ₽ 4 259 597.56 ₽ 3 816 741.56 ₽ 2 893 249.42 ₽ 4 137 358.02 ₽ 3 602 498.32 ₽ 3 900 370.91 ₽ 4 049 849.64 ₽ 3 379 918.54 ₽ 3 959 980.27 ₽ 3 314 147.76 ₽ 3 432 624.59 ₽ 3 618 229.64 ₽ 3 960 942.37 ₽ 1 327 517.00 ₽ 3 032 678.07 ₽
Доход на пай до НДФЛ 42.39 ₽ 33.06 ₽ 15.90 ₽ 26.99 ₽ 31.45 ₽ 28.93 ₽ 22.09 ₽ 28.73 ₽ 55.06 ₽ 0.00 ₽ 26.48 ₽ 17.45 ₽ 27.49 ₽ 28.59 ₽ 25.63 ₽ 23.70 ₽ 25.96 ₽ 28.73 ₽ 23.23 ₽ 33.53 ₽ 33.84 ₽ 26.16 ₽ 34.89 ₽ 23.90 ₽ 24.35 ₽ 30.43 ₽ 24.86 ₽ 23.98 ₽ 27.75 ₽ 38.91 ₽ 37.40 ₽ 27.59 ₽ 27.66 ₽ 25.00 ₽ 32.74 ₽ 29.33 ₽ 22.23 ₽ 31.80 ₽ 27.69 ₽ 29.97 ₽ 31.12 ₽ 25.97 ₽ 30.43 ₽ 25.47 ₽ 26.38 ₽ 27.81 ₽ 30.44 ₽ 10.20 ₽ 23.31 ₽

Рейтинг AKTIVO

A
AAA
AA
A
BBB
BB
B
CCC
CC
C
Показатель Значение Балл
Cap rate (средний за 5 лет) 14.1% 5
Стоимость квадратного метра 150 237.24 5
Срок договора аренды 13 лет (до 2029 г.) 5
Отрасль арендатора Продукты питания 4
Финансовая устойчивость бизнеса арендатора Высокая 4
Доля аренды в выручке арендатора <8% 4
Конкурирующих объектов на потоке, в радиусе 500 метров 1 5
Парковка >20 машиномест 5
Приближенность метро более 1 км. 0
Остановок общественного транспорта в радиусе 500 метров 2 3
Релевантных POI в радиусе 500 метров 2 (школа, парк) 3
Просматриваемость объекта Прямая видимость 4
Количество жилых домов в радиусе 300 метров. > 16 5

Управление рисками

Негативные изменения рыночной конъюнктуры

Традиционно компания «Активо» относит продуктовых ритейлеров к категории одних из наиболее устойчивых участников рынка.

Спрос на продукты питания является базовой потребностью населения, что дает возможность прогнозировать сохранение динамики роста выручки подобных арендаторов.

По данным ГК «Виктория» выручка сети за 3 квартал 2015 г. выросла на 11.5% по сравнению с 3 кварталом 2014 года, что подтверждает неэластичность спроса на товары, предлагаемые супермаркетами «Виктория».Таким образом негативные изменения рыночной конъюнктуры в наименьшей степени могут затронуть игроков категории фуд-ритейл.

Неисполнение обязательств со стороны текущего арендатора

С арендатором заключен долгосрочный договор аренды, успешно прошедший регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Срок действия договора составляет 15 лет, что является признаком наличия долгосрочной стратегии арендатора по нахождению на объекте.

Значительные инвестиции, осуществленные арендатором в период редевелопмента объекта полностью за свой счет, также говорят о намерении ГК «Виктория» сохранить свое присутствие на объекте на протяжении длительного периода времени.

Подводя итог отметим, что согласно данным из отчетности ГК «Виктория», находящейся в открытом доступе, за 2014 и 2015 года ГК «Виктория» был закрыт всего 1 супермаркет, причиной чему стала невозможность перевода магазина в новый формат из-за небольшой площади, что говорит о высокой «стрессоустойчивости» данного арендатора.

Физическая утрата / повреждение Объекта

Согласно условиям договора аренды, заключенного с арендатором, начиная с 2014 года ГК «Виктория» ежегодно страхует здание от гибели и ущерба на сумму 10 000 000 USD.

Помимо данной страховой суммы «Активо» дополнительно проводит страхование объекта (см. Правила Доверительного Управления)

Таким образом в случае повреждения/частичной гибели здания страховая компания компенсирует инвестору понесенный ущерб.

Снижение регулярного дохода

Компания «Активо» всегда тщательно подходит к выбору объектов для инвестирования, анализируя все аспекты, влияющие на доходность объекта.

ГК «Виктория», демонстрирующая стабильный рост бизнеса на протяжении нескольких лет, при подписании договора аренды полностью приняла на себя обязательства по оплате арендной платы, номинированной в российских рублях. Данный факт позволяет избежать риска признания в судебном порядке арендодателя «незаконно обогащающимися» на пересчете валютной арендной ставки по текущему обменному курсу, и , как следствие, - риска пересмотра арендной ставки по указанному основанию в течение всего срока действия договора аренды.

Финансовые выплаты

Доходность
Сумма выплат

Оборот паев

Рассчитать доходность

Рассчитать доходность

Сумма инвестиций
300000 ( 102 паев )
Доходность в первый год от арендных платежей
(до НДФЛ, на момент формирования фонда)
11.60%
Первоначальная стоимость фонда
356 537 020 ₽
Приобретенных паев
102
Стоимость пая
(на момент формирования фонда)
2 857.14 ₽
Ваш ежемесячный доход
(~за 10 лет, до НДФЛ, на момент формирования фонда)
2 817.14
Сопровождение сделки 2%
2%, но не менее 2000 рублей, включено в стоимость
5 947.52
К оплате итого:
297 375.90
Оставить заявку

Наш менеджер свяжется с вами в течение 24 часов

Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение