5 самых распространенных способов структурирования сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости
Продажа объектов коммерческой недвижимости, как правило, долгий и непростой процесс, который может растянуться на несколько месяцев. При этом сделка купли-продажи предполагает уплату немалых налогов. Выбирая тот или иной вариант структурирования сделки, собственники чаще всего думают как раз об оптимизации налогообложения. О том, какие варианты структурирования сделки существуют на рынке, рассказываем в этой статье.
Какие налоги нужно платить при прямой продаже коммерческой недвижимости?
С точки зрения законопослушного налогоплательщика оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех соответствующих налогов. Как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн рублей владеют ИП. Если индивидуальный предприниматель не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить 13% налога на доходы (если владел объектом не более 5 лет). Если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. Если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, такая организация не платит НДС с продажи объекта. Но использовать упрощенную схему налогообложения могут лишь небольшие компании, доходы которых не превышают 120 млн рублей в год. Если объект коммерческой недвижимости генерирует большой денежный поток и оборот его выше, при продаже компания обязана уплачивать НДС, налог на прибыль, а также 13% в виде дивидендов акционерам со средств, полученных от продажи.
Какие способы оптимизации налогообложения объектов коммерческой недвижимости практикуются на рынке?
Если объект продает компания, показывающая систематический убыток, она не будет платить налог на прибыль в размере 20%. Поэтому в российской практике некоторые покупатели перед продажей переводят объект на юридическое лицо, имеющее убытки. Безусловно, такая схема довольно сомнительна, к тому же все остальные налоги компания все равно должна заплатить.
Кроме того, некоторые предприниматели до сих пор используют незаконную схему передачи части суммы в виде наличных средств через банковскую ячейку: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене, продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, а затем продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на приобретенный объект. Такая схема таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд, если, например, на объекте обнаружились проблемы.
Можно ли продать не объект, а компанию, которая им владеет?
Один из вариантов структурирования сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости заключается в том, что продаются доли в ООО. Такой вариант предусматривает продажу не самого объекта недвижимости, а компании, на балансе которой он числится. При продаже долей ООО не возникает необходимости уплачивать НДС. Однако при возникновении проблем у приобретателя и обмана со стороны продавца суд не сможет рассматривать первого в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а бизнес.
Какие еще варианты структурирования сделок встречаются на практике?
В России распространена ситуация, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП. Все ИП работают по «упрощенке» (и, соответственно, должны будут заплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами). Между тем покупатель объекта не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Какой вариант структурирования сделки наиболее удобен при приобретении объекта пулом инвесторов?
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС. Такой вариант удобен, если приобрести объект планирует пул инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Каждый из покупателей может стать собственником паев закрытого паевого фонда недвижимости. Почему AKTIVO использует такой вариант структурирования сделки, что такое ЗПИФ и чем выгоден такой формат совместного владения и управления коммерческой недвижимостью, можно почитать здесь.