Как устроена краудфандинговая площадка AKTIVO?

Миссия AKTIVO — дать возможность инвесторам получать доход с наиболее ликвидных и дорогих объектов недвижимости. Краудфандинг позволяет инвесторам покупать объекты недвижимости сообща. При этом каждый из них может вложить в проект ту сумму, которой располагает. Стать собственником доли в коммерческой недвижимости с помощью краудфандинговой площадки можно, имея в наличие всего 500 тыс. руб., тогда как стоимость самого объекта будет составлять несколько десятков тысяч долларов.

Аналогичные краудфандинговые площадки впервые появились в США в 2010 году. Инструмент стал настолько популярным в мире, что теперь подобных площадок насчитывается более 200.

Краудфандинг открыл перед российскими инвесторами новые возможности. Во-первых, инвестиции в крупные и доходные объекты коммерческой недвижимости стали доступны широкому кругу людей, менеджерам и топ менеджерам компаний, владельцам небольшого бизнеса, людям, получившим наследство, да и вообще всем желающим сохранить и приумножить свои сбережения. Благодаря краудфандингу частный инвестор получил возможность приобрести долю в объекте недвижимости и получать доход от сдачи ее в аренду. Такие вложения намного выгоднее банковского депозита. Как правило, инвесторы площадки получают 11—12% годовых (чистыми).

Свою долю в недвижимости впоследствии можно перепродать с выгодой для себя. К примеру, сейчас цены на недвижимость низки, как никогда, а что будет через год или два? Многие аналитики прогнозируют «откат», то есть в среднесрочной перспективе цены на недвижимость могут пойти в рост. Как именно инвестор может продать свою долю с прибылью, читайте здесь.

Многие знают, что недвижимость — прекрасный инструмент для пенсионных накоплений. А краудфандинговая площадка позволяет инвесторам покупать недвижимость частями, по мере появления свободных средств. Постепенно скупая доли в объекте (или разных объектах недвижимости), совсем не трудно создать «запас прочности» на старость и жить на доходы от ренты.

Для осуществления инвестиций в объекты недвижимости краудинвестинговая площадка AKTIVO создает монофонды. Монофонд — это фонд, активом которого является определенный объект недвижимости. Становясь участником (т.е. пайщиком) такого фонда, инвестор также становится долевым собственником данного объекта недвижимости.

Правовая форма монофонда — закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости — это не юридическое лицо, а обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, имущественных прав и другого имущества, принадлежащего пайщикам фонда. ЗПИФ — такая форма коллективного инвестирования, при которой у множества собственников не возникнет проблемы «тупиковых ситуаций» (deadlock) при решении вопросов управления объектом.

На сегодняшний день в России ЗПИФ — это наиболее подходящая правовая форма для осуществления коллективных инвестиций. К сожалению, само слово «ЗПИФ» в глазах некоторых инвесторов носит негативный оттенок. Дело в том, что в начале 2000-х (а иногда и сейчас) ЗПИФы создавались с целью совместно строительства жилых домов, причем не все проекты были доведены до конца, и вкладчики стали обманутыми дольщиками. Это происходило по разным причинам. Например, деньги с населения собирали мошенники, управляющая компания не имела достаточного опыта строительства, возникали форсмажорные обстоятельства и прочее. Однако сам по себе ЗПИФ не может иметь ни негативной, ни положительной коннотации. Утверждать, что ЗПИФ не надежен, все равно, что говорить то же самое про такие организационные формы, как ООО, АО и др. Ведь ООО и акционерные общества тоже иногда банкротятся.

ЗПИФ — это всего лишь финансовый инструмент, введённый в оборот для решения специфических инвестиционных задач.

Имущество фонда передано в управление управляющей компании (УК), именно поэтому доход инвестора площадки пассивный. УК решает вопросы с арендаторам объектов, проблемы текущего ремонта и т.п. Ее задача — своевременно и регулярно перечислять собственникам их доход.

УК монофондов площадки является профессиональным участником рынка ценных бумаг и действуют на основании лицензии Банка России. При этом имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Все условия работы УК определяются в правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Службе Банка России по финансовому рынку (СБРФР).

Управляющей компанией монофондов AKTIVO является ООО «КСП Капитал УА». Принципы работы «КСП Капитал УА»:

• любое управленческое решение принимается компанией исключительно в интересах клиента;
  
  
• компания обеспечивает всесторонний контроль над всеми аспектами управления доверенными активами;
  
  
• условия вознаграждения УК удобны для инвесторов площадки.
  
  

Подробнее о компании «КСП Капитал УА» можно узнать на веб-сайте по адресу http://www.kspcapital-am.ru/ru/.

УК управляет объектом монофонда, но, как было сказано выше, имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда. Такой принцип предусматривается законодательством об инвестиционных фондах. Таким образом, имущество фонда учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, поэтому в случае возникновения проблем у УК, имущество фонда, то есть объект недвижимости, останется в полной сохранности. Согласно правилам доверительного управления фондом, УК не имеет права продавать имущество пайщиков.

В случае банкротства УК имущество фонда не входит в конкурсную массу, а по-прежнему остается собственностью пайщиков монофонда.

В случае отзыва лицензии УК пайщики фонда смогут выбрать новую УК, которая будет управлять объектом недвижимости.

Землетрясение, пожар или даже цунами, так не характерные для Москвы, или снос здания — все это не страшно инвесторам AKTIVO. Дело в том, что все объекты недвижимости, приобретаемые инвесторами площадки, застрахованы в размере 100% их стоимости. Обязанность УК страховать все объекты предусмотрена в правилах доверительного управления монофондами AKTIVO. Если вдруг от здания, в которое вложились инвесторы, остались одни головешки или руины, страховая компания возместит фонду полную стоимость объекта. Деньги от страховки могут быть направлены как на покупку нового объекта недвижимости взамен утраченного, так и на выплаты пайщикам.