Каких арендаторов недвижимости предпочитает AKTIVO?
Каждому инвестору важна доходность, и каждый собственник недвижимости хотел бы получать высокую арендную плату. Тем не менее дело не только в сумме платежей, но и в том, насколько арендатор готов к стабильному и долгосрочному сотрудничеству. О том, какие арендаторы более предпочтительны для собственника помещений, рассказываем подробно.
Какие арендаторы платят за помещение самую высокую цену?
Высокие ставки арендатор часто компенсирует, заключая договор с правом на досрочное расторжение. В этом случае собственник помещения рискует в любой момент остаться без арендатора и вынужден будет срочно искать нового. Но дело не только в этом. Высокие ставки аренды (выше среднерыночных) предлагает собственникам зачастую не совсем легальный бизнес. Например, игровые клубы, спрятавшиеся под вывеской букмекерских контор. Торговцы-нелегалы, которые, как ни странно, есть и среди «продуктовиков». Такие арендаторы могут платить самые высокие арендные ставки, однако для собственника помещения в 95% случаев погоня за прибылью любой ценой заканчивается конфузом.
Например, несколько лет назад столица была опутана сетью игровых клубов «Вулкан», которая платила арендные ставки выше рынка. Многие собственники помещений, погнавшись за прибылью, в экстренном порядке выгоняли старых арендаторов, чтобы пустить к себе игровые клубы. Как только игровые автоматы в стране запретили, сеть «Вулкан» вынуждена была покинуть помещения, а их собственники долго не могли найти новых арендаторов, особенно это коснулось тех, кто расстался с прежними партнерами со скандалом.
Часто высокую цену предлагают те компании, которые только выходят на рынок и любыми способами стараются занять самые лучшие помещения. Однако уже через год такой арендатор, как правило, просит снизить арендную ставку до среднерыночных значений, грозя разрывом отношений.
Каков портрет надежного арендатора?
На наш взгляд, лучшие качества арендатора — это стабильность, надежность, прогнозируемость и прозрачность бизнеса. Очень важно, чтобы компания стабильно работала на рынке и имела прибыль: такой арендатор, как правило, ответственно относится к выбору помещения и вряд ли его покинет, едва заняв. Если компания открытая и собственник помещения может посмотреть ее финансовые показатели, это тоже плюс. Важно также, чтобы арендатором была российская компания или западная структура, основные вопросы бизнеса которой решаются в российском офисе. Если головное подразделение находится в Европе, США или Китае, общение может оказаться проблематичным, а менеджеры могут не знать специфики российского рынка или отвечать на письма с месячной задержкой.
Какие арендаторы входят в список лучших в России?
К лучшим арендаторам в России мы относим крупнейшие продуктовые сети, среди них такие компании, как X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), «Магнит» и ГК «Дикси» («Дикси», «Виктория»).
В рейтинг лучших арендаторов России стоит внести и сети фастфуда. Популярность вкусного и демократичного питания в России только растет, поэтому растут и ведущие сети общепита. Здесь в тройку лучших арендаторов входят «Вкусно и точка», Burger King и KFC. Неплохие экономические показатели этих сетей отражаются и на арендных ставках, которые они готовы платить.
Также к наиболее желанным арендаторам относятся госбанки или банки с госучастием, такие как Сбербанк, «ВТБ» и «Россельхозбанк». Недвижимость, арендуемая банками, должна удовлетворять специфическим требованиям кредитных организаций. В последнее время банки уменьшают количество физических офисов, предпочитая развитие онлайн. Однако о значительном сокращении сетей речь пока не идет. К тому же бизнес банков с госучастием устойчив в любой кризис.
Кто же является арендатором объектов в фондах AKTIVO?
Для объектов в фондах недвижимости AKTIVO мы рассматривали многих арендаторов. Однако пришли к выводу, что лучшие арендаторы для нас — это продуктовые сети («Пятерочка», «Магнит», «Да!»). И чем дольше мы работаем на рынке, тем больше убеждаемся в том, что наша политика абсолютно верна. Бизнес крупнейших продовольственных сетей устойчив к турбулентности экономики, даже в кризис они демонстрируют рост прибыли и прирастают все новыми точками. Бизнес крупнейшей в стране компании продуктового ритейла X5 Retail Group (по числу торговых точек сеть лидирует в России) стабильно развивается, демонстрируя рост оборота и прибыли ежеквартально. «Магнит» также имеет одну из крупнейших продовольственных сетей в России и сейчас активно реформирует свой бизнес. Мы уверены, что все инновации пойдут на пользу компании и обеспечат ей стабильный рост оборотов и прибыли.