Бизнес на недвижимости: как заработать на перепродаже квартир
Отмена льготных ипотечных программ и высокая ключевая ставка изменили рынок жилой недвижимости. Заработать на перепродаже квартир стало сложнее, некоторые инвесторы переключились на другие типы недвижимости.
Однако жилая недвижимость была и остается островком стабильности в мире инвестиций.
Зачем инвестировать в квартиры в 2025 году
У недвижимости есть неоспоримое преимущество — стабильность. Цены на этот класс активов неизменно растут, именно поэтому часть капитала состоятельные люди стараются «переводить» в квадратные метры.
Но есть особенность — недвижимость реагирует на инфляцию с некоторым запозданием. Исключение — жилая недвижимость, цены на которую растут вместе с ценами на продукты. В частности, именно поэтому инвестиции в квартиры по объему занимают второе место в структуре общих транзакций, и это несмотря на колоссальную просадку ипотеки, которая повлияла на рынок в 2024 г.
Из отчета консалтинговой компании Nikoliers
Однако бизнес на жилой недвижимости имеет свои особенности. Разберем их в этой статье.
Как заработать на перепродаже квартир в 2025 г.
На графике видно, как менялась стоимость квартир в Москве в разных классах. Наибольший рост показал премиум-класс: за IV квартал цены выросли на +11,4% по отношению к III кварталу и на +28% за год.
График из отчета консалтинговой компании Nikoliers
В 2024 году бизнес на жилой недвижимости сместился в сторону премиум-класса, где нет зависимости от ипотеки и кредитных программ (как в эконом- и комфорт-сегментах). По мнению экспертов, в 2025 году тенденция сохранится.
Инвестиции в премиум-класс имеют свои особенности. Необходимо тщательно выбирать лоты: анализировать этажность, вид из окна, планировку, качество ремонта, расположение и инфраструктуру самого ЖК. Покупатели премиальной недвижимости готовы хорошо платить за комфорт, безопасность, эстетику, но на их выбор влияют даже мелочи.
Как увеличить доходность бизнеса на недвижимости
Стандартная перепродажа квартир не приносит такой прибыли, как флиппинг — ремонт помещений с учетом интересов потенциальных покупателей.
Флиппинг позволяет получить 20-30% прибыли за короткий срок. Хорошо спланированный проект занимает 4-6 месяцев. Ремонт значительно повышает привлекательность объектов, готовые решения быстрее находят покупателя и приносят большую прибыль, чем пустые квартиры.
Ремонт в премиальной квартире должен быть безупречным
Один из ключевых факторов успеха — наличие надежных подрядчиков для проведения ремонтных работ. Затягивание ремонта может оказаться фатальным для такого рода бизнеса, потому что чем дольше идет сделка, тем меньше заработает инвестор.
Как заработать на перепродаже квартир и сэкономить на налогах
Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13/15% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому им приходится платить налоги, что уменьшает доходность.
Однако для оптимизации налогов флипперы открывают ИП и платят налоги по УСН: или 6% с доходов (т. е. со всей суммы, вырученной за продажу недвижимости), или 15% с положительной разницы между ценой покупки и продажи недвижимости (модель «доходы минус расходы»).
Оптимизация налогов, наличие ремонтной бригады, знание юридических законов — флипперу нужно многое знать и уметь. Все это может напугать инвестора, однако есть способ зарабатывать на флиппинге без потери времени и сил.
Бизнес на недвижимости через форму ЗПИФ
Прошли те времена, когда необходимо было непосредственно владеть компанией, чтобы получать от нее прибыль. Сейчас любой человек может купить акции и получать дивиденды от роста бизнеса, к которому не имеет отношения.
Так и с недвижимостью. Чтобы зарабатывать на перепродаже квартир, необязательно напрямую покупать объекты и погружаться с головой в ремонт. Инвестировать в этот бизнес можно через форму ЗПИФ — закрытого паевого инвестиционного фонда. Эта форма имеет ряд преимуществ.
- Профессиональное управление: инвесторы не вмешиваются в работу фонда и экономят время и деньги.
- Высокий уровень защищенности инвестиций. Работу фондов контролирует ЦБ РФ.
- Конфиденциальность. В открытых реестрах отсутствует информация о владельцах паев фондов.
- Низкий порог входа. Сравните: покупка квартиры обойдется в несколько десятков миллионов рублей, а «зайти» в фонд можно с суммой в разы меньше.
- Экономия на налогах, которая «зашита» в структуру ЗПИФ. Сделки, проводимые в контуре фонда, освобождены от НДС и НДФЛ.
Фонд «Активо флиппинг»
ЗПИФН «Активо флиппинг» — первый в России фонд, который инвестирует в стратегию флиппинг квартир. Фонд покупает квартиры премиум-класса, проводит ремонт с целью генерации большей доходности и продает с наценкой.
- Порог входа — от 575 тыс. ₽.
- Прогнозируемая доходность — 27% годовых (IRR).
- Выплаты дохода — раз в год, полный возврат инвестиций — через три года.
Пример отремонтированной квартиры командой Aktivo
Как и остальные ЗПИФы, отобранные компанией AKTIVO, фонд «Активо флиппинг» доступен для неквалифицированных инвесторов. У инвесторов будет возможность перевести паи на биржу, а также воспользоваться ЛДВ — льготой досрочного владения активами. Узнать подробнее о работе фонда можно на странице или в Telegram-канале.
