Инвестиции в «бумажную» недвижимость — что это, преимущества и недостатки, как начать инвестировать

В США этот инструмент инвестиций давно себя зарекомендовал: за последние 20 лет инвестирования, американские фонды недвижимости дали наибольшую доходность по сравнению со многими другими активами, согласно исследованиям J.P. Morgan. Однако в России такие фонды только набирают популярность.

Фонды «бумажной» недвижимости — что это?

Фонды недвижимости — это инструмент коллективных инвестиций, в котором стоимость объекта (или нескольких) недвижимости, входящего в состав фонда, разделена на определенное количество паев — именных ценных бумаг, подтверждающих право их владельца на владение долей этого объекта.

На отечественном рынке такие фонды представлены в виде закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), а за границей это называется REIT (от англ. «Real Estate Investment Trust» — инвестиционный траст недвижимости).

Имущество такого фонда может быть представлено как в виде жилой недвижимости (апартаменты, квартиры, коттеджи, дома), так и в виде коммерческой недвижимости (отели и гостиницы, офисы, склады, торговая недвижимость), а также может включать земельный участок.

Ввиду февральских событий 2022 года и санкционного давления, инвестиции в иностранный рынок стали затруднительны для отечественного инвестора, поэтому особенности подобных инвестиций в недвижимость мы разберем на примере российских фондов.

Инвестиции в «бумажную» недвижимость на примере ЗПИФ

Существует два вида ЗПИФ недвижимости: биржевые, паи которых находятся в свободном обороте на бирже, и небиржевые — паи такого фонда можно приобрести через управляющую компанию.

Также ЗПИФ недвижимости различают по типу инвесторов:

• Для квалифицированных инвесторов: в состав фонда помимо недвижимости могут входить любые финансовые активы — акции, облигации и даже заемные денежные средства, которые позволяют увеличить сумму приобретаемых активов и повысить доходность фонда для пайщиков.
• Для неквалифицированных инвесторов: включают в себя, в основном, объекты недвижимости и денежные средства, а также финансовые инструменты первого уровня.

Далее мы будем говорить о небиржевых ЗПИФах недвижимости для неквалифицированных инвесторов, так как количество таких инвесторов преимущественно.

Преимущества

Коллективные инвестиции в недвижимость, через закрытый паевый инвестиционный фонд, позволяют отдельному пайщику стать владельцем доли объекта. Какие плюсы имеет данный вид инвестиций:

• Низкий порог входа: инвестировать в ЗПИФН можно от 300 000 рублей, что существенно меньше стоимости квартиры или, тем более, объекта коммерческой недвижимости. Данная сумма является минимальной стоимостью 1 пая согласно нормативному акту ЦБ РФ, введенному в апреле 2017 года.
  
• Надежность: объект фонда находится под управлением профессиональной УК, которая лицензируется ЦБ РФ. Деятельность фонда контролируется спецдепозитарием, который следит за соблюдением 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах», а также отвечает за учет инвесторов и регистрацию их прав в Росреестре. Имущество ЗПИФ не может быть включено в конкурсную массу, его нельзя арестовать.
  
• Безопасность: объект недвижимости, заведенный в фонд, проходит ежегодный аудит и проходит процедуру перестрахования с учетом индексации его полной стоимости.
  
• Доходность: среди консервативных инструментов инвестирования ЗПИФы недвижимости предлагают самую высокую доходность — около 10-15% годовых (до вычета НДФЛ) при условии качественного объекта в составе фонда и при грамотном управлении со стороны УК. Это позволяет не только уберечь капитал от инфляции, но и заработать. Дополнительно инвестор может заработать при погашении или продаже своего пая на разнице между стоимостью покупки и продажи.
  
• Диверсификация: инвестор имеет возможность приобрести паи в разных фондах и получать доход с разных объектов недвижимости, минимизируя потенциальные риски.
  
• Удобство: инвестор получает ежемесячные (или ежеквартальные) выплаты дохода в рублях, регулярную отчетность по деятельности фонда и его доходности.
  
• Пассивность дохода: управление арендаторами, оплата коммунальных услуг, обслуживание и ремонт объекта, соответствие нормам и требованиям по безопасности контролирует и осуществляет управляющая компания.

Также УК выступает в роли налогового агента, что освобождает инвестора от необходимости заполнения и подачи деклараций, за исключением момента продажи паев.

Недостатки

Как и у любого инвестиционного инструмента, у ЗПИФов есть свои минусы.

• Ликвидность: в отличие от инвестиций в другие ценные бумаги — акции или облигации — данный тип инвестиций отличается меньшей ликвидностью: средний срок продажи пая небиржевого фонда составляет 40-45 дней.
  
• Срок инвестиций: следует понимать, что инвестиции в недвижимость, будь то прямые или «бумажные» — это долгосрочная инвестиция. В зависимости от того, что прописано в правилах доверительного управления фондом, срок их жизни составляет от 3 до 15 лет.
  
• Непостоянство доходности: доходность фонда недвижимости может варьироваться в рамках года ввиду изменений в арендных и коммунальных платежах арендаторов объекта, съезда (или заселения) одного или нескольких из них, уплаты фондом квартальных налогов, проведения капитальных и/или аварийных ремонтных работ и т.д.

Как начать инвестировать в «бумажную» недвижимость?

ЗПИФ и проконсультировавшись с финансовым советником, выбрать наиболее привлекательный объект и оформить покупку пая.

Однако, не стоит забывать и об осторожности. Особенно — в вопросах сохранности вашего капитала.

Во-первых, стоит как следует изучить управляющую компанию — компание бывают разные, а вы должны понимать, кому доверяете свой капитал.

Во-вторых, необходимо ознакомиться с правилами доверительного управления фонда — часто встречаются очень широкие полномочия, позволяющие УК реинвестировать ваш капитал в высокорисковые финансовые инструменты, что может повлечь за собой их потерю. Этот же момент лучше уточнить у консультанта перед приобретением паев фонда: если он начнет «плавать» в формулировках или уклоняться от прямого ответа об источнике доходов фонда — это будет повод насторожиться.

В-третьих, важно изучить объект недвижимости, завернутый в фонд. Встречаются фонды, в состав которых входит некачественный объект, который может оказать негативное влияние на доходность фонда.