Инвестиции в коммерческую недвижимость: виды, плюсы и минусы, доходность, риски

Виды инвестиций в коммерческую недвижимость в России

Коммерческая недвижимость включает в себя различные виды объектов, такие как офисы, торговая недвижимость, склады, гостиницы, рестораны и многое другое. Перед инвестированием важно тщательно изучить каждый вид объектов и определить, какой из них наиболее подходит для вашей инвестиционной стратегии.

Офисы — один из самых распространенных видов коммерческой недвижимости. Офисы арендуются компаниями, которым необходимы помещения для осуществления рабочей деятельности. В период 2022-2023 гг. данный сегмент недвижимости переживает не лучшие времена: с рынка уходят зарубежные компании, образовалось большое количество вакантных площадей, что способствует снижению уровня арендной ставки и, как следствие, доходности.

Склады — вид коммерческой недвижимости, предназначенный для хранения готовой продукции и сырья. В период 2020-2022 гг. данный сегмент недвижимости был особенно востребован ввиду активного роста e-commerce в России, вызванного вводом ограничений пандемии COVID-19, однако после начала СВО спрос существенно снизился, ввиду ухода с российского рынка зарубежных компаний.

Одним из основных преимуществ складской недвижимости является низкий уровень расходов на ее техническое обслуживание. При выборе объекта, важно обращать внимание на его местоположение, которое оказывает высокое влияние на спрос у арендаторов и уровень арендной ставки. Чаще всего инвесторы покупают складские помещения рядом с крупными предприятиями или стратегически важными транспортными развязками.

Торговая недвижимость — вид коммерческой недвижимости, площадь которой предназначена для розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Основным преимуществом инвестирования в торговую недвижимость является ее адаптация к кризисным ситуациям за счет высокой гибкости в управлении арендными отношениями: рост арендного потока за счет индексации арендных ставок и розничного товарооборота (РТО), диверсификация и ротация арендной матрицы.

При выборе объекта, также важно обращать внимание на его местоположение, так как это оказывает непосредственное влияние на поток посетителей, что является одним из основных факторов привлекательности для арендаторов. Также необходимо учитывать техническое состояние и возраст объекта, потенциальные затраты на обслуживание и ремонт, а также риски возможного ухода арендатора и изменения конкурентной ситуации на рынке.

Гостиницы и рестораны — наименее популярный тип коммерческой недвижимости для инвестирования в России, при этом является одним из наиболее рискованных. Гостиницы и рестораны требуют значительных затрат на обслуживание и управление, а также имеют высокую зависимость от сезонности, туристической индустрии и экономической ситуации в стране.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Существует несколько основных вариантов инвестирования в коммерческую недвижимость:

Прямое владение объектом коммерческой недвижимости

Прямое владение предполагает приобретение инвестором в собственность объекта недвижимости. Этот вариант инвестирования может быть наиболее прибыльным (до 15% годовых), однако требует наличие серьезного стартового капитала: средняя стоимость объекта street retail формата «супермаркет» площадью 1 500 м² в Москве составляет около 400 млн ₽.

Владение коммерческой недвижимостью требует постоянного внимания и высокой степени вовлеченности. В качестве собственника вам будет необходимо:

• эффективно управлять арендными отношениями;
  
• гарантировать качество коммунальных услуг, заключать договоры с подрядчиками, своевременно оплачивать счета от РСО и перевыставлять счета арендаторам;
  
• проводить плановые работы с инженерными системами, конструктивом, кровлей и фасадом здания, обеспечивать безопасность, а также уборку и обслуживание мест общего пользования объекта;
  
• соблюдать требования действующих норм и законодательства РФ и полностью нести административную и уголовную ответственность.

Вы также можете нанять команду специалистов, которая будет всем этим заниматься, однако это способствует дополнительным расходам, что существенно повлияет на ваш доход.

Вложение в коммерческую недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы)

Этот способ позволяет инвестировать даже в самые крупные объекты коммерческой недвижимости при небольшом стартовом капитале инвестора: сегодня минимальный размер инвестиций в ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН) для частных (неквалифицированных) инвесторов, согласно указанию ЦБ, составляет 100 000 рублей.

Инвесторы приобретают долю в фонде (паи фонда) и получают доход в соответствии с ее размером, а управляющая компания занимается управлением объектом недвижимости, являющимся имуществом фонда. Это позволяет сэкономить время, силы и средства инвесторов, поскольку им не нужно самостоятельно вести операционную деятельность, а также выплачивать налоги и другие эксплуатационные расходы. При этом доходность фонда может достигать 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и 18,2% годовых последующие 10 лет.

Конечно, как и в любой инвестиционной сфере, при инвестировании в ЗПИФ недвижимости существуют риски — результаты работы фонда зависят от эффективности работы управляющей компании, экономической ситуации, сезонности и других факторов.

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость:

1. Регулярный доход в виде поступлений от арендной платы.
   
2. Возможность роста капитала на долгосрочной основе.
   
3. Налоговые преимущества, например амортизация здания.
   

Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость:

1. Высокий порог входа (если инвестировать не через ЗПИФ недвижимости).
   
2. Необходимость постоянного управления и обслуживания объекта.
   
3. Высокий уровень конкуренции в некоторых секторах коммерческой недвижимости.

Риски инвестирования в коммерческую недвижимость

Как и любая форма инвестирования, инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с рядом рисков:

1. Низкая арендная ставка или краткосрочность договоров аренды.
   
2. Высокие затраты на обслуживание и ремонт.
   
3. Изменения в налоговом законодательстве, которые могут значительно повлиять на доходность инвестора.
   
4. Съезд арендатора — все коммунальные платежи на время отсутствия арендатора станут заботой владельца объекта недвижимости.

Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость?

Выбирая между прямым владением объектом коммерческой недвижимости и опосредованным через ЗПИФ недвижимости, можно отметить два ключевых отличия:

1. Прямое владение объектом, сопровождается глубоким погружением во все операционные процессы и тратой большего объема временных ресурсов. Взамен вы получите актив, который полностью зависит от уровня ваших компетенции и выбранной вами стратегии.
   
2. С другой стороны, опосредованное владение объектом через ЗПИФН является абсолютно пассивной инвестицией, позволяющей инвестору сфокусироваться на своих задачах и целях, получая стабильный рентный доход, однако эффективность актива, напрямую зависит от эффективности работы УК.

Какой вариант инвестирования выбрать — решать вам, однако не стоит забывать, что «время = деньги».