Инвестиции в стрит-ритейл: варианты вложений, выгода, доходность

Варианты инвестиций в стрит-ретейл

Главное, что должен понимать будущий инвестор: прямые инвестиции в стрит-ритейл — это дорого. Цены здесь начинаются от 15–20 млн рублей за объект и достигают полумиллиарда. Конечно, встречаются цены и еще выше, мы говорим о неких усредненных значениях.

Наиболее востребованный формат — отдельностоящие или встроенно-пристроенные одноэтажные здания с моно-арендатором, в качестве которого чаще всего выступают крупные российские сети фуд-ритейлеров. Как правило, это помещения площадью от 400 до 1500 м².

Еще один вариант, занимающий второе место по популярности — стрит-ритейл, включенный в инфраструктуру жилого комплекса. Это знакомые всем магазины на первых этажах новостроек, под которые девелоперы иногда отводят целый этаж, называемый «коммерческим».

Такие объекты, как правило, приобретаются у девелоперов или крупных операторов, которые скупают все коммерческие помещения у застройщика еще на этапе котлована. Объемы таких сделок измеряются сотнями тысяч квадратных метров. После окончания строительства крупный собственник выводит эти объемы на рынок и распродает. Важно понимать, что самые привлекательные площади операторы всегда оставляют себе и сдают их арендаторам напрямую. Под реализацию уходят объекты, которые не прошли их внутренний ценз.

Выгода и доходность при инвестировании в стрит-ретейл

Усредненный московский супермаркет площадью около 1,5 тыс. м² обойдется вам примерно в 400 млн рублей. Если обстоятельства сложатся удачно и доходность будет меняться в границах от от 4–6 до 10–12% (это актуальные и реалистичные рыночные значения), он окупится не раньше, чем через 10–11 лет. А крупные кризисы и негативные макроэкономические явления могут существенно увеличить этот срок.

Что касается инфраструктурного ритейла, то помещения сдаются в аренду под, в среднем, 20–25 тыс. рублей за квадратный метр и их ожидаемая окупаемость может составлять до 15 лет.

Ответственность и риски

В стрит-ритейле собственник обязан заниматься всей операционной деятельностью самостоятельно, либо с помощью посредников, работа которых будет стоить ему ощутимой части дохода.

Эта работа комплексная, сложная и ответственная:

• Необходимо управлять арендными отношениями, искать и менять арендаторов, следить за платежами, своевременно перезаключать договоры.
  
• Качество поставляемых коммунальных услуг на объекте также зависит от собственника. Договоры на обслуживание, своевременная оплата счетов от РСО, перевыставление счетов арендаторам для возмещения, контроль дебиторской задолженности, досудебные и, если понадобится, судебные разбирательства.
  
• Объект коммерческой недвижимости нужно грамотно эксплуатировать. Сюда входит регулярный поддерживающий ремонт конструктива здания (кровли, фасадов, стен и т. д.), уборки прилегающей территории, организация охраны и многое другое.
  
• В России десятки норм и правил, регулирующих работу с коммерческими зданиями, нарушение которых влечет за собой не только административную, но и уголовную ответственность. Для работы вам точно понадобится хороший и высокооплачиваемый юрист.
  

Для закрытия вышеперечисленных задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, противопожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудо- и финансово затратно).

Что касается рисков, то вот только основные из них:

• Изменчивая рыночная конъюнктура. Негативные внешние изменения на рынке могут создать проблемы моно-арендатору, в таком случае он будет просить скидку на арендную плату, что негативно скажется на общей доходности собственника.
  
• Появление конкурента. Если рядом появляется похожий магазин или сервис, это также станет большой проблемой для арендатора и, как следствие, собственника.
  
• Съезд арендатора. Съезд моно-арендатора из объекта стрит-ритейла почти гарантирует долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Текущие обязательные платежи при этом ложатся на плечи собственника тяжелым грузом и ощутимо сокращают доходность.

В инфраструктурном стрит-ритейле ситуация ощутимо легче, но появляется новый риск, порожденный спецификой формата: заведомо высокая конкуренция. Скорее всего, вашими арендаторами будут предприниматели с небольшим бизнесом в одной из сверхпопулярных ниш: аптеки, продуктовые магазины и т. д. Они будут бороться за клиентов с «коллегами», расположенными буквально в соседнем доме — и эта борьба далеко не всегда будет складываться в пользу вашего арендатора. И в целом, когда эффективность бизнеса зависит от одного человека, любые его проблемы мгновенно превратятся в задержки и неплатежи.

Сочетание высоких рисков, небольшого и непостоянного дохода подталкивает таких арендаторов к частой смене арендуемых помещений. Бизнесмены оптимизируют издержки и всегда ищут варианты дешевле. Соответственно, и инвестору волей-неволей придется находиться в состоянии «вечного поиска» новых арендаторов.

Чем можно заменить стрит-ритейл?

Есть еще один, не менее надежный способ инвестировать средства в коммерческую торговую недвижимость, причем с гораздо меньшими рисками и околонулевым уровнем ответственности. Это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости.

Приобретая паи ЗПИФН, вкладчик может рассчитывать на окупаемость в 7–9 лет со среднегодовой доходностью на уровне 9–12% — и это без учета удорожания самого объекта и роста цены пая, который можно со временем реализовать на вторичном рынке. При этом заботы, связанные с управлением объектом, поддержание его в должном техническом состоянии и всю операционную работу с арендаторами берет на себя управляющая компания фонда.

Имуществом ЗПИФН, как правило, становятся крупные объекты, в которых УК может свободно ротировать арендаторов, добиваясь устойчивой и прибыльной матрицы. Кроме того, съезд отдельного арендатора в такой конфигурации уже не является катастрофой.

Паи ЗПИФН, которые реализует AKTIVO, доступны для неквалифицированных инвесторов, их можно оперативно продать на рынке вторичного оборота паев.