Инвестиции в зарубежную недвижимость: в какой стране выгоднее приобретать недвижимость для инвестиций

Приобретение недвижимости за рубежом дает право владения реальным, физическим активом, генерирующим предсказуемый денежный поток. О том, какие страны лучше других подходят для инвестиций в недвижимость в 2026 году, рассказываем в статье.

Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость

Планируя инвестиции в недвижимость, необходимо учитывать две основные группы факторов: экономические и политические.

Государство, выбранное для покупки объекта, должно быть экономически привлекательно для инвесторов. Поскольку рынок недвижимости растет вслед за ВВП, желателен стабильный ежегодный прирост этого показателя и отсутствие причин для его спада в обозримом будущем.

Не менее важным фактором являются политические риски — стабильность на территории государства, международные отношения и политическая обстановка в регионе.

Не стоит забывать и о реалиях последних лет, а именно о возможности серьезного санкционного давления. В числе примеров — адресный арест собственности граждан России в некоторых странах ЕС после 2022 года. Кроме того, для россиянина в ряде стран проблемой становится получение долгосрочных виз.

Перед покупкой объекта необходимо глубоко погрузиться в юридические тонкости приобретения недвижимости в стране, в экономику которой планируется инвестировать, узнать правила владения для иностранцев и реальную практику сделок и последующих арендных отношений.

Например, не везде доступно оформление земли в собственность: во многих странах используется формат лизхолда — долгосрочной аренды на срок 25–50 лет с обязательной пролонгацией. Мы подробнее рассказали об этой системе в статье «Недвижимость на Бали: сколько стоит и как купить россиянину, рынок недвижимости в 2026 году».

ТОП стран для инвестиций в недвижимость

После того как определены ключевые критерии выбора, следующий шаг — оценка конкретных рынков. Доходность, стабильность арендного спроса и уровень цен, как и регуляторные особенности, могут существенно различаться от страны к стране. Ниже рассмотрим несколько направлений, которые чаще всего попадают в фокус российских инвесторов в 2026 году.

Турция

Турция, обладающая прекрасными условиями для отдыха на морском побережье, остается одним из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость.

Тем не менее после пикового спроса в 2022–2023 годах рынок инвестиций в недвижимость Турции прошел через период коррекции. Его спровоцировали такие факторы, как

• ужесточение правил получения ВНЖ,
• рост цен на фоне перегрева,
• изменения в регулировании краткосрочной аренды (теперь необходима лицензия и согласие собственников всех помещений дома).

К 2025 году ситуация частично стабилизировалась. После того как рынок перешел в более спокойную фазу, активность покупателей начала восстанавливаться. Однако стоит иметь в виду, что в начале 2026 года в Турции был зафиксирован рост цен на аренду жилья на 77%.

Страна в настоящее время не имеет былой популярности у западных инвесторов — россияне остаются самыми активными покупателями недвижимости среди иностранцев.

Преимущества инвестиций в недвижимость Турции:

• Высокий арендный потенциал в популярных локациях: Стамбуле, Анталии, Аланье (по данным Propriété Générale Group, инвестиции приносят доход 5-8% годовых).
• Иностранцы могут приобретать недвижимость в собственность (с рядом ограничений по локациям и типам земель), есть программа получения гражданства через покупку недвижимости.
• Сделки прозрачны и отработаны на практике.
• Недвижимость часто номинируется в иностранной «твердой» валюте (доллар/евро).

Инвестору важно учитывать валютные риски, связанные с волатильностью лиры (если он будет получать доход в национальной валюте Турции), и высокую инфляцию в стране.

Стамбул. Фото: freepik.com

Также необходимо знать особенности турецкого рынка жилой недвижимости: в новых квартирах обычно нет воды, электричества, интернета. Чтобы подключить их, нужно обращаться в местные организации ЖКХ и к операторам связи.

Документ, который обязательно нужно получить у продавца, — «искан», местный аналог технического паспорта, подтверждающий разрешение на строительство. В 2026 году искан часто выдают на дом или комплекс, а не на отдельную квартиру, как было раньше.

Грузия

Грузия — один из наиболее простых рынков для инвестиций в недвижимость благодаря доступным ценам, лояльному инвестклимату и отсутствию значительных бюрократических барьеров для иностранцев.

В среднем, доходность аренды жилья в Грузии составляет около 7–8% годовых, а в некоторых локациях — например, в Тбилиси и Батуми — 8–12% и выше в зависимости от срока аренды.

Преимущества инвестиций в недвижимость Грузии:

• Иностранцы могут приобретать жилье с полным правом собственности (исключение — сельскохозяйственные земли).
• Стоимость «квадрата» ниже, чем в крупных европейских городах и странах ЮВА.
• Разнообразие объектов: в стране активно развивается инфраструктура, строятся новые ЖК.
• Понятные нормы законодательства и простая процедура покупки, занимающая 1–2 дня.
• Щадящий налоговый режим (налог на аренду жилья — 5%, налога на продажу жилья по прошествии двух лет нет).

Батуми. Фото: freepik.com

В 2026 году в Грузии стабильная экономическая ситуация, годовая инфляция не превышает 4%. В последние годы страна заявляет об увеличении турпотока в Батуми и Тбилиси. Интерес иностранных инвесторов к государству растет.

ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты в течение многих лет не покидают топ-5 стран для инвестиций в недвижимость, которые рассматривают россияне. Государство не вводит ограничений для российских инвесторов и активно привлекает иностранный капитал. Однако недвижимость здесь приобретают в основном состоятельные клиенты — суммы сделок, как правило, высоки.

При этом аренда недвижимости приносит инвесторам 6-9% годовых и иногда выше — при вложении в крупные инфраструктурные объекты.

Безопасность таких инвестиций до февраля 2026 года не вызывала сомнений. Однако атаки на Дубай и Абу-Даби со стороны Ирана поставили вопрос о целесообразности вложений в недвижимость прозападного государства на Ближнем Востоке. За месяц конфликта объем сделок упал на 50%, что вызвало корректировку цен на 12–15% преимущественно на строящееся жилье.

Дубай. Фото: freepik.com

Преимущества инвестиций в недвижимость ОАЭ:

• Отсутствие налога на доход от аренды — в ОАЭ нет налога на доходы физических лиц, включая доход от недвижимости.
• Стабильная валюта — дирхам привязан к доллару США, что снижает валютные риски и делает инвестиции более предсказуемыми.
• Развитый и прозрачный рынок.

Рынок недвижимости ОАЭ зависим от внешнего капитала. В 2022–2025 гг. он был «перегрет» — рост цен на недвижимость достигал 60%. Текущую ситуацию с позиции уровня цен можно рассматривать как переход в фазу стабилизации, однако остаются вопросы относительно безопасности в регионе.

Таиланд

Инвестиции в виллы в курортных городах Таиланда в среднем приносят доход 5–10% годовых (выше — при активном управлении объектом), недвижимость в городах — 4–6% годовых. Инвестор платит налог на переход собственности (1–2%), его ставка зависит от формы владения (фрихолд или лизхолд). При продаже объекта налог в размере 3,3% дохода необходимо оплачивать в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. 

Главное преимущество Таиланда — хорошая туристическая инфраструктура и огромная популярность среди туристов. Это обеспечивает простоту сдачи недвижимости в аренду, а значит, делает поток прибыли более стабильным.

С другой стороны, доход снижают расходы на обслуживание и текущий ремонт, который здесь необходим чаще из-за жары и высокой влажности.

Пхукет. Фото: freepik.com

Преимущества инвестиций в недвижимость Таиланда:

• Доступный порог входа — покупка кондо обойдется в ~60–100 тыс. долларов.
• Развитая инфраструктура управления — на рынке широко представлены управляющие компании, которые берут на себя сдачу объекта в аренду.
• Иностранцы в Таиланде могут приобретать кондоминиумы в полную собственность по договору фрихолда.
• Фокус на арендной модели — многие проекты изначально создаются как инвестиционные, с расчетом на сдачу в аренду.

При этом важно учитывать высокую зависимость доходности от туристического потока (достаточно вспомнить пандемию) и необходимость качественного управления объектом.

Индонезия (остров Бали)

Остров Бали — еще один привлекательный рынок недвижимости в Юго‑Восточной Азии для инвесторов, ориентированных на доход от аренды.

Для локации характерен стабильный турпоток, огромный интерес экспатов и цифровых кочевников, а также высокая востребованность краткосрочной аренды через платформы Airbnb и Booking.

Бали. Фото: freepik.com

Особенность Бали в многообразии природы и досуга, сочетании люксовых пляжей с гостеприимством и аутентичностью центральной части острова, а еще — в смешанном сообществе, где представители разных национальностей не только хорошо уживаются рядом, но и успешно развивают бизнес.

Преимущества инвестиций в недвижимость на Бали:

• Высокая посещаемость — Бали принимает миллионы туристов ежегодно, что создает устойчивый спрос на аренду жилья, особенно вилл и апартаментов в популярных зонах (например, загрузка premium-вилл в Нуса Дуа — от 80%, а в высокий сезон — от 90%).
• Разнообразие стратегий инвестора — виллы и бутик‑апартаменты покупают для сдачи в аренду или перепродажи. Краткосрочные вложения средств на этапе котлована могут принести доходность до 50% годовых. Пассивный доход от аренды достигает от 250 до 6500 $ за ночь.
• Высокие доходности — рентабельность посуточной аренды в премиальных локациях Бали может находиться в диапазоне 10–15% и выше.
• Потенциал роста цены — земля под строительство на острове ограничена.
• Индонезия является крупнейшей экономикой ЮВА, демонстрирующей постоянный рост (темпы роста сопоставимы с Китаем, рост ВВП в 2025 году составил 5,11%). 

На острове системно улучшается инфраструктура, набережные поэтапно проходят реновацию. Инвестиции в виллы и апартаменты в черте самых популярных курортных локаций — например Нуса Дуа — в условиях ограниченного предложения и активного рынка краткосрочной аренды приносят инвесторам стабильный доход.

Прямое владение землей иностранцами на Бали ограничено форматом долгосрочной аренды до 25–50 лет по договору лизхолда и возможностью владения через иностранную компанию. При этом важно, чтобы земля, на которой построен объект, была предназначена для возведения туристических объектов — только в этом случае возможна посуточная аренда.

Два современных комплекса вилл и апартаментов OceaniQ строятся на земле, переданной в лизхолд. Проект проверен компанией SSEK из Legal 500

Компания Aktivo предлагает инвестиции в недвижимость на Бали — сейчас в премиум-локации острова Нуса Дуа строится второйкомплекс вилл и апартаментов с видом на океан. Узнайте подробности у нашего менеджера в Telegram или WhatsApp.

Источник иллюстрации на обложке: freepik.com