Инвестиции в зарубежную недвижимость: в какой стране выгоднее приобретать недвижимость для инвестиций — AKTIVO

Инвестиции в зарубежную недвижимость: в какой стране выгоднее приобретать недвижимость для инвестиций

8 декабря, 2022 (обновлено 23 апреля, 2024)
Время чтения:   6 мин
Константин Фирсов
Константин Фирсов
Содержание

В последнее время инвестиции в зарубежную недвижимость стали весьма популярным направлением размещения средств, которое позволяет инвесторам диверсифицировать свой портфель, получая высокий уровень доходности.

Независимо от того как и в какие именно квадратные метры вы вложились, недвижимость остается отличным инструментом диверсификации, поскольку цены на нее мало коррелируют с рынками традиционных инвестиционных активов. Она как бы «независима» от других рынков и очень устойчива.

Приобретение недвижимости дает инвестору право владения реальным, физическим активом, генерирующим предсказуемые денежные потоки и надежно защищающим от инфляции благодаря постоянной высокой ликвидности.

Какие страны подходят для инвестиций в недвижимость

Планируя инвестиции в недвижимость следует учитывать две основные группы факторов: экономические и политические.

В первую очередь — страна, на территории которой планируется осуществление инвестиций, должна быть экономически привлекательна для инвесторов. Поскольку рынок недвижимости растет вслед за ВВП, желателен стабильный ежегодный прирост этого показателя и отсутствие причин для его спада в обозримом будущем.

Не менее важным фактором являются политические риски — стабильность на территории государства, политические взаимоотношения и политическая обстановка в регионе. Также важно учитывать возможность ввода ограничений по признаку того, являетесь ли вы гражданином определенной страны или находится ли ваша компания в юрисдикции подсанкционного государства, что становится новым трендом мировой экономики.

Наглядным примером является ситуация последних лет — ранее являвшиеся инвестиционно привлекательными страны ЕС, Кипр и ряд других государств покинули список лучших стран для инвестиций в недвижимость для России. Причина — санкционное давление, адресный арест собственности граждан России на территории этих стран и угрозы ареста всей собственности по признаку наличия соответствующего резидентства.

ТОП стран для инвестиций в недвижимость

В связи с геополитическими событиями, структура инвестиций в зарубежную недвижимость 2024 года претерпела серьезные изменения.

Ориентируясь на принимаемую в мире санкционную политику, закрытие авиаперелетов и снижение туристического потока в ряд стран, а также угрозу потери собственности, российские инвесторы, выбирая в какие страны инвестировать в недвижимость, сменили свои приоритеты.

Турция

Один из лидеров спроса на недвижимость среди Россиян. Локация рассматривается в основном, как место отдыха с хорошим климатом и низкими ценами на продукты, а значит — привлекательное для туристов. Преимуществом является сравнительно низкий ценовой порог на приобретение недвижимости.

Приобретая недвижимость в выгодных локациях — Анталье, Стамбуле или Аланье — инвестор может рассчитывать на 5-8% годовых, а на краткосрочной дистанции до 12%, согласно исследованиям Propriété Générale Group.

В то же время, особенности турецкого рынка жилой недвижимости таковы, что в новых квартирах не работают привычные нам коммуникации: нет воды, электричества, интернета. Чтобы подключить их, надо отдельно обратиться в местные организации ЖКХ и к оператору связи.

Еще довольно часты случаи, когда сделку регистрируют без нужных документов. Уже после покупки может выясниться, что дом даже не введен в эксплуатацию. Обязательно просите у продавца так называемый искан (местный аналог технического паспорта).

ОАЭ

Задумываясь, в недвижимость какой страны выгодно инвестировать, нельзя не вспомнить ОАЭ — вторую по популярности страну для инвестиций в недвижимость среди российских инвесторов. Однако, стоит отметить, что в основном Арабские Эмираты привлекательны в качестве инвестиций для состоятельных клиентов по причине высокой стоимости недвижимости. Тем не менее, эта проблема может быть решена путем открытия паевых фондов, когда множество инвесторов смогут вместе приобретать объекты недвижимости.

ОАЭ популярны у платежеспособных туристов, страна известна своей тягой к роскоши и является дружественной для России, не вводящей каких-либо ограничения.

Аренда недвижимости в Дубае приносит инвесторам 4-6% годовых. Однако, при вложении в крупные инфраструктурные объекты, доходность доходит до 7-9% годовых в иностранной валюте.

Минусов у Эмиратов два:

  • визовые ограничения для иностранцев — необходимо приобрести недвижимости не менее чем на миллион дирхам (примерно 16,5 млн рублей по текущему курсу), чтобы гарантировано получить визу
  • культурные особенности — это мусульманская страна со своей спецификой. Многие местные запреты и ограничения могут быть непривычны и даже часто дискомфортны с нашей точки зрения.

Таиланд

Эта страна имеет не самый высокий показатель доходности (в среднем 5,13% годовых, в определенных местах может достигать 8%), но выигрывает благодаря низкой ставке налогообложения.

Еще одно преимущество Таиланда — хорошая туристическая инфраструктура и популярность среди туристов. Это обеспечивает простоту сдачи недвижимости в аренду, а значит, делает поток прибыли более стабильным.

Впрочем, не все так радужно: даже в этом райском уголке планеты случаются простои, периодически падает спрос на аренду, и тогда расходы стремительно растут. Обслуживание, текущий ремонт (здесь его надо делать чаще из-за постоянной жары и влажности), услуги посредников — все это очень быстро съедает доходность, если поток туристов вдруг снизится.

Взвешивайте перспективы и риски

Зарубежная недвижимость по-прежнему остается привлекательным способом размещения капитала, но в текущих условиях риски несоизмеримы с потенциальной выгодой.

Политическому курсу государств свойственно меняться, и в подобные периоды это может происходить внезапно, а быстрая продажа такого актива, как недвижимость, либо невозможна, либо заставляет инвестора выставлять серьезную скидку.

Таким образом, инвестиции в недвижимость других государств и политические риски тесно связаны, что потенциально может негативно сказаться на сохранности и свободе распоряжения капиталом со стороны инвестора. Также, на текущий момент, у инвесторов возникают затруднения с вводом и выводом капитала, периодически появляется необходимость искать «обходные пути».

AKTIVO — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость Подробнее