Инвестиции в складскую недвижимость: стоит ли вкладывать деньги в склады
На фоне стремительного роста электронной торговли и увеличения спроса на логистические парки, склады стали одним из самых востребованных направлений для инвестиций.
В этой статье рассмотрим, какие факторы следует учитывать, принимая решение о вложении средств в складскую недвижимость, и стоит ли делать ставку на этот сегмент в ближайшие годы.
Инвестиции в складскую недвижимость: в топ-2 по популярности
Объем инвестиций в складскую недвижимость обращает на себя внимание инвесторов. Так, в 2024 г. этот сегмент показал максимальный за всю историю наблюдений результат — объем инвестиций составил 264 млрд ₽, в 4 раза превысив показатель предыдущего года (данные консалтингового агентства IBC). В 2025 году объем снизился незначительно — в условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ сократился общий объем вложений в недвижимость.
Однако склады остаются в топ-2: инвестиции в складскую недвижимость составляют четверть всех вложений в квадратные метры.
ЗПИФН — тренд на рынке инвестиций в склады
Сложилась тенденция к приобретению складских объектов управляющими компаниями для их включения в состав ЗПИФН. Этот тренд также способствовал созданию новых проектов в сфере складской недвижимости.
В 2025 г. в фонды было заведено 3,9 млн м2, что более чем вдвое превышает показатель прошлого года (1,5 млн м2). В структуре активов розничных ЗПИФ более 70% составляет складская недвижимость: на начало 2026 г. каждый 20-й квадратный метр складской недвижимости России находится в собственности ЗПИФН.
ЗПИФН — это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, деятельность которого регулируется ЦБ РФ. Это форма коллективного инвестирования, и ей инвесторы все чаще отдают предпочтение, так как в этом случае им не приходится вмешиваться в работу склада. Управлением занимается Управляющая компания, а пайщикам остается получать доход, который является полностью пассивным.
Тенденции на рынке складской недвижимости
В 2026 г. ситуация на рынке складской стабилизируется и рекордов не ожидается. Онлайн-ритейлеры смещают акцент с расширения бизнеса на оптимизацию логистических процессов и не планируют совершать крупных сделок на рынке складской недвижимости.
В связи с высокой ключевой ставкой девелоперы снижают активность и переключаются на строительство «под ключ» (то есть строят не универсальный склад, а конкретно под компанию-заказчика).
На рынке складской недвижимости произошло смещение акцента на восточное направление. Ранее более половины экспорта и импорта приходилось на западное направление, но после введения санкций стали стремительно развиваться экономические отношения с Китаем. В крупных городах восточного направления, таких как Казань, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, стало не хватать складских помещений.
Из этого следует две тенденции. Во-первых, интереснее для инвестиций выглядят варианты с готовыми объектами, у которых есть арендатор. Во-вторых, акцент сместился на города, развивающиеся как крупные логистические хабы в восточном направлении.
Инвестиции в региональный склад
В декабре 2025 г. компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.
ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который вошел в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».
- Доходность — 22,4% годовых
- Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
- Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
- Доступен для неквалифицированных инвесторов
- Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже
В состав фонда «Активо двадцать два» вошел логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2
Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.