Инвестиции в складскую недвижимость: стоит ли вкладывать деньги в склады

В этой статье рассмотрим, какие факторы следует учитывать, принимая решение о вложении средств в складскую недвижимость, и стоит ли делать ставку на этот сегмент в ближайшие годы.

Инвестиции в складскую недвижимость: в топ-2 по популярности

Объем инвестиций в складскую недвижимость обращает на себя внимание инвесторов. Так, в 2024 г. этот сегмент показал максимальный за всю историю наблюдений результат — объем инвестиций составил 264 млрд ₽, в 4 раза превысив показатель предыдущего года (данные консалтингового агентства IBC). В 2025 году объем снизился незначительно — в условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ сократился общий объем вложений в недвижимость.

Однако склады остаются в топ-2: инвестиции в складскую недвижимость составляют четверть всех вложений в квадратные метры.

ЗПИФН — тренд на рынке инвестиций в склады

Сложилась тенденция к приобретению складских объектов управляющими компаниями для их включения в состав ЗПИФН. Этот тренд также способствовал созданию новых проектов в сфере складской недвижимости. 

В 2025 г. в фонды было заведено 3,9 млн м², что более чем вдвое превышает показатель прошлого года (1,5 млн м²). В структуре активов розничных ЗПИФ более 70% составляет складская недвижимость: на начало 2026 г. каждый 20-й квадратный метр складской недвижимости России находится в собственности ЗПИФН.

ЗПИФН — это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, деятельность которого регулируется ЦБ РФ. Это форма коллективного инвестирования, и ей инвесторы все чаще отдают предпочтение, так как в этом случае им не приходится вмешиваться в работу склада. Управлением занимается Управляющая компания, а пайщикам остается получать доход, который является полностью пассивным. 

Тенденции на рынке складской недвижимости

В 2026 г. ситуация на рынке складской стабилизируется и рекордов не ожидается. Онлайн-ритейлеры смещают акцент с расширения бизнеса на оптимизацию логистических процессов и не планируют совершать крупных сделок на рынке складской недвижимости.  

В связи с высокой ключевой ставкой девелоперы снижают активность и переключаются на строительство «под ключ» (то есть строят не универсальный склад, а конкретно под компанию-заказчика). 

На рынке складской недвижимости произошло смещение акцента на восточное направление. Ранее более половины экспорта и импорта приходилось на западное направление, но после введения санкций стали стремительно развиваться экономические отношения с Китаем. В крупных городах восточного направления, таких как Казань, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, стало не хватать складских помещений.  

Инвестиции в региональный склад

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать четыре» войдет склад класса «А» в Челябинской области, которая удалена от западных границ на более чем 2 тысячи км.

Арендатор склада — компания «Электротехмонтаж», федеральный дистрибьютор электроприборов, поставщик комплексных решений для строителей. Работает с 1991 года, лидер в своем сегменте (треть товарооборота всего рынка электротехники).

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Прогнозируемая доходность — до 14,1% годовых (без учета роста стоимости актива)
• Минимальный размер инвестиций — 300 000 ₽
• Окупаемость инвестиций — 7,1 года
• Стоимость м² — 82 690 ₽ (без НДС)
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать четыре» войдет склад в Челябинской области, здание построено в конце 2024 года

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда, по телефону +7 800 500-64-64 или написав в Телеграм @aktivo_official.