Как заработать на инвестициях в недвижимость в 2024 году: плюсы и минусы каждого варианта

В первую очередь, инвестиции в недвижимость делят по ее типу: жилая или коммерческая. Также существует деление и по форме участия — прямое владение объектом или опосредованное.

Говоря об инвестициях в недвижимость, чаще всего, люди подразумевают приобретение в собственность квартиры или загородного дома для дальнейшей ее перепродажи по более высокой стоимости или сдачи в аренду. Однако сегодня рынок предлагает нам более широкий выбор инструментов:

• прямые инвестиции в коммерческую недвижимость
• опосредованное владение
• коллективные способы инвестиций в недвижимость

Рассмотрим и сравним все три сценария.

Прямые инвестиции в жилую недвижимость

Приобретение квартиры, пентхауса, коттеджа или загородного дома всегда являлось основным методом инвестиций в недвижимость. Даже сейчас, по данным опроса ВЦИОМ, более 50% россиян предпочитают этот метод инвестирования крупного свободного капитала.

Чтобы понять, насколько выгоден данный инструмент инвестирования, рассмотрим его плюсы и минусы на примере среднестатистической
1-комнатной квартиры в Москве.

Плюсы прямых инвестиций в жилую недвижимость

1. Квартира — это актив, который растет в цене в долгосрочной перспективе. Несмотря на то, что стоимость жилья подвержена некоторой волатильности в зависимости от банковских ставок, курса валют и стоимости строительных материалов, в глобальном тренде стоимость квартир растет. Средние цены на «однушку» в Москве сегодня составляют порядка 10-15 млн рублей, в то время как ценовая политика предыдущих двух лет была примерно на 20% ниже.
   
2. Рентный доход от сдачи квартиры в аренду, с учетом удорожания цены актива, способен защитить капитал инвестора от пагубного воздействия инфляции.
   
3. Квартира дает стабильный рентный доход в случае ее удобного расположения и долгосрочного договора с арендатором.

Минусы прямых инвестиций в жилую недвижимость

1. Относительно высокий порог входа: приобретение квартиры в качестве инвестиций — достаточно затратное мероприятие, и имеет смысл только при условии наличия собственного свободного капитала. Приобретение такого объекта недвижимости в ипотеку «съест весь профит» от инвестиции.
   
2. На сегодняшний день ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составляет порядка 4-6% годовых, что без учета удорожания стоимости актива является более низким показателем, чем доходность по банковским депозитам.
   
3. Регулярные расходы на коммунальные платежи, налоги, обслуживание и поддержание состояния квартиры.
   
4. Риск съезда арендатора также является одним из значимых факторов. И хотя, если квартира имеет удобное расположение, новый арендатор может не заставить себя долго ждать, расходы в период простоя инвестор будет оплачивать из собственного кармана.

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость

С ростом популярности инвестиций в недвижимость, многие инвесторы начали рассматривать объекты коммерческой недвижимости, как более доходную альтернативу жилой недвижимости.

Разберем один из самых популярных форматов инвестирования в коммерческую недвижимость — приобретение объекта стрит-ритейла.

Плюсы прямых инвестиций в стрит-ритейл

1. Объект коммерческой недвижимости приносит владельцу доходность, в среднем 10-15% годовых, что гораздо выше, чем доходность по банковским депозитам.
   
2. Владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор самостоятельно определяет вектор управления и развития объекта.
   
3. Заключая долгосрочный договор с качественным арендатором, инвестор обеспечивает себя стабильным ежемесячным доходом.

Минусы прямых инвестиций в стрит-ритейл

1. Высокий порог входа: в среднем, стоимость объектов стрит-ритейла на первых этажах жилищных комплексов Москвы составляет от 20 до 80 млн рублей. А если рассматривать встроенно-пристроенные или отдельностоящие объекты, цены будут варьироваться от 150 до 400 млн рублей.
   
2. Ответственность. Инвестор несет полноценную ответственность за соблюдение (или несоблюдение) всех положенных по законодательству РФ норм и правил.
   
3. Высокая вовлеченность инвестора в объект: инвестор должен заниматься управлением объектом, вести поиск и ротацию арендаторов, проводить финансовую и юридическую работу с ними, а также претензионную досудебную и, при необходимости, судебную работу.
   
4. Обеспечения высокого качества поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями, своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения коммунальных платежей, которое требует контроля и регулярной работы с арендаторами.
   
5. Эксплуатационная нагрузка: проведение плановых, профилактических и, в случае необходимости, аварийных работ с инженерным и коммуникационным оборудованием, конструктивом здания и прилегающей территорией, а также обеспечение охраны и клининга.
   
6. Работа с конкурентами: любой арендный бизнес в объектах коммерческой недвижимости подразумевает ведение конкурентного анализа и подстраивания под рынок. Например, открытие нового торгового объекта поблизости может негативно сказаться на посещаемости и выручке инвестируемого объекта.
   
7. Риск съезда арендатора: поиск нового арендатора и проведение переговоров могут затянуться, что сильно ударит по карману инвестора, так как все расходы полностью лягут на его плечи.
   
8. Низкая ликвидность. В случае необходимости, продать целый объект будет довольно затруднительно.

Опосредованное владение недвижимостью. Краудинвестинг. ЗПИФ.

Российский рынок краудинвестинга розничных инвесторов представлен, в основном, в виде инвестиций в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Этот метод коллективных инвестиций подразумевает опосредованное владение объектом недвижимости, где инвесторы в обмен на свои вложения получают паи — ценные бумаги, подтверждающие право владельца на долю в объекте, принадлежащем фонду.

Активом фонда чаще всего выступает объект коммерческой недвижимости: торговой, складской, офисной, гостиничной и т.д.

Плюсы инвестиций в ЗПИФ

1. Низкий порог входа. В отличие от приобретения квартиры или объекта коммерческой недвижимости, стоимость одного пая небиржевых фондов для частных (неквалифицированных) инвесторов составляет от 300 тысяч рублей. Для биржевых фондов этот порог может быть еще ниже. Таким образом, инвестировать может практически каждый.
   
2. Полностью пассивный доход. Всю ответственность за управление фондом и эксплуатацией объекта берет на себя профессиональная управляющая компания.
   
3. Конкурентная доходность. Средняя доходность по ЗПИФ недвижимости составляет до 16% годовых, что выше ставок по депозитам или дохода от сдачи квартиры в аренду.
   
4. Безопасность вложенного капитала. Объекты недвижимости, входящие в ЗПИФ недвижимости, проходят ежегодную процедуру аудита и перестрахования с учетом индексации стоимости. Таким образом инвестор может быть уверен в возвратности своих средств в случае утраты объекта.
   
5. Надежность инструмента. ЗПИФ недвижимости — один из самых безопасных инструментов инвестирования за счет ограничений со стороны законодательства, тщательного регулирования и контроля со стороны УК, спецдепозитария и Центрального Банка РФ.
   
6. Рост стоимости. Объект коммерческой недвижимости, составляющий имущество фонда, со временем растет в цене, что позволяет генерировать дополнительную доходность, помимо рентных платежей.
   
7. Диверсификация рисков. В отличие от прямого владения объектом коммерческой недвижимости, инвестор ЗПИФН более защищен от риска съезда арендаторов по двум причинам:
   
   • за счет возможности инвестировать в крупный объект недвижимости с большим количеством арендаторов, где съезд одного арендатора не окажет серьезного влияния на доходность фонда.
   • за счет возможности вложить капитал сразу в несколько фондов и/или объектов.
     
8. Высокая ликвидность. При необходимости инвестор сможет без проблем продать свою долю в объекте. Средний срок продажи у внебиржевых ЗПИФ составляет порядка 1-2 месяцев.
   

Минусы инвестиций в ЗПИФ

1. Широкие полномочия УК. Инвестору необходимо внимательно изучить инвестиционную декларацию и правила доверительного управления фонда. Некоторые недобросовестные учредители фондов прописывают в ПДУ максимально широкие и гибкие полномочия, позволяющие распоряжаться финансами инвесторов на своё усмотрение, вплоть до вложений во фьючерсы и криптовалюту.
   
2. Наличие проблемного актива в фонде. Некачественный объект может ощутимо снизить доходность фонда, а съезд моно-арендатора может и вовсе сделать ее отрицательной, так как коммунальные платежи и оплата услуг УК все равно останутся.
   
3. Дополнительные расходы. Управляющая компания взимает с инвестора комиссию за свою деятельность: при выдаче и погашении (или продаже) пая, за оформление свидетельства пайщика и внесение его в Росреестр, а также регулярное вознаграждение за рядовую операционную и управленческую деятельность по фонду.
4. Невозможность повлиять на стратегию фонда. Данный минус является, скорее, психологическим, но для некоторых инвесторов это может быть важным фактором.

В какую недвижимость инвестировать в 2024 году

Как видите, каждый из инструментов имеет свои плюсы и минусы, и выбор конкретного будет зависеть от вашей инвестиционной стратегии.

Квартира растет в цене и дает рентный доход, но требует внимания, расходов и обладает высоким порогом входа. У коммерческой недвижимости относительно высокая доходность, но на инвестора ложится огромная нагрузка по управлению и большая юридическая ответственность. По общему соотношению явно выигрывает третий путь: инвестиции в ЗПИФ безопасны, не отягощают постоянными инвестора заботами, приносят до 16% годовых.