Коммерческая или жилая недвижимость: во что выгоднее инвестировать и в чем разница

Инвестор, который планирует вложить свой капитал в квадратные метры и зарабатывать на арендном потоке, часто становится перед выбором из двух вариантов недвижимости: жилой и коммерческой.

Важно понимать, что это большие сборные категории, в которые входят разные типы объектов, зачастую несопоставимые по цене и сложности управления. Поэтому здесь мы рассмотрим самые общие плюсы и минусы, не углубляясь в частности.

Кроме того, сразу оговоримся, что под понятием «выгоды» мы подразумеваем не просто доходность, а всю совокупность факторов, от трудностей в подборе арендаторов до юридической ответственности.

Вход на рынок и ликвидность

С точки зрения процесса входа на рынок, жилая недвижимость обладает двумя преимуществами:

• критерии подбора самоочевидны и не требуют от покупателя глубоких профессиональных навыков;
  
• стоимость жилья, приобретаемого «под сдачу», в большинстве случаев ниже, чем у самых бюджетных коммерческих объектов.

Коммерческие квадратные метры являются дорогостоящей инвестицией (цены на объекты начинаются от нескольких десятков миллионов рублей), а подобрать объект гораздо сложнее: необходимо грамотно оценить локацию, трафик посетителей, текущий и потенциальный спрос со стороны арендаторов, проверить и затем оформить массу документов.

Выгодным исключением являются закрытые паевые инвестиционные фонды — паи ЗПИФ недвижимости можно приобрести за гораздо меньшую сумму: ЦБ определяет ее как «не менее 100 000 рублей за пай», а, к примеру, паи AKTIVO стоят от 350 000 рублей. При этом вопрос подбора объектов для фондов решается силами управляющей компании, что снимает с инвестора нагрузку по времени и трудозатратам.

Ликвидность приобретаемого объекта недвижимости в обоих случаях зависит исключительно от качества самого объекта. Квартира в пяти минутах от метро с хорошим ремонтом и стрит-ритейл в новом крупном ЖК, который активно заселяется, точно будут востребованы на рынке, а объекты с плохим расположением и техническим состоянием скорее всего будут продаваться долго и трудно.

Управление и поиск арендаторов

По этим параметрам и в коммерческой и в жилой недвижимости есть свои подводные камни. С одной стороны, взаимодействие с арендаторами коммерческих площадей требует сложных переговоров с участием юристов и взаимных уступок, с другой — бывает так, что найти ответственного квартиросъемщика не удается годами.

В свою очередь, управление жилым объектом сводится к регулярным расходам на поддержание квартиры в надлежащем косметическом состоянии, а также периодическим затратам на капремонт и своевременную замене мебели или ремонту вышедшей из строя бытовой техники, в то время как даже небольшой коммерческий объект должен проходить проверки надзорных органов и соответствовать десяткам законодательных норм.

Одна из чувствительных тем — индексация арендной ставки. Для коммерческой недвижимости ежегодное увеличение арендной платы (или привязка аренды к выручке арендатора в случае с торговыми площадями) — обязательная часть многих договоров. В жилой недвижимости арендная ставка часто не меняется годами, а ее повышение, даже хорошо обоснованное, воспринимается негативно и часто служит поводом для съезда квартирантов.

Надежность и риски

Коммерческую недвижимость, как правило, арендуют компании, то есть юридические лица, чьи платежеспособность и предсказуемость зачастую ощутимо выше, чем у частных лиц. Сетевой продуктовый ритейлер, в отличие от молодой семьи, не может просто исчезнуть, оставив долг и испорченную мебель.

В то же время, если вы владеете коммерческой недвижимостью напрямую, на вас лежит вся полнота ответственности, в том числе за жизнь и здоровье людей, находящихся на вашем объекте. Любое ЧП или даже простое нарушение чреваты штрафами и иными видами наказаний, вплоть до уголовного преследования.

В то же время, структура управления ЗПИФ недвижимости предполагает, что всю ответственность берет на себя управляющая компания, что является гарантом защиты инвестора от подобных рисков.

Налогообложение и доходность

Сдача жилья в аренду облагается налогом, который можно платить в двух формах:

• В виде НДФЛ. Размер налога составляет 13 % от общего дохода, полученного за аренду в течение года. Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля, а срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
  
• Оформив самозанятость. Главное преимущество этого подхода — льготные налоговые ставки: 4 % для тех, кто сдает имущество физлицам и 6 % — для работающих с юрлицами. Платить необходимо ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим.

Налог на сдачу в аренду коммерческой недвижимости определяется статусом собственника (ИП или ООО). Индивидуальные предприниматели платят налог на имущество, налог с доходов (в зависимости от выбранной системы налогообложения), а также страховые взносы.

Юрлица уплачивают так называемый налог на имущество организаций. Его регулируют региональные власти по формуле «кадастровая или балансовая стоимость, умноженная на налоговую ставку». Если расчет идет по кадастровой стоимости, то максимальный размер ставки не может быть выше 2%, если по балансовой — не выше 2,2%.

Что касается доходности, то коммерческая недвижимость сильно опережает жилую:

• квартира или апартаменты приносят около 4–6% годовых, что, на данный момент, ниже ставки банковских депозитов и показателей официальной годовой инфляции (по данным Росстата, на конец 2023 г. она составила 7,37%);
  
• коммерческие объекты могут давать до 16% годовых в случае ЗПИФ и до 25% годовых при прямом управлении. При этом в первый год инвестиции в ЗПИФ могут приносить до 22,6% годовых, благодаря возврату НДС от покупки объекта.
  

Однако важно помнить, что прямое управление объектом коммерческой недвижимости — сложный и ответственный процесс, требующий соответствующей квалификации, навыков, опыта и целой команды специалистов, не считая высокого порога входа.

Во что выгоднее инвестировать?

Однозначного ответа на вопрос «что лучше: коммерческая недвижимость или жилая?» не существует. Оба типа недвижимости обладают своими достоинствами и недостатками, требуют внимания собственника и накладывают на него определенные обязательства.

Если вы интересуетесь пассивным доходом от инвестиций, то, вероятно, стоит выбрать форму опосредованного владения недвижимостью через ЗПИФН — они освобождают инвестора от операционной деятельности, более доступны и работают в России уже много лет, демонстрируя высокую эффективность и надежность инструмента.