Краудинвестинг в России: что это и как работает, опыт AKTIVO

Как это ни странно, но впервые краудинвестинг был предложен именно в России, в 2000 году. На конкурсе Росстата была представлена модель платформы, управляющей процессом коллективного инвестирования и ориентированной на стартапы и малый бизнес, которые не имеют доступа к институциональному кредитованию и не могут выпустить в обращение свои ценные бумаги. Предложенный концепт предполагал заключение инвестиционной сделки на основе гражданско-правового договора с инвестором в счет будущей прибыли или доли в бизнесе.

Однако с тех пор данное направление в России не получало развития вплоть до относительно недавнего времени. И если в США с начала 2000 годов рынок краудфандинга и краудинвестинга активно развивался и сегодня насчитывает уже сотни платформ (EquityNet, AngelList, Realty Mogul, Fundrise, Property Peers и многие другие), то в России данный метод инвестиций только сейчас начал набирает популярность.

Краудинвестинг имеет несколько направлений, в зависимости от цели проекта.

Недвижимость была и остается наиболее устойчивым к кризисным периодам направлением инвестиций. И если рынок жилой недвижимости подвержен "качелям" в связи с валютным курсом и политической ситуацией, то коммерческая недвижимость при подобной турбулентности чувствует себя уверенно.

Первой краудивестинговой платформой для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в России стала компания AKTIVO, основанная в 2015 году международным венчурным инвестором, серийным предпринимателем и филантропом Оскаром Хартманном.

За основу был взят принцип западных REIT — трастовых фондов недвижимости, где инвесторы коллективно вкладываются в объекты недвижимости и получают пассивный рентный доход пропорционально своим вложениям. В России такими "трастами" выступают закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы.

ЗПИФ — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев (пайщикам) на правах общей долевой собственности, которые закрепляются в Росреестре.

В свою очередь, инвестиционный пай — это именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на часть имущества фонда и право получать доход, соответствующий этой доле. Имуществом ЗПИФов недвижимости AKTIVO выступает объект недвижимости и/или земельный участок, а также денежные средства.

Работу ЗПИФ регламентируют правила доверительного управления (ПДУ). Это основополагающий документ, который создается для каждого фонда и содержит в себе инвестиционную декларацию, порядок и срок формирования фонда, состав имущества фонда, источник происхождения дохода, размер вознаграждения управляющей компании (УК), и правила приобретения и погашения паев.

Фонды недвижимости контролируются надзорными органами — УК, спецдепозитария, ФНС, а также ЦБ РФ.

Таким образом, используя инфраструктуру ЗПИФН для владения различными коммерческими торговыми объектами (от стрит-ритейла до крупных ТРК), AKTIVO помогает инвесторам стать опосредованным собственником данных объектов.

Хотя сам по себе ЗПИФ — формальная оболочка, важно — что внутри. Фонды AKTIVO зарабатывают на сдаче в аренду качественных объектов коммерческой торговой недвижимости.

Чтобы обеспечить высокое качество продукта, AKTIVO занимается поиском и тщательным подбором объектов, имеющих надежный пул арендаторов и стабильную долгосрочную доходность. Оценка и аудит объекта недвижимости (Due Diligence) проводится по всем аспектам:

• юридическая чистота
  
• техническое состояние
  
• локационная и коммерческая привлекательность
  
• стабильность и надежность арендаторов
  
• окупаемость и доходность.
  
  

После того, как объект отобран, инвестиции собраны, а фонд сформирован и запущен, AKTIVO берет на себя всю работу с арендаторами, коммунальными службами и государственными органами, тем самым снимая с пайщиков "головную боль" по управлению и поддержанию объектов, а также все риски, связанные с урегулированием конфликтов внутри объекта.

Благодаря грамотно подобранной и сбалансированной матрице арендаторов, ориентированной, в основном, на товары и услуги первой необходимости и повседневного спроса, объекты в фондах AKTIVO имеют свойство «антихрупкости» и устойчивости, которое особенно ярко проявляется в кризисные периоды.

В частности, такой подход позволяет AKTIVO вот уже более 7 лет являться ведущей компанией на рынке ЗПИФ коммерческой недвижимости и приумножать капитал своих инвесторов, обеспечивая профессиональный менеджмент и высокое качество предоставляемых услуг.

Данный опыт компания подтверждает и цифрами: под управлением AKTIVO находится уже 12 объектов коммерческой торговой недвижимости общей стоимостью активов более 6,5 млрд рублей и площадью почти в 100 тыс. кв.м. Данный портфель принес инвесторам компании уже почти 2 млрд рублей выплат с 2015 года.