8 800 500-64-64
Блог компании Aktivo

Краудинвестинг в России: что это и как работает, опыт AKTIVO

Термин краудинвестинг вышел из краудфандинга и сейчас представляет собой его самостоятельную разновидность.

Краудинвестинг — коллективное (долевое) инвестирование в проект, объект, фонд и т.д., подразумевающее получение прибыли от совместных инвестиций в коммерческие проекты, в том числе в сфере недвижимости.

В отличие от краудфандинга, в данном случае инвесторы гарантированно получают долю, часть прибыли или ценные бумаги проекта в который они инвестируют.

Краудинвестинг в России

Как это ни странно, но впервые краудинвестинг был предложен именно в России, в 2000 году. На конкурсе Росстата была представлена модель платформы, управляющей процессом коллективного инвестирования и ориентированной на стартапы и малый бизнес, которые не имеют доступа к институциональному кредитованию и не могут выпустить в обращение свои ценные бумаги. Предложенный концепт предполагал заключение инвестиционной сделки на основе гражданско-правового договора с инвестором в счет будущей прибыли или доли в бизнесе.

Однако с тех пор данное направление в России не получало развития вплоть до относительно недавнего времени. И если в США с начала 2000 годов рынок краудфандинга и краудинвестинга активно развивался и сегодня насчитывает уже сотни платформ (EquityNet, AngelList, Realty Mogul, Fundrise, Property Peers и многие другие), то в России данный метод инвестиций только сейчас начал набирает популярность.
Первая краудинвестинговая платформа в России Smartmarket.net открылась только в 2012 году, а через год она уже закрылась. В 2013 году запустились площадки VCStart (прекратила работу в апреле 2015 года) и WeShare (приостановившая работу в том же 2015 году).

Им на смену пришли инвестиционная площадка StartTrack, получившая $3 миллиона от российского фонда венчурных инвестиций «ФРИИ», и сервис Ямикс.

Краудинвестинг в недвижимость

Краудинвестинг имеет несколько направлений, в зависимости от цели проекта.

Недвижимость была и остается наиболее устойчивым к кризисным периодам направлением инвестиций. И если рынок жилой недвижимости подвержен "качелям" в связи с валютным курсом и политической ситуацией, то коммерческая недвижимость при подобной турбулентности чувствует себя уверенно.

Первой краудивестинговой платформой для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в России стала компания AKTIVO, основанная в 2015 году международным венчурным инвестором, серийным предпринимателем и филантропом Оскаром Хартманном.

Принцип работы AKTIVO

За основу был взят принцип западных REIT — трастовых фондов недвижимости, где инвесторы коллективно вкладываются в объекты недвижимости и получают пассивный рентный доход пропорционально своим вложениям. В России такими "трастами" выступают закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы.

ЗПИФ — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев (пайщикам) на правах общей долевой собственности, которые закрепляются в Росреестре.

В свою очередь, инвестиционный пай — это именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на часть имущества фонда и право получать доход, соответствующий этой доле. Имуществом ЗПИФов недвижимости AKTIVO выступает объект недвижимости и/или земельный участок, а также денежные средства.

Работу ЗПИФ регламентируют правила доверительного управления (ПДУ). Это основополагающий документ, который создается для каждого фонда и содержит в себе инвестиционную декларацию, порядок и срок формирования фонда, состав имущества фонда, источник происхождения дохода, размер вознаграждения управляющей компании (УК), и правила приобретения и погашения паев.

Фонды недвижимости контролируются надзорными органами — УК, спецдепозитария, ФНС, а также ЦБ РФ.

Таким образом, используя инфраструктуру ЗПИФН для владения различными коммерческими торговыми объектами (от стрит-ритейла до крупных ТРК), AKTIVO помогает инвесторам стать опосредованным собственником данных объектов.
При этом минимальный порог входа для инвесторов составляет всего 350 тысяч рублей, что позволяет практически каждому стать совладельцем крупного качественного торгового объекта и получать ежемесячный пассивный рентный доход.

Функционал AKTIVO

Хотя сам по себе ЗПИФ — формальная оболочка, важно — что внутри. Фонды AKTIVO зарабатывают на сдаче в аренду качественных объектов коммерческой торговой недвижимости.

Чтобы обеспечить высокое качество продукта, AKTIVO занимается поиском и тщательным подбором объектов, имеющих надежный пул арендаторов и стабильную долгосрочную доходность. Оценка и аудит объекта недвижимости (Due Diligence) проводится по всем аспектам:

  • юридическая чистота
  • техническое состояние
  • локационная и коммерческая привлекательность
  • стабильность и надежность арендаторов
  • окупаемость и доходность.

После того, как объект отобран, инвестиции собраны, а фонд сформирован и запущен, AKTIVO берет на себя всю работу с арендаторами, коммунальными службами и государственными органами, тем самым снимая с пайщиков "головную боль" по управлению и поддержанию объектов, а также все риски, связанные с урегулированием конфликтов внутри объекта.

Опыт AKTIVO

Благодаря грамотно подобранной и сбалансированной матрице арендаторов, ориентированной, в основном, на товары и услуги первой необходимости и повседневного спроса, объекты в фондах AKTIVO имеют свойство «антихрупкости» и устойчивости, которое особенно ярко проявляется в кризисные периоды.

В частности, такой подход позволяет AKTIVO вот уже более 7 лет являться ведущей компанией на рынке ЗПИФ коммерческой недвижимости и приумножать капитал своих инвесторов, обеспечивая профессиональный менеджмент и высокое качество предоставляемых услуг.

Данный опыт компания подтверждает и цифрами: под управлением AKTIVO находится уже 12 объектов коммерческой торговой недвижимости общей стоимостью активов более 6,5 млрд рублей и площадью почти в 100 тыс. кв.м. Данный портфель принес инвесторам компании уже почти 2 млрд рублей выплат с 2015 года.

Выводы

На сегодняшний день большинство инвесторов ищет "стабильную тихую гавань", способную уберечь их капитал не только от пагубного влияния инфляции, но и от политических и экономических потрясений в период турбулентности.

Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая инвестору полностью сфокусироваться на решении своих повседневных целей и задач, получая стабильный и прозрачный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, безопасность которых обеспечивает целый пул контролирующих и регулирующих надзорных органов во главе с Центробанком.

Таким образом, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость посредством ЗПИФН под управлением команды профессионалов — безопасное, надежное и доходное решение, которое особенно актуально в рамках текущих реалий.
AKTIVO — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с тем, что мы используем cookies