Краудинвестинг в России: что это и как работает — площадки, риски, доходность

Краудинвестинг в России

Как это ни странно, но впервые краудинвестинг был предложен именно в России, в 2000 году. На конкурсе Росстата была представлена модель платформы, управляющей процессом коллективного инвестирования и ориентированной на стартапы и малый бизнес, которые не имеют доступа к институциональному кредитованию и не могут выпустить в обращение свои ценные бумаги. Предложенный концепт предполагал заключение инвестиционной сделки на основе гражданско-правового договора с инвестором в счет будущей прибыли или доли в бизнесе.

Однако с тех пор данное направление в России не получало развития вплоть до относительно недавнего времени. И если в США с начала 2000 годов рынок краудфандинга и краудинвестинга активно развивался и сегодня насчитывает уже сотни платформ (EquityNet, AngelList, Realty Mogul, Fundrise, Property Peers и многие другие), то в России данный метод инвестиций только сейчас начал набирает популярность.

Первая краудинвестинговая платформа в России Smartmarket.net открылась только в 2012 году, а через год она уже закрылась. В 2013 году запустились площадки VCStart (прекратила работу в апреле 2015 года) и WeShare (приостановившая работу в том же 2015 году). Им на смену пришли инвестиционная площадка StartTrack, получившая $3 миллиона от российского фонда венчурных инвестиций «ФРИИ», и сервис Ямикс.

Отличия от краудфандинга

Несмотря на общее происхождение, краудинвестинг и краудфандинг разнятся в самой своей сути.

1. Краудинвестинг, в отличие от краудфандинга, направлен на получение коммерческой выгоды. Крупнейшие краудфандинговые проекты, в основном, касаются творчества: фанаты спонсируют выход нового альбома любимой группы, поддерживают разработчиков компьютерных игр, то есть фактически занимаются своего рода благотворительностью. Инвесторы же смотрят на проекты с точки зрения прибыли.
   
2. В краудинвестинге обязательно есть порог входа, некая сумма, меньше которой вложить невозможно. Скажем, стоимость акции или пая инвестиционного фонда фиксирована. В краудфандинге всегда есть пункт «внести сколько хочу», у которого нет нижней планки.
   
3. Наконец, краудфандинг подразумевает участие в проекте только обычных людей, то есть физических лиц. В краудинвестинге спонсорами проекта могут быть и физические, и юридические лица.

Участники и виды краудинвестинга

В общем случае в краудинвестинговых проектах участвуют три стороны:

• Оператор — специальная площадка, на которой происходит сбор средств. Она же играет роль регулятора — отбирает проекты, формулирует условия размещения, отчитывается перед госорганами.
  
• Организатор — автор проекта, объявивший сбор денежных средств.
  
• Спонсор — человек, вложивший свои средства в реализацию проекта.

Что касается видов данного инструмента, то их тоже всего три:

1. Акционерный краудинвестинг, где инвесторы получают ценные бумаги конкретной компании в качестве вознаграждения. Например, это могут быть акции.
   
2. Роялти — вложения инвесторов дают им право на получение процента от прибыли, если проект станет успешным.
   
3. Краудлендинг — форма коллективного кредитования, когда множество инвесторов дают деньги в долг компании или проекту, получая за это фиксированный процент дохода.

Российские площадки для краудинвестинга

По состоянию на 31 января 2023 года в России насчитывается более полусотни таких площадок — и это если мы говорим только об операторах инвестиционных платформ, которые внесены в реестр ЦБ.

Среди них есть:

• платформы для бизнеса, которые предлагают вкладываться в малые и средние предприятия.
  
• площадки госконтрактов, специализирующиеся на организации финансирования для предприятий малого и среднего бизнеса, выполняющих государственные закупки.
  
• площадки ценных бумаг, занимающиеся дополнительным выпуском акций через закрытую подписку, биржевыми и коммерческими облигациями, привлечением инвестиций через размещение акций непубличных акционерных обществ
  
• площадки по цифровым правам и активам, специализирующиеся на поддержке инновационных стартапов и цифровых правах.
  
• площадки интеллектуальной собственности, где можно поучаствовать в творческих краудинвестинговых проектах под залог интеллектуальной собственности.
  
• площадки недвижимости, где можно в той или иной форме приобрести права или долю в объекте коммерческой недвижимости.

Риски в краудинвестинге

Хотя государство и стремится защитить права инвесторов, риски этого типа вложений остаются довольно ощутимыми. Сохранность самих инвестиций, выход проекта на заявленные уровни доходности и, в конечном итоге, получение прибыли на практике гарантировать невозможно.

Известны случаи, когда организаторы внезапно пропадали (в том числе, и с деньгами вкладчиков), а перспективные на первый взгляд инвестиционные предложения оказывались убыточными.

Исключением из общего правила можно считать ЗПИФы недвижимости: законодательство детально и строго предписывает поведение, права и возможности как самих фондов, так и управляющих компаний. За порядком в этой части рынка следят ЦБ и спецдепозитарии, которые осуществляют функции независимых аудиторов.

Особенности краудинвестинговой компании AKTIVO

Мы создали первую краудивестинговую платформу для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2015 году. За основу был взят опыт западных REIT — трастовых фондов недвижимости, при посредничестве которых инвесторы коллективно вкладываются в объекты недвижимости и получают пассивный рентный доход пропорционально вложениям. Для работы на российском рынке и в российском законодательном поле была выбрана форма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Такой подход снимает ряд ограничений, наложенных на другие типы краудинвестинга:

• По общему правилу в течение одного календарного года проект не может привлечь более одного млрд рублей.

Фонды недвижимости не имеют ограничений верхнего порога для общей суммы вложений.

• Годовая сумма вкладов физлиц ограничена 600 000 рублей.

Приобретение паев фондов AKTIVO возможно на большую сумму. Средний размер инвестиций в наши фонды составляет порядка 3-5 млн рублей.

• Оператор обязан передавать в ЦБ информацию об инвесторах. Она попадает в открытый доступ.

ЗПИФы предоставляют такую отчетность непублично, только через спецдепозитарий и по запросу суда или правоохранительных органов.

Как работает краудинвестинговая компания AKTIVO

Фонды AKTIVO зарабатывают на сдаче в аренду объектов коммерческой торговой недвижимости. Высокое качество нашего продукта определяется тем, что компания тщательно подбирает объекты с надежными и платежеспособными арендаторами, а также стабильной долгосрочной доходностью.

Главный инструмент подбора таких объектов — всесторонний Due Diligence (дью дилидженс). Это многокомпонентный, сложный анализ, в рамках которого специалисты AKTIVO критически оценивают все важные характеристики и качества потенциального объекта инвестиций:

• окупаемость и доходность;
• юридическую чистоту объекта и собственника;
• техническое состояние объекта;
• привлекательность локации;
• стабильность и надежность арендаторов;
• коммерческий потенциал и перспективы развития.
  

Собрав необходимый объем инвестиции и сформировав фонд, наша компания берет на себя все вопросы по эксплуатации и обслуживанию имущества фонда: ремонт и поддержание инженерных коммуникаций объекта, взаимодействие с арендаторами, коммунальными службами и т.д. Так мы снимаем с пайщиков нагрузку по управлению и поддержанию объектов.

Инвесторы участвуют в проектах приобретая паи ЗПИФН — именные ценные бумаги, дающие право на часть конкретного объекта и его дохода. Рентный доход пайщиков уже очищен от налогов и составляет до 16% годовых, выплачивается ежемесячно, пропорционально количеству приобретенных паев.

Краудинвестинг в сфере недвижимости — это эффективный инструмент для достижения финансовой независимости. Став пайщиком AKTIVO, вы будете получать абсолютно пассивный доход. При этом сами объекты, в которые вы инвестируете, будут дорожать со временем в соответствии с ситуацией на рынке.