REIT инвестирование в России — что это, виды фондов, как начать инвестировать в REIT

Еще относительно недавно для большинства людей инвестиции в недвижимость означали покупку квартиры в собственность для последующей сдачи в аренду и/или перепродажи с собственной наценкой. Впрочем, по данным опроса ВЦИОМ, и сейчас более 50% россиян предпочитают этот метод инвестирования крупного свободного капитала.

Однако сегодня инвестиции в недвижимость предлагают гораздо более широкий выбор инструментов, чем это было еще несколько лет назад: людям стали доступны коллективные способы инвестиций в отечественную и зарубежную недвижимость — REIT и ЗПИФН.

REIT: доля в зарубежной недвижимости

REIT — это зарубежные фонды коллективных инвестиций в недвижимость, основная цель которых получение дохода.

Такие фонды за счет средств инвесторов (пайщиков) самостоятельно занимаются покупкой, строительством, ипотечным кредитованием и управлением различной зарубежной недвижимости: от жилой — квартир, коттеджей или домов, до коммерческой — офисов, отелей, складов или торговых комплексов. Прибыль распределяется между пайщиками пропорционально их вложениям в виде дивидендов, как правило, раз в квартал.

Виды REIT

REIT бывают трех видов:

• Equity (Долевой или Имущественный) — самый распространенный тип REIT-фондов, на его долю приходится свыше 91% всех REIT. Фонд занимается прямыми инвестициями в недвижимость: на средства инвесторов фонд приобретает и сдает в аренду объект недвижимости, для которого, впоследствии, выступает в роли управляющей компании. При этом доход складывается из арендных платежей, и/или из разницы при перепродаже объекта.
  
• Mortgage (Ипотечный) — фонд инвестирует в ипотечные ценные бумаги (ипотечное кредитование), а доход формируется за счет кредитных процентов. К таким фондам относится более 7% от общего количества REIT.
  
• Hybrid (Гибридный или Комбинированный) — фонд совмещает в себе схемы получения доходов предыдущих двух типов. Таких фондов меньшинство, порядка 1% от всех REIT.
  

Во всех трех случаях фонды представляют собой пассивный вид инвестиций для пайщика, приобретающего долю (пай).

Преимущества REIT

• Доступность: инвестиции в REIT выгодно отличаются, например, от прямых инвестиций в недвижимость низким порогом входа — для рынка США, как правило, минимальная сумма инвестирования в такие фонды составляет 100-400$.
  
• Диверсификация портфеля: для российского инвестора вложения в REIT-фонды — это возможность хранить и приумножать свой капитал на зарубежном рынке.
  
• Доход в иностранной валюте: инвесторы получают доход на валютный брокерский счет с которого, его можно вывести на свой валютный счет или конвертировать в рубли или иную валюту.
  
• Высокая ликвидность: инвестор может продать свои паи в режиме реального времени через приложение своего брокера — в часы работы биржи.
  

Недостатки REIT

• Погружение в среду: данный тип инвестиций требует большой вовлеченности. В первую очередь, следует изучить управляющую компанию и сам объект недвижимости, найти его показатели и долю на рынке, потенциальные перспективы, проанализировать финансовые показатели компании, ее закредитованность. Также необходимо тщательно изучить законодательство и налогообложение страны, в объекты которой инвестор имеет желание вложиться.
  
• Неподконтрольность: управляющая компания в REIT-фондах имеет право свободно распоряжаться имуществом фонда по своему усмотрению — продавать или добавлять новые объекты без ведома клиентов. При этом пайщики таких фондов не могут повлиять на решения УК.
  
• Финансирование: дополнительно к средствам инвесторов управляющие компании фондов могут и часто используют долговое финансирование — кредитные плечи. В сочетании с валютными рисками это может стать серьезной угрозой капиталу инвестора при негативном сценарии.
  
• Волатильность: вложение в REIT имеет некоторую схожесть с акциями — снижение котировок может с легкостью резко сократить или даже «увести в минус» доходность фонда, привести к серьезным финансовым проблемам, вплоть до банкротства.
  
• Налогообложение: для российского инвестора вложения в REIT-фонды сопровождаются серьезной налоговой нагрузкой — в первую очередь, той страны, в которой основан фонд. В частности, в США инвестор обязан уплатить налог на доход в размере 30% (в долларах). Также необходимо у брокера подписать форму W-8BEN, без которой придется дополнительно заплатить 13% НДФЛ в России.
  
• Политические риски: после февральских событий, инвестиции в иностранные REIT небезопасны — торги ведутся через СПб-биржу, что потенциально может негативно сказаться на сохранности и свободе распоряжения капиталом со стороны инвестора. Также, на текущий момент, у инвесторов возникают затруднения с вводом и выводом капитала через брокеров, появляется необходимость искать «обходные пути».
  

Как начать инвестировать в REIT

Оскар родился 14 мая 1982 года в семье обрусевших немцев в Казахстане. Его отец работал инженером, а мать — учительницей. В возрасте 8 лет он переехал с родителями в Германию, где, в последствии, и провел свою юность. Там же будущий миллиардер получил свой первый опыт работы: в 11 лет Оскар начал подрабатывать на почте — он разносил журналы и газеты, чтобы заработать свои первые карманные деньги.

К слову, в этот же период в нем впервые проявилась и предпринимательская жилка: Оскар находил и чинил игрушки, а затем продавал их соседским детям. Также он успел поработать на складах и автозаправках, где изготавливал спортивный инвентарь на продажу.

В 17 лет будущий бизнесмен улетел в США по обмену в Tuscarawas Valley High School с целью овладеть английским языком (в чем преуспел), после чего вернулся в Германию, где и закончил с отличием техническую гимназию.

Находясь в России, он воспользовался возможностью выучить русский язык.

Оскар успел год проработать медбратом и даже открыть первый бизнес — интернет-магазин спортивного питания и средств для похудения, который пришлось закрыть из-за призыва в армию в 2004 году. В качестве военного направления, Оскар выбрал альтернативную гражданскую службу в Детской клинической больнице, где и познакомился с будущей женой Татьяной.

После чего Оскар Хартманн поступил в университет WHU в Кобленце и получил степень в области международной экономики.

Выводы

Инвестиции в REIT для российских инвесторов несут много рисков и высокое налогообложение. К тому же, REIT-фонды по своей сути ближе к акциям, так как требуют гораздо более высокого уровня вовлеченности и ответственности со стороны инвестора.

И хотя при вложении в небиржевые ЗПИФН, как и в случае с REIT, для частного инвестора существуют тонкости в выборе фонда, российские инвесторы находятся в большей безопасности, так как их интересы защищены 156 ФЗ, а исполнение обязательств УК жестко регулируется со стороны специализированного депозитария и Центробанка.

К тому же, отечественные ЗПИФ недвижимости, находясь полностью в российской юрисдикции, защищены от санкционного влияния и перемен на политической арене.