REIT инвестирование в России — что это, виды фондов, как начать инвестировать в REIT — AKTIVO
8 800 500-64-64

REIT инвестирование в России — что это, виды фондов, как начать инвестировать в REIT

На ряду с акциями, облигациями и драгоценными металлами, недвижимость — одна из обязательных составляющих портфеля искушенного инвестора на сегодняшний день.
Еще относительно недавно для большинства людей инвестиции в недвижимость означали покупку квартиры в собственность для последующей сдачи в аренду и/или перепродажи с собственной наценкой. Впрочем, по данным опроса ВЦИОМ, и сейчас более 50% россиян предпочитают этот метод инвестирования крупного свободного капитала.

Однако сегодня инвестиции в недвижимость предлагают гораздо более широкий выбор инструментов, чем это было еще несколько лет назад: людям стали доступны коллективные способы инвестиций в отечественную и зарубежную недвижимость — REIT и ЗПИФН.

REIT: доля в зарубежной недвижимости

REIT — это зарубежные фонды коллективных инвестиций в недвижимость, основная цель которых получение дохода.

Такие фонды за счет средств инвесторов (пайщиков) самостоятельно занимаются покупкой, строительством, ипотечным кредитованием и управлением различной зарубежной недвижимости: от жилой — квартир, коттеджей или домов, до коммерческой — офисов, отелей, складов или торговых комплексов. Прибыль распределяется между пайщиками пропорционально их вложениям в виде дивидендов, как правило, раз в квартал.

Виды REIT

REIT бывают трех видов:

  • Equity (Долевой или Имущественный) — самый распространенный тип REIT-фондов, на его долю приходится свыше 91% всех REIT. Фонд занимается прямыми инвестициями в недвижимость: на средства инвесторов фонд приобретает и сдает в аренду объект недвижимости, для которого, впоследствии, выступает в роли управляющей компании. При этом доход складывается из арендных платежей, и/или из разницы при перепродаже объекта.

  • Mortgage (Ипотечный) — фонд инвестирует в ипотечные ценные бумаги (ипотечное кредитование), а доход формируется за счет кредитных процентов. К таким фондам относится более 7% от общего количества REIT.

  • Hybrid (Гибридный или Комбинированный) — фонд совмещает в себе схемы получения доходов предыдущих двух типов. Таких фондов меньшинство, порядка 1% от всех REIT.

Во всех трех случаях фонды представляют собой пассивный вид инвестиций для пайщика, приобретающего долю (пай).

Преимущества REIT

  • Доступность: инвестиции в REIT выгодно отличаются, например, от прямых инвестиций в недвижимость низким порогом входа — для рынка США, как правило, минимальная сумма инвестирования в такие фонды составляет 100-400$.

  • Диверсификация портфеля: для российского инвестора вложения в REIT-фонды — это возможность хранить и приумножать свой капитал на зарубежном рынке.

  • Доход в иностранной валюте: инвесторы получают доход на валютный брокерский счет с которого, его можно вывести на свой валютный счет или конвертировать в рубли или иную валюту.

  • Высокая ликвидность: инвестор может продать свои паи в режиме реального времени через приложение своего брокера — в часы работы биржи.

Недостатки REIT

  • Погружение в среду: данный тип инвестиций требует большой вовлеченности. В первую очередь, следует изучить управляющую компанию и сам объект недвижимости, найти его показатели и долю на рынке, потенциальные перспективы, проанализировать финансовые показатели компании, ее закредитованность. Также необходимо тщательно изучить законодательство и налогообложение страны, в объекты которой инвестор имеет желание вложиться.

  • Неподконтрольность: управляющая компания в REIT-фондах имеет право свободно распоряжаться имуществом фонда по своему усмотрению — продавать или добавлять новые объекты без ведома клиентов. При этом пайщики таких фондов не могут повлиять на решения УК.

  • Финансирование: дополнительно к средствам инвесторов управляющие компании фондов могут и часто используют долговое финансирование — кредитные плечи. В сочетании с валютными рисками это может стать серьезной угрозой капиталу инвестора при негативном сценарии.

  • Волатильность: вложение в REIT имеет некоторую схожесть с акциями — снижение котировок может с легкостью резко сократить или даже "увести в минус" доходность фонда, привести к серьезным финансовым проблемам, вплоть до банкротства.

  • Налогообложение: для российского инвестора вложения в REIT-фонды сопровождаются серьезной налоговой нагрузкой — в первую очередь, той страны, в которой основан фонд. В частности, в США инвестор обязан уплатить налог на доход в размере 30% (в долларах). Также необходимо у брокера подписать форму W-8BEN, без которой придется дополнительно заплатить 13% НДФЛ в России.

  • Политические риски: после февральских событий, инвестиции в иностранные REIT небезопасны — торги ведутся через СПб-биржу, что потенциально может негативно сказаться на сохранности и свободе распоряжения капиталом со стороны инвестора. Также, на текущий момент, у инвесторов возникают затруднения с вводом и выводом капитала через брокеров, появляется необходимость искать "обходные пути".

Как начать инвестировать в REIT

Начать инвестировать в REIT вы можете на Санкт-Петербургской или Нью-Йоркской бирже. Для получения доступа к данному виду активов вам будет необходимо открыть брокерский счет.

Учтите, что на СПБ Бирже есть доступ к примерно 40 фондам REIT, в то время как у зарубежных брокеров их порядка 200.

Выводы

Инвестиции в REIT для российских инвесторов несут много рисков и высокое налогообложение. К тому же, REIT-фонды по своей сути ближе к акциям, так как требуют гораздо более высокого уровня вовлеченности и ответственности со стороны инвестора.

И хотя при вложении в небиржевые ЗПИФН, как и в случае с REIT, для частного инвестора существуют тонкости в выборе фонда, российские инвесторы находятся в большей безопасности, так как их интересы защищены 156 ФЗ, а исполнение обязательств УК жестко регулируется со стороны специализированного депозитария и Центробанка.

К тому же, отечественные ЗПИФ недвижимости, находясь полностью в российской юрисдикции, защищены от санкционного влияния и перемен на политической арене.
07/09/2022

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с тем, что мы используем cookies