Рынок складской недвижимости России в 2025 году: обзор и анализ
В сегменте инвестиций складская недвижимость занимает лишь третью позицию по объему вложений. Однако в связи со стремительным ростом ставок, а также относительно короткими сроками реализацией проектов склады считаются самым перспективным активом с точки зрения отдачи для инвесторов.
В этой статье рассмотрим тренды складской недвижимости в 2025 году и актуальные возможности для инвестирования.
Основные тренды в 2025 году на рынке складской недвижимости
Последние годы рынок складской недвижимости переживает расцвет. Ожидается, что в ближайшие годы острый голод по площадям будет утолен, однако до насыщения рынка далеко.
Драйвером для нового строительства в 2024 г. (как и в предыдущем) стали маркетплейсы. По объему ввода, спросу, арендным ставкам склады почти ежегодно обновляют рекорды. Так, два года подряд спрос опережает предложение, что отражается на уровне вакантных площадей, который на конец 2024 г. составил в среднем всего 1% (по данным консалтингового агентства Nikoliers).
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B) без учета операционных расходов и НДС. Источник: Nikoliers
В прошлом году рынок недвижимости справился с серьезным вызовом — резкое повышение ключевой ставки с 7,5% до 21%. Этот фактор повлиял, прежде всего, на девелоперов, которым пришлось заморозить или закрыть часть проектов из-за невыгодных условий по заемному финансированию.
На этом фоне начали стремительно расти арендные ставки.
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B) без учета операционных расходов и НДС. Источник: Nikoliers
Естественное следствие повышение арендных ставок — падение спроса. Однако эксперты считают, что уровень спроса значительно не упадет, так как экономика России демонстрирует положительные результаты (рост ВВП в 2024 г. составил 4,1%).
Снижение арендных ставок на рынке складской недвижимости также маловероятно. Причины две: низкая вакансия и рост издержек по эксплуатации складских комплексов.
В какой локации искать склады для инвестиций
Основные логистические хабы — это, конечно, зоны Москвы и Санкт-Петербурга. Однако здесь все сложнее приобрести интересные для инвестиций проекты, так как готовые объекты, как правило, уже нашли своих инвесторов, а новые или строящиеся логопарки продаются за 70-80 тыс. ₽ за квадратный метр, что делает инвестиции низкодоходными.
Интересно выглядят проекты в регионах — особенно в восточном направлении. После введения санкций и беспрецедентного снижения торговли с западными странами восток превратился в главный транспортный коридор для экспорта и импорта.
Екатеринбург, Казань, Омск, Новосибирск — в этих и других крупных логистических хабах есть дефицит складских площадей, и можно найти выгодные варианты для инвестиций.
Инвестиции в региональный склад
Инвестировать в склады можно через форму ЗПИФН — закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Работу ЗПИФов контролирует ЦБ РФ, этот вариант инвестиций безопасен и удобен за счет низкого порога входа.
Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. ЗПИФ «Активо двадцать один» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Екатеринбурге в черте города и имеет федерального арендатора «Деловые линии».
- Ежегодная индексация арендной ставки — 10%
- Доходность — до 26,1%
- Стоимость м2 — 46 300 ₽ (без НДС)
Склад находится на территории терминала «Чкаловский» (Екатеринбург)
Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.