Спрос на складскую недвижимость: почему в регионах растет спрос на складские помещения в 2026 году

Разберем в статье, почему регионы недооценены с точки зрения инвестиций в склады и остается ли рынок перспективным, несмотря на то, что пиковая фаза строительного бума, скорее всего, пройдена. 

Факторы роста спроса на складские помещения в 2026 г.

Основные факторы роста связаны с общими тенденциями в бизнесе. 

Рост e-commerce

Рынок e-commerce (онлайн-магазины, маркетплейсы и т.д.) в России продолжает расти. В 2025 году на онлайн-торговлю пришлось 42% сделок в сегменте складской недвижимости. Причем этому способствовали регионы — в структуре спроса доля Москвы и МО сопоставима с долей ключевых и перспективных регионов России. 

Развитие ритейлеров   

Не только маркетплейсы являются активными игроками на рынке складской недвижимости. Ритейлинговые компании расширяют свое присутствие в регионах, а также все активнее ведут цифровой бизнес. Например, рост выручки крупного продуктового ритейлера X5 Group в 2025 году составил 18%, а годом ранее — 61%. При этом цифровые бизнесы X5 Group в 2025 году принесли 285,7 млрд ₽ (рост ~43%).

X5 Group владеет сетью супермаркетов «Перекресток», «Пятерочка» и другими   

Переориентация логистики

Москва и Санкт-Петербург являются основными логистическими хабами, к ним ведут транспортные коридоры, которые с 2022 г. претерпели значительные изменения. Эта тенденция — переориентация логистики — тоже стала драйвером для развития складской недвижимости в регионах. 

Рассмотрим подробнее основные транспортные направления.  

Логистические коридоры на карте России 

До введения санкций западный коридор был лидирующим в объеме российского экспорта и импорта — на него приходилось более половины сделок. С 2022 г. экспорт и импорт со странами Европы сократился в несколько раз, что привело к изменению географии экономического сотрудничества России с другими странами. 

Основными транспортными коридорами становятся три направления: северное, южное и восточное. Рассмотрим каждое из них. 

Южный путь

Маршрут в 7200 км проходит от Санкт-Петербурга до Мумбая, через Каспийское море. Этот коридор обеспечивает связь с государствами Персидского залива и Индией. 

Северный морской путь 

Протяженность этого маршрута составляет 5600 км. Данный путь связывает западную часть России с восточной. Маршрут проходит через моря — Баренцево, Карское, Лаптевых, Восточно-Сибирское, Чукотское.

Восточный путь

В последние годы это направление развивалось активнее всего, так как после введения санкций экономические отношения с Китаем вышли на новый уровень.

Города, находящиеся на данных маршрутах, развиваются как крупные логистические хабы, именно поэтому в ряде городов — Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Воронеже и т. д. — возникла острая нехватка складских помещений.  

Спрос на складскую недвижимость в регионах

По данным консалтинговой компании IBC, по итогам 2025 года объем ввода в ключевых региональных логистических хабах превысил показатель 2024 г. на 56%, составив рекордные 8,7 млн кв. м².

При этом спрос, который за 2024 г. вырос на 33%, в 2025 г. сократился на 8%. В его структуре лидируют онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, на которых пришлось более 70% от реализованного спроса.

Динамика арендных ставок 

Консалтинговая компания IBC приводит такие данные: средневзвешенная базовая арендная ставка в региональных хабах в 2025 г. снизилась как минимум на 5%. Однако стоит отметить, снижение во многих регионах все же оказалось менее ощутимым, чем в столичных локациях. Рекордный рост ставок рано или поздно должен был привести к охлаждению рынка.

В 2026 г. не ожидается рекордных значений по вводу новых объектов. На это влияют все еще высокие ставки по кредитам — строить новые объекты с заемным финансированием становится невыгодно, поэтому девелоперы снижают активность. 

Складская недвижимость продолжает оставаться инвестиционно привлекательным активом за счет готовых объектов. Внимание инвесторов привлекают складские комплексы и помещения в крупных логистических хабах России. При этом, чтобы инвестировать в прибыльный проект, стоит найти объект, который предложит конкурентные преимущества (выгодное географическое положение, обслуживание крупной территории и т.д.).

Инвестиции в региональный склад

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать четыре» войдет склад класса «А» в Челябинской области, которая удалена от западных границ на более чем 2 тысячи км.

Арендатор склада — компания «Электротехмонтаж», федеральный дистрибьютор электроприборов, поставщик комплексных решений для строителей. Работает с 1991 года, лидер в своем сегменте (треть товарооборота всего рынка электротехники).

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Прогнозируемая доходность — до 14,1% годовых (без учета роста стоимости актива)
• Минимальный размер инвестиций — 300 000 ₽
• Окупаемость инвестиций — 7,1 года
• Стоимость м² — 82 690 ₽ (без НДС)
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать четыре» войдет склад в Челябинской области, здание построено в конце 2024 года

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда, по телефону +7 800 500-64-64 или написав в Телеграм @aktivo_official.