Спрос на складскую недвижимость: почему в регионах растет спрос на складские помещения в 2026 году
В начале 2020-х гг. произошел бум строительства складов под Москвой и Санкт-Петербургом. К середине десятилетия подтянулись и регионы — здесь также зафиксирована низкая вакансия, рост арендных ставок и рекордный объем ввода новых проектов.
Разберем в статье, почему регионы недооценены с точки зрения инвестиций в склады и остается ли рынок перспективным, несмотря на то, что пиковая фаза строительного бума, скорее всего, пройдена.
Факторы роста спроса на складские помещения в 2026 г.
Основные факторы роста связаны с общими тенденциями в бизнесе.
Рост e-commerce
Рынок e-commerce (онлайн-магазины, маркетплейсы и т.д.) в России продолжает расти. В 2025 году на онлайн-торговлю пришлось 42% сделок в сегменте складской недвижимости. Причем этому способствовали регионы — в структуре спроса доля Москвы и МО сопоставима с долей ключевых и перспективных регионов России.
Развитие ритейлеров
Не только маркетплейсы являются активными игроками на рынке складской недвижимости. Ритейлинговые компании расширяют свое присутствие в регионах, а также все активнее ведут цифровой бизнес. Например, рост выручки крупного продуктового ритейлера X5 Group в 2025 году составил 18%, а годом ранее — 61%. При этом цифровые бизнесы X5 Group в 2025 году принесли 285,7 млрд ₽ (рост ~43%).
X5 Group владеет сетью супермаркетов «Перекресток», «Пятерочка» и другими
Переориентация логистики
Москва и Санкт-Петербург являются основными логистическими хабами, к ним ведут транспортные коридоры, которые с 2022 г. претерпели значительные изменения. Эта тенденция — переориентация логистики — тоже стала драйвером для развития складской недвижимости в регионах.
Рассмотрим подробнее основные транспортные направления.
Логистические коридоры на карте России
До введения санкций западный коридор был лидирующим в объеме российского экспорта и импорта — на него приходилось более половины сделок. С 2022 г. экспорт и импорт со странами Европы сократился в несколько раз, что привело к изменению географии экономического сотрудничества России с другими странами.
Основными транспортными коридорами становятся три направления: северное, южное и восточное. Рассмотрим каждое из них.
Южный путь
Маршрут в 7200 км проходит от Санкт-Петербурга до Мумбая, через Каспийское море. Этот коридор обеспечивает связь с государствами Персидского залива и Индией.
Северный морской путь
Протяженность этого маршрута составляет 5600 км. Данный путь связывает западную часть России с восточной. Маршрут проходит через моря — Баренцево, Карское, Лаптевых, Восточно-Сибирское, Чукотское.
Восточный путь
В последние годы это направление развивалось активнее всего, так как после введения санкций экономические отношения с Китаем вышли на новый уровень.
Города, находящиеся на данных маршрутах, развиваются как крупные логистические хабы, именно поэтому в ряде городов — Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Воронеже и т. д. — возникла острая нехватка складских помещений.
Спрос на складскую недвижимость в регионах
По данным консалтинговой компании IBC, по итогам 2025 года объем ввода в ключевых региональных логистических хабах превысил показатель 2024 г. на 56%, составив рекордные 8,7 млн кв. м2.
При этом спрос, который за 2024 г. вырос на 33%, в 2025 г. сократился на 8%. В его структуре лидируют онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, на которых пришлось более 70% от реализованного спроса.
Динамика арендных ставок
Консалтинговая компания IBC приводит такие данные: средневзвешенная базовая арендная ставка в региональных хабах в 2025 г. снизилась как минимум на 5%. Однако стоит отметить, снижение во многих регионах все же оказалось менее ощутимым, чем в столичных локациях. Рекордный рост ставок рано или поздно должен был привести к охлаждению рынка.
В 2026 г. не ожидается рекордных значений по вводу новых объектов. На это влияют все еще высокие ставки по кредитам — строить новые объекты с заемным финансированием становится невыгодно, поэтому девелоперы снижают активность.
Складская недвижимость продолжает оставаться инвестиционно привлекательным активом за счет готовых объектов. Внимание инвесторов привлекают складские комплексы и помещения в крупных логистических хабах России. При этом, чтобы инвестировать в прибыльный проект, стоит найти объект, который предложит конкурентные преимущества (выгодное географическое положение, обслуживание крупной территории и т.д.).
Инвестиции в региональный склад
Инвестировать в склады можно через форму ЗПИФН — закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Работу ЗПИФов контролирует ЦБ РФ, этот вариант инвестиций безопасен и удобен за счет низкого порога входа.
Компания AKTIVO в декабре 2025 года объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.
ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который вошел в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».
- Доходность — 22,4% годовых
- Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
- Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
- Доступен для неквалифицированных инвесторов
- Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже
В состав фонда «Активо двадцать два» вошел логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2
Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.