Спрос на складскую недвижимость: почему в регионах растет спрос на складские помещения в 2025 году

Разберем в статье, почему регионы недооценены с точки зрения инвестиций в склады и остается ли рынок перспективным, несмотря на то, что пиковая фаза строительного бума, скорее всего, пройдена. 

Факторы роста спроса на складские помещения в 2025 г.

Основные факторы роста связаны с общими тенденциями в бизнесе. 

Рост e-commerce

Рынок e-commerce (онлайн-магазины, маркетплейсы, транспортные услуги и т.д.) в России вырос на четверть в 2024 г. Причем этому способствовали регионы — на долю небольших городов приходится 76% всех интернет-заказов. 

Развитие ритейлеров   

Не только маркетплейсы являются активными игроками на рынке складской недвижимости. Компании расширяют свое присутствие в регионах, а также все активнее ведут цифровой бизнес. Например, крупный продуктовый ритейлер X5 Group показал за 2024 г. прибыль от онлайн-торговли в размере 200,1 млрд ₽ — это +61,9% по отношению к 2023 г.

X5 Group владеет сетью супермаркетов «Перекресток», «Пятерочка» и другими   

Переориентация логистики

Москва и Санкт-Петербург являются основными логистическими хабами, к ним ведут транспортные коридоры, которые с 2022 г. претерпели значительные изменения. Эта тенденция — переориентация логистики — тоже стала драйвером для развития складской недвижимости в регионах. 

Рассмотрим подробнее основные транспортные направления.  

Логистические коридоры на карте России 

До введения санкций западный коридор был лидирующим в объеме российского экспорта и импорта — на него приходилось более половины сделок. С 2022 г. экспорт и импорт со странами Европы сократился в несколько раз, что привело к изменению географии экономического сотрудничества России с другими странами. 

Основными транспортными коридорами становятся три направления: северное, южное и восточное. Рассмотрим каждое из них. 

Южный путь

Маршрут в 7200 км проходит от Санкт-Петербурга до Мумбая, через Каспийское море. Этот коридор обеспечивает связь с государствами Персидского залива и Индией. 

Северный морской путь 

Протяженность этого маршрута составляет 5600 км. Данный путь связывает западную часть России с восточной. Маршрут проходит через моря — Баренцево, Карское, Лаптевых, Восточно-Сибирское, Чукотское.

Восточный путь

В последние годы это направление развивалось активнее всего, так как после введения санкций экономические отношения с Китаем вышли на новый уровень.

Города, находящиеся на данных маршрутах, развиваются как крупные логистические хабы, именно поэтому в ряде городов — Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Воронеже и т. д. — возникла острая нехватка складских помещений.  

Спрос на складскую недвижимость в регионах

По данным консалтинговой компании IBC, по итогам 2024 года объем ввода в ключевых региональных логистических хабах превысил рекордный показатель 2023 г. на 17%. 

При этом спрос также достиг исторического максимума за весь период наблюдений, увеличившись на 33%. Драйверы тренда — онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, на которых пришлось более 70% от реализованного спроса. 

Это говорит о том, что рынок складской недвижимости в регионах далек от насыщения. Однако есть тенденции, которые говорят о стабилизации рынка. 

Рост арендных ставок 

Консалтинговая компания Nikoliers приводит такие данные: средневзвешенная базовая арендная ставка в готовых объектах стремительно растет — на 20-30% ежегодно. 

*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B) без учета операционных расходов и НДС. Источник: Nikoliers

Такой рост ставок рано или поздно приведет к охлаждению рынка. В 2025 г. уже не ожидается рекордных значений по вводу новых объектов. На это влияют также высокие ставки по кредитам — строить новые объекты с заемным финансированием становится невыгодно, поэтому девелоперы снижают активность. 

Складская недвижимость продолжает оставаться инвестиционно привлекательным активом за счет готовых объектов. Внимание инвесторов привлекают складские комплексы и помещения в крупных логистических хабах России. 

Инвестиции в региональный склад

Инвестировать в склады можно через форму ЗПИФН — закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Работу ЗПИФов контролирует ЦБ РФ, этот вариант инвестиций безопасен и удобен за счет низкого порога входа.  

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. ЗПИФ «Активо двадцать один» интересен тем, что склад, который войдет в состав А-21, находится в Екатеринбурге в черте города и имеет федерального арендатора «Деловые линии». 

• Ежегодная индексация арендной ставки — 10%

• Доходность —  до 26,1%

• Стоимость м2 — 46 300 ₽  (без НДС)

В состав фонда «Активо двадцать один» войдет часть склада, который находится на территории терминала «Чкаловский» (Екатеринбург)

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.