Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году: стоит ли инвестировать в недвижимость

Как выгодно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость бывают очень разными и, прежде чем анализировать выгоду, нужно кратко разобрать типы и виды этих вложений.

В первую очередь, инвестировать можно как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, а сами инвестиции могут быть двух типов:

• прямыми — непосредственное владение и управление объектом после его приобретения
• опосредованными — покупка и управление объектом ложатся на посредника в виде управляющей компании, которая получает за это долю дохода, либо коллективные инвестиции с помощью ЗПИФов — закрытых паевых инвестиционных фондов.

Данные форматы могут сочетаться по-разному, но в реальности на рынке есть несколько наиболее распространенных сценариев: покупка квартиры под сдачу или перепродажу, покупка коммерческих площадей под сдачу в аренду и покупка паев в ЗПИФе недвижимости. Подробно мы разберем именно эти подходы. Главная задача — обратить ваше внимание не только на прибыльность того или иного подхода, но и трезво оценить сопутствующие расходы, в том числе непрямые, вроде затрат ваших ресурсов: энергозатрат на вовлеченность и личного времени.

Прямые инвестиции в жилую недвижимость

За образец мы возьмем самый востребованный актив — однокомнатную квартиру в Москве. Доход в этом случае формируется из двух слагаемых:

• сам объект со временем дорожает и в будущем его можно продать с прибылью относительно стартовой цены;
• квартиросъемщики ежемесячно платят за аренду и, в большинстве случаев, берут на себя еще и текущие коммунальные расходы.

По статье расходов идут: налоги, поддерживающий косметический, капитальный или аварийный ремонт. Кроме того, помните, что могут случаться простои, если квартиросъемщик внезапно съехал, а замену найти еще не успели. В среднем, инвестор может получить порядка 4–6% годовых чистого дохода без учета прироста стоимости квартиры.

Непрямые затраты: время и силы на поиск арендаторов (или поиск добросовестного риелтора-посредника).

Функционал AKTIVO

Хотя сам по себе ЗПИФ — формальная оболочка, важно — что внутри. Фонды AKTIVO зарабатывают на сдаче в аренду качественных объектов коммерческой торговой недвижимости.

Чтобы обеспечить высокое качество продукта, AKTIVO занимается поиском и тщательным подбором объектов, имеющих надежный пул арендаторов и стабильную долгосрочную доходность. Оценка и аудит объекта недвижимости (Due Diligence) проводится по всем аспектам:

• юридическая чистота
• техническое состояние
• локационная и коммерческая привлекательность
• стабильность и надежность арендаторов
• окупаемость и доходность.
  

После того, как объект отобран, инвестиции собраны, а фонд сформирован и запущен, AKTIVO берет на себя всю работу с арендаторами, коммунальными службами и государственными органами, тем самым снимая с пайщиков «головную боль» по управлению и поддержанию объектов, а также все риски, связанные с урегулированием конфликтов внутри объекта.

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость

Чтобы сравнение было справедливым, возьмем пример, сопоставимый с московской квартирой — объект формата стрит-ритейл.

Если инвестор готов самостоятельно отвечать за операционное управление, развивать проект своими силами, внимательно управлять расходами, то он может рассчитывать на доходность порядка 15-25% годовых.

В то же время, расходы будут тоже ощутимо больше, чем в случае с жилой недвижимостью: ремонт, содержание и эксплуатация, расходы на поиск и найм поддерживающего персонала (инженерная служба, уборка, охрана), услуги юристов и так далее — все это «съедает» значительную часть изначальной доходности.

Непрямые затраты: как и в случае с квартирой, вам придется искать арендаторов, вести переговоры, заключать договоры или искать посредников, которые сделают это за вас — и все равно приглядывать за ними в постоянном режиме. У бизнесмена, как известно, не бывает праздников и выходных.

Коллективные инвестиции (краудинвестинг)

Владение объектом коммерческой недвижимости при помощи коллективных инвестиций в России представлено, в основном, закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН). Это форма опосредованного владения объектом недвижимости, где инвесторы в обмен на свои вложения получают паи — именные ценные бумаги, подтверждающие право владельца на долю в имуществе фонда. Активом фонда чаще всего выступает объект коммерческой недвижимости: торговой, складской, офисной, гостиничной и др. Сам объект, при этом, принадлежит фонду.

Нельзя не отметить отдельно, что порог входа в краудинвестинг существенно ниже, чем в двух предыдущих случаях: пайщиком фондов недвижимости можно стать имея от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей. Квартира, а тем более коммерческая недвижимость обойдутся в миллионы.

Доход пайщиков ЗПИФН складывается из нескольких составляющих:

• прирост стоимости актива фонда — как следствие, рост ценности каждого пая в отдельности;
• рентный доход от арендаторов объекта недвижимости;
• возможность продать пай на вторичном обороте паев с наценкой относительно стартовой цены — если ЗПИФ показывает прибыль, то это можно сделать быстро и с хорошей выгодой.

В расходы идет процент, который выплачивается управляющей компании — взамен она берет на себя всю заботу об объекте, от поиска арендаторов до ремонта. Средняя доходность по ЗПИФ недвижимости составляет 9-12% годовых до вычета НДФЛ.

Непрямые затраты здесь минимальны: время от времени интересоваться работой фонда можно и нужно, но сама суть ЗПИФНа в том, что вы перекладываете все заботы на УК. Это действительно пассивный вид инвестиций.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году?

Если сравнивать доходность от инвестиций в недвижимость по совокупности всех факторов, вы быстро убедитесь, что абсолютного лидера нет. Но, с точки зрения именно общего соотношения плюсов и минусов, побеждают ЗПИФы — они экономят ваше время и нервы, предлагая достойную доходность, в том числе и сейчас, в 2024 году.