AKTIVO - Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 6 - Обзор

Супермаркет Виктория

Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 6

Супермаркет Виктория - фото здания 1
Супермаркет Виктория - фото здания 2
Супермаркет Виктория - фото здания 3
Супермаркет Виктория - фото здания 4
Супермаркет Виктория - фото здания 5
Супермаркет Виктория - фото здания 6
Категория здания
Стрит-ритейл
Стоимость 1 кв. м.
157 544.52 
Площадь
2408 кв.м
Балансовая стоимость
130 123 000  ₽

Описание

Инвесторам предлагается профессионально отобранный объект недвижимости институционального качества формата street-retail — двухэтажный продуктовый супермаркет «Виктория», расположенный в подмосковном городе Долгопрудный, по адресу Лихачевское шоссе, д. 6. Данное предложение представляет собой отличную возможность инвестирования в рынок торговых помещений в секторе продуктового ритейла, являющегося наиболее привлекательным сектором коммерческой недвижимости в России.

На стадии отбора по предлагаемому объекту недвижимости был проведен полный инвестиционный анализ. Данный магазин бренда «Виктория» имеет стабильные показатели по соотношению аренды к выручке. Объект располагается на первой линии домов центральной магистрали города и обладает при этом удобной парковкой. Площадь и состояние здания привлекательны для конкурентов и смежных видов бизнеса. Арендатором супермаркета является один из крупнейших и надежных продуктовых ритейлеров России - группа компаний «Виктория», имеющий длительную и прозрачную историю работы на данном объекте.

Планировка

План объекта - 1
План объекта - 2

Расположение

Объект располагается в центральной части г. Долгопрудный на единственной магистрали, по которой совершается въезд в город – Лихачевское шоссе. Данная транспортная артерия является единственной для въезда и выезда из города, что обеспечивает наиболее высокий автомобильный трафик возле объекта.

Гипермаркет находится в окружении более чем 20 жилых домов (около 9 000 человек), которые обеспечивают гарантированный пешеходный трафик. Прилегающая территория располагает просторной парковкой на 30 автомобилей, что также способствует увеличению потока посетителей к арендатору и потенциальному спросу на объект.

Уникальность расположения заключается в том, что в радиусе 300 метров вокруг объекта не представлено ни одного магазина федеральных продуктовых сетей, а в радиусе 3 000 м. нет ни одного гипермаркета, способного предложить столь же богатый ассортимент товаров.

В радиусе 300 м. от объекта расположен крупнейший в городе Парк им. «30-летия Победы», несколько государственных учреждений и учреждений дошкольного образования.

Финансы

Годовые финансовые показатели объекта

июль 2016 — июнь 2017
Чистый операционный доход
Прибыль к распределению
Комиссия за управление
Расходы
Валовый доход
52 163 503.79  ₽
Расходы
- 2 824 170.14  ₽
Чистый операционный доход
= 49 339 333.65  ₽
Комиссия за управление
- 6 167 416.71  ₽
Прибыль к распределению
= 43 171 916.94  ₽

Рейтинг AKTIVO

A
AAA
AA
A
BBB
BB
B
CCC
CC
C
Показатель Значение Балл
Cap rate (средний за 5 лет) 14.1% 5
Стоимость квадратного метра 150 237.24 5
Срок договора аренды 13 лет (до 2029 г.) 5
Отрасль арендатора Продукты питания 4
Финансовая устойчивость бизнеса арендатора Высокая 4
Доля аренды в выручке арендатора <8% 4
Конкурирующих объектов на потоке, в радиусе 500 метров 1 5
Парковка >20 машиномест 5
Приближенность метро более 1 км. 0
Остановок общественного транспорта в радиусе 500 метров 2 3
Релевантных POI в радиусе 500 метров 2 (школа, парк) 3
Просматриваемость объекта Прямая видимость 4
Количество жилых домов в радиусе 300 метров. > 16 5

Управление рисками

Негативные изменения рыночной конъюнктуры

Традиционно компания «Активо» относит продуктовых ритейлеров к категории одних из наиболее устойчивых участников рынка.

Спрос на продукты питания является базовой потребностью населения, что дает возможность прогнозировать сохранение динамики роста выручки подобных арендаторов.

По данным ГК «Виктория» выручка сети за 3 квартал 2015 г. выросла на 11.5% по сравнению с 3 кварталом 2014 года, что подтверждает неэластичность спроса на товары, предлагаемые супермаркетами «Виктория».Таким образом негативные изменения рыночной конъюнктуры в наименьшей степени могут затронуть игроков категории фуд-ритейл.

Неисполнение обязательств со стороны текущего арендатора

С арендатором заключен долгосрочный договор аренды, успешно прошедший регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Срок действия договора составляет 15 лет, что является признаком наличия долгосрочной стратегии арендатора по нахождению на объекте.

Значительные инвестиции, осуществленные арендатором в период редевелопмента объекта полностью за свой счет, также говорят о намерении ГК «Виктория» сохранить свое присутствие на объекте на протяжении длительного периода времени.

Подводя итог отметим, что согласно данным из отчетности ГК «Виктория», находящейся в открытом доступе, за 2014 и 2015 года ГК «Виктория» был закрыт всего 1 супермаркет, причиной чему стала невозможность перевода магазина в новый формат из-за небольшой площади, что говорит о высокой «стрессоустойчивости» данного арендатора.

Физическая утрата / повреждение Объекта

Согласно условиям договора аренды, заключенного с арендатором, начиная с 2014 года ГК «Виктория» ежегодно страхует здание от гибели и ущерба на сумму 10 000 000 USD.

Помимо данной страховой суммы «Активо» дополнительно проводит страхование объекта (см. Правила Доверительного Управления)

Таким образом в случае повреждения/частичной гибели здания страховая компания компенсирует инвестору понесенный ущерб.

Снижение регулярного дохода

Компания «Активо» всегда тщательно подходит к выбору объектов для инвестирования, анализируя все аспекты, влияющие на доходность объекта.

ГК «Виктория», демонстрирующая стабильный рост бизнеса на протяжении нескольких лет, при подписании договора аренды полностью приняла на себя обязательства по оплате арендной платы, номинированной в российских рублях. Данный факт позволяет избежать риска признания в судебном порядке арендодателя «незаконно обогащающимися» на пересчете валютной арендной ставки по текущему обменному курсу, и , как следствие, - риска пересмотра арендной ставки по указанному основанию в течение всего срока действия договора аренды.

Финансовые выплаты

Доходность
Сумма выплат

Оборот паев

Рассчитать доходность

Рассчитать доходность

Сумма инвестиций
300000
Первоначальная доходность
(~за 10 лет, до НДФЛ, на момент формирования фонда)
14.80%
Первоначальная стоимость фонда
356 537 020 ₽
Приобретенных паев
102
Стоимость пая
(на момент формирования фонда)
2 857.14 ₽
Ваш ежемесячный доход
(~за 10 лет, до НДФЛ, на момент формирования фонда)
3 594.28
Сопровождение сделки 2%
2%, но не менее 2000 рублей, включено в стоимость
5 947.52
К оплате итого:
297 375.90
Оставить заявку

Наш менеджер свяжется с вами в течение 24 часов

Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение