Финансовая модель флиппинга: какую стратегию выбрать и с чего начать

Флиппинг — это стратегия перепродажи объектов недвижимости. Этот термин произошел от английского глагола flip, что в буквальном переводе значит «переворачивать». Идея флиппинга заключается в следующем: инвестор приобретает объект (как правило, квартиру), проводит в нем ремонтные работы или оформляет нужные документы, а затем продает объект по более высокой цене. Разница между ценой покупки и продажи за вычетом расходов и составляет прибыль инвестора. 

Финансовая модель флиппинга

Флиппинг недвижимости включает в себя следующие этапы. 

Выбор квартиры

Основная цель — приобрести недооцененный объект, чтобы его стоимость была заметно ниже рыночной. 

Ремонтные работы 

Инвестору предстоит провести быстрое обновление квартиры, преимущественно косметическое, чтобы избежать значительных финансовых вложений.  

«Очень важно сделать ремонт примерно за три-четыре месяца — не затягивать его на полгода-год, — говорит Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO. — Чем больше промежуток между покупкой и перепродажей квартиры, тем выше риски, что за это время ситуация на рынке изменится. Это может негативно повлиять на доходность флиппера». 

Документы

Иногда квартиры продаются по заниженной стоимости из-за проблем с документами. К примеру, не узаконена перепланировка. В этом случае инвестор может приобрести квартиру, решить проблемы с документами и продать объект по новой цене.  

Перепродажа

Флипперу предстоит оценить затраты на обновление недвижимости и предложить покупателю цену, которая не только покроет издержки на ремонт и налоги, но и принесет флипперу чистую прибыль. Плюс за то время, пока шел ремонт, недвижимость в России могла вырасти в цене — это тоже положительно скажется на доходности от флиппинга. 

Сценарии, когда готовые объекты покупают и продают без дополнительных вложений, встречаются крайне редко. 

Какую стратегию флиппинга выбрать

Доход от флиппинга может быть разным — в среднем от 10 до 60%. 

Стратегия флиппинга с новостройками 

Фото freepik.com

Флипперы могут покупать объекты на этапе строительства и продавать их через некоторое время. В этом случае инвестор избавляет себя от проблем с ремонтом, однако берет на себя дополнительные риски. Впрочем, в 2024 г. в России инвестирование в новостройки — довольно безопасный вариант. Лет пять назад застройщики перешли на счета эскроу, что значительно снизило число долгостроев. 

Что касается доходности инвесторов, которые вкладываются в новостройки, цифры могут быть разными, т. к. рост стоимости квартиры зависит от региона, срока строительства, действующих ипотечных программ и прочее.

Стратегия флиппинга с недооцененными квартирами

Фото freepik.com

Пожалуй, это самая распространенная стратегия среди флипперов. Суть в том, чтобы приобрести квартиру, требующую минимальных вложений. Например, косметического ремонта или решения несложных проблем с документами. 

Доходность от этой стратегии зависит от случая. Обычно это 10-20%, но бывают удачные варианты, когда флипперы перепродают квартиры с выгодой до 40%. 

Стратегия флиппинга с проблемными квартирами

Фото freepik.com

Подойдет для опытных флипперов, которые обладают знаниями в области ремонта (чтобы при посещении квартиры быстро оценить, во сколько обойдутся работы) и юриспруденции (в том случае, если не в порядке документы на квартиру). 

Проблемные объекты недвижимости могут продаваться с большим дисконтом и, соответственно, приносить значительную прибыль. В этом случае не стоит забывать о значительных денежных и временных издержках, что снижает доходность.

С чего начать погружение во флиппинг

Инвестору стоит оценить, каким багажом знаний и опыта он обладает, и выбрать приоритетную стратегию. Если в какой-то теме он разбирается недостаточно, тогда стоит найти специалистов, которые помогут разобраться в сложных вопросах. Идеально, если у флиппера будет команда консультантов, однако дополнительные расходы скажутся на конечной доходности от флиппинга. 

Также стоит определиться с бюджетом. Если своих денежных средств недостаточно, инвестору придется привлечь кредитные средства для покупки объектов, что тоже снизит доходность. 

Чтобы в итоге остаться в плюсе и получить запланированный доход, нужно точно рассчитать все предстоящие затраты. Учет затрат можно вести в таблице Excel для каждого отдельного случая — расчеты пригодятся в дальнейшем для работы с похожими примерами. 

Факторы, влияющие на доходность от флиппинга

Инвесторы-флипперы сталкиваются с рядом переменных, которые могут повлиять на результат.

• Динамика цен на рынке недвижимости. Эти колебания могут быть непредсказуемы и оказывают весомое влияние на стоимость объектов. 
• Изменения в налогообложении. Налоговая политика напрямую влияет на экономическую выгоду от сделок с недвижимостью. 
• Задержки в процессе продажи. Затягивание перепродажи объекта повышает издержки на содержание объекта, что необходимо предусматривать заранее. 
• Непредвиденные обстоятельства. В смете расходов стоит закладывать минимум 10% от стоимости объекта на ситуации форс-мажорного характера, которые сопровождают большинство сделок. 

Некоторые из этих факторов невозможно предотвратить, но грамотный подход к анализу рыночной ситуации и планированию финансов может снизить потенциальные риски.

Вывод

Флиппинг в России имеет высокий потенциал и множество вариантов ведения бизнеса — от вложений в новостройки до покупки юридически проблемных квартир. Если нет команды консультантов, стоит выбрать приоритетную модель флиппинга и следовать ей.