Как использовать ИП при работе с флиппингом и сэкономить на налогах

Флиппинг. Как платить налоги

Флиппинг — это стратегия инвестирования в недвижимость с целью их перепродажи по более выгодной цене. Для этого инвесторы или компании, которые занимаются флиппингом, ремонтируют помещения, повышая привлекательность и стоимость объектов. 

Покупать и продавать квартиры можно и физическим лицам, для этого необязательно получать статус индивидуального предпринимателя (ИП). Однако если в течение года через вас будет проходить несколько квартир, налоговая может заподозрить вас в незаконной предпринимательской деятельности. 

Вывод: если вы занимаетесь флиппингом профессионально, то открыть ИП все же придется. 

Какой налог платит физическое лицо при продаже квартиры

Для физических лиц сделки по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы по ставке 13% (для резидентов России). Есть два нюанса: 

• если срок владения недвижимостью составляет более 3 (если это единственное жилье) или 5 лет, то налог платить не придется;
• налог начисляется не на всю сумму стоимости недвижимости, а на доход, т. е. положительную разницу между ценой покупки и продажи. Если разница отрицательная, то налог не начисляется. 

Как платить налоги при флиппинге для ИП

Платить налог как предприниматель можно лишь в том случае, если в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) у вас указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — это код ОКВЭД 68.1. Другими словами, вы должны действительно зарабатывать на купле-продаже недвижимости. Налоговая инспекция может провести проверку ИП и доначислить налог, если выяснится, что вы оформили ИП с целью продать квартиру, которая, например, перешла к вам по наследству. 

Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения (УСН). Существует два варианта уплаты налогов по УСН: 

• 6% с доходов (т. е. со всей суммы, вырученной за продажу недвижимости); 
• 15% с положительной разницы между ценой покупки и продажи недвижимости (модель «доходы минус расходы»). При этом в «расходы» можно включить не только стоимость самой квартиры, но и затраты, связанные с ремонтом помещения. 

Например: вы купили квартиру за 10 млн ₽ и продали за 14, при этом ремонт обошелся вам в 2 млн. Как ИП, вы можете платить налог с 2 млн ₽, потому что именно эта сумма составляет чистый доход, который вы получили. 

При схеме «доходы минус расходы» учитывайте правило минимального налога: вам придется заплатить 1% от фактически полученного дохода, если налог с чистого дохода окажется меньше этой суммы. Это означает следующее. Допустим, вы продали квартиру за 10 млн ₽ и понесли расходов на сумму 9,5 млн ₽. Налог при модели УСН «доходы минус расходы» будет рассчитываться с 500 тыс. ₽. При ставке в 15% это будет 75 тыс. ₽. При этом минимальный налог (1%) от 10 млн ₽ — 100 тыс. ₽. Поскольку сумма минимального налога больше 75 тыс. ₽, то вы должны будете уплатить 100 тыс. ₽. 

Как перейти на УСН

Процедура перехода на УСН может происходить по двум сценариям:

1. Переход на УСН одновременно с регистрацией ИП

Уведомление может быть подано вместе с пакетом документов на регистрацию ИП или в течение 30 дней после. В противном случае ИП зарегистрируют на основную систему налогообложения, и изменить налоговый режим вы сможете не ранее следующего календарного года. 

2. Переход на УСН с иных режимов налогообложения

В этом случае переход возможен только со следующего календарного года. Уведомление необходимо подать не позднее 31 декабря текущего года. 

Налоговые льготы при флиппинге

Ставки налога по УСН могут быть снижены на уровне регионов. Пониженная ставка может распространяться на всех налогоплательщиков или на граждан определенных категорий. Ставка может быть снижена до 1% (при схеме «доходы») и 5% (при схеме «доходы минус расходы»).

Информация о льготах на 2024 г. опубликована на сайте Федеральной налоговой службы. 

Какую схему УСН выбрать при флиппинге

Что будет являться налоговой базой — доходы в целом или же доходы за минусом расходов — решает индивидуальный предприниматель. С одной модели налогообложения на другую переходить можно ежегодно, отправив уведомление в налоговую до конца года.  

Переходить посреди года запрещено. Налоговая отслеживает ситуации, когда ИП закрывают и открывают заново, выбрав другую модель налогообложения, — здесь инвестору также не получится схитрить. 

В случае флиппинга чаще всего выбирают модель «доходы минус расходы», т. к. в категорию «расходы» можно включить все, даже затраты на передвижение прораба, который контролирует ремонт в квартире. Но чтобы принять окончательное решение, стоит учесть многие факторы, главные из которых — наличие льгот в конкретном регионе, объем затрат на ремонтные работы и потенциальная доходность от флиппинга.