Флиппинг квартир в 2024 году: что это и как заработать на перепродаже квартир

Чем флиппинг отличается от перепродажи квартир в новостройках

Флиппинг квартир — это инвестиционная стратегия, суть которой заключается в покупке и модернизации квартир для последующей перепродажи. 

Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». В контексте инвестиционной стратегии слово «флиппинг» переводят как «быстрое изменение». 

Инвестор, который хочет заработать на флиппинге, покупает недвижимость, проводит ремонтные работы, а затем продает объект по более выгодной цене, чтобы отбить затраты и получить прибыль. 

Фото freepik.com

Это относительно новый вид бизнеса перепродажи квартир, который становится все популярнее среди тех, кто хочет заработать на рынке недвижимости.

Как работает покупка и перепродажа квартир при флиппинге

Флиппинг квартир включает в себя несколько этапов:

1. Купить квартиру для перепродажи

Успех флиппинга во многом зависит от умения находить выгодные предложения. Как правило, это недвижимость, требующая ремонта. Инвестору нужно уметь исследовать рынок и анализировать предложения, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с перепродажей квартиры.

2. Найти источник финансирования

Недвижимость — самый дорогой вид среди «массовых» инвестиций. Идеальный вариант, когда у инвестора на руках есть сумма для покупки объекта и последующего ремонта. В ином случае инвестору придется искать источник финансирования или прибегнуть к коллективному инвестированию.  

3. Сделать ремонт квартиры

Самый трудоемкий этап флиппинга. Может включать как косметический ремонт, так и капитальные изменения (в том числе перепланировку). Цель — сделать объект более привлекательным для покупателей и повысить его рыночную стоимость. Расходы по ремонту при перепродаже квартиры ложатся на плечи флиппера.

Иногда достаточно лишь освежить интерьер, чтобы стоимость квартиры выросла. Фото freepik.com 

4. Перепродажа квартиры после ремонта

Последний этап — непосредственно перепродажа квартиры и оформление документов. Инвестору нужно определиться с ценой, подготовиться к переговорам с покупателями и возможному торгу, а также организовать продвижение (рекламу) и просмотр квартиры. 

При правильном подходе и удачном выборе объекта можно получить значительную прибыль за относительно короткий срок. 

Риски флиппинга, перепродажи квартир после ремонта

На рынке всегда есть объекты, подходящие для флиппинга, однако инвестору нужно быть юридически подкованным, чтобы не нарваться на проблемную квартиру, и иметь знания в области ремонта, чтобы точно оценить предстоящие работы и затраты. 

Разберем подробнее риски, которые сопровождают флиппинг.  

Финансовые риски

Покупая даже «убитую» недвижимость, инвестор вкладывает значительные средства. Ремонтные работы в связи с повышением цен на стройматериалы могут оказаться дороже, чем планировалось изначально. 

У флиппера должен быть либо большой капитал, либо дополнительные источники финансирования. Не стоит забывать, что сроки и стоимость продажи квартиры могут не совпадать с ожиданиями, особенно сейчас, когда экономическая ситуация в стране нестабильна.

Налоговые риски

Если недвижимость находится в собственности менее 5 лет, владелец квартиры платит налог 13% на доход от продажи недвижимости. То есть налог платится не со всей суммы, а с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. 

Флипперы ищут способы сократить налогообложение. Например, можно оформить квартиру на ИП и платить не 13, а 6% по упрощенной схеме.

Рыночные риски

При флиппинге от момента покупки квартиры до ее перепродажи может пройти несколько месяцев. Цены на рынке недвижимости за это время могут измениться. 

Обязательно нужно иметь в виду и региональные особенности, которые тоже влияют на рынок. Что работает в одном регионе, в другом может не дать результата.

Перед покупкой недвижимости инвестору стоит провести анализ рынка — на уровне страны и региона в отдельности. 

Один из показателей, на который стоит обратить внимание, — платежеспособность населения. На иллюстрации — рейтинг регионов по доходам населения в 2023 г. 

Операционные риски

Флиппинг — это активное вовлечение в бизнес сторонних людей, прежде всего тех, кто будет делать в выбранной квартире ремонт. Задержки в ремонтных работах могут привести к увеличению операционных расходов (арендная плата за оборудование, зарплата рабочих).

Выбор надежных подрядчиков — один из важных элементов успеха во флиппинге. Инвестору стоит быть готовым к тому, что придется самостоятельно контролировать качество выполнения работ. 

Юридические риски

Неправильное оформление документов при покупке или продаже недвижимости может привести к финансовым потерям. Если инвестор не обладает соответствующими знаниями, лучше обратиться к профессиональному юристу для проверки объекта, оформления сделок. Безусловно, это потребует дополнительных вложений и скажется на итоговой доходности, но защитит неопытного флиппера от финансовых потерь. 

Нужно также знать об изменениях в законодательстве, чтобы снизить регуляторные риски. 

Сколько можно заработать на перепродаже квартир при флиппинге

Сколько зарабатывают на перепродаже квартир, зависит от множества нюансов. Ключевую роль играет местоположение квартиры. Именно этот фактор влияет на ликвидность квартиры: продать квартиру рядом с метро проще и быстрее, но она и стоить будет дороже, чем та, что находится в глубине района. 

Перепродажа квартир при флиппинге может приносить до 40% чистой прибыли, но такая доходность бывает у тех инвесторов, которые хорошо разбираются в недвижимости, имеют постоянных подрядчиков, знают юридические тонкости. При этом флипперы проводят не так много сделок, потому что выбор объекта, а затем его ведение требует много сил, внимания и времени. Как правило, флипперы реализуют до 3-4 проекта в год.

Заработок на перепродаже квартир в коллективных инвестициях

Для тех, кто не хочет вникать в тонкости флиппинга, есть вариант пассивных инвестиций через фонд. Осенью 2024 г. в России появился первый ЗПИФ со стратегией флиппинг — «АКТИВО ФЛИППИНГ». Здесь реализуется стратегия покупки, ремонта и перепродажи квартир премиум-класса в Москве. Высокобюджетная недвижимость была и остается самым устойчивым активом даже в нестабильные времена. С начала 2021 года стоимость 1м² жилья класса «Премиум» выросла на 42%, а количество сделок — на 47%. 

Коротко о фонде:

• Порог входа — от 575 тыс. ₽. 
• Прогнозируемая доходность — до 27% годовых (IRR).
• Выплаты дохода — раз в год, полный возврат инвестиций — через три года.  

Подробности вы найдете на странице фонда. 

Выгодно ли перепродавать квартиры при флиппинге?

Заработать на ремонте и перепродаже квартир можно, но для этого нужно обладать обширными знаниями о рынке и уметь управлять проектами. Эксперты рекомендуют участвовать во флиппинге напрямую только опытным инвесторам, которые ранее занимались сделками с недвижимостью. 

Флиппинг может стать надежным и доходным источником заработка при грамотном подходе, когда каждый этап — от выбора квартир до ремонтных работ и поиска покупателей — поставлен на поток и координируется профессионалами.