Инвестиции в торговые центры: как стать владельцем ТЦ и получать прибыль

Однако в данной статье мы рассмотрим опосредованный вариант владения частью торгового центра через паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Как купить торговый центр рядовому инвестору

Общие принципы работы ЗПИФН очень просты: фонд выступает в качестве посредника, который аккумулирует средства вкладчиков в одну крупную сумму и приобретает на нее объект коммерческой недвижимости. В обмен на свой вклад инвесторы получают паи — особый вид именных ценных бумаг, которые подтверждают право пайщика на часть имущества и прибыли фонда.

Если фонд девелоперский и сам является застройщиком проекта, то доход выплачивается только после окончания строительства и реализации возведенного объекта. Такие проекты могут быть эффективными и всегда присутствуют на рынке, но, с определенной точки зрения, это не совсем инвестиции. По сути пайщики спонсируют некий строительный проект, который может закончиться долгостроем или затянувшейся продажей.

Гораздо надежнее выглядят ЗПИФН, работающие по рентной модели. Они приобретают уже готовые объекты коммерческой недвижимости и сразу же начинают зарабатывать на арендном потоке.

Требования к инвестору

Главное, что фонды дают пайщику — это возможность зайти на рынок торговой недвижимости с относительно небольшим капиталом. Минимальная стоимость пая небиржевых ЗПИФН устанавливается распоряжением ЦБ РФ. На момент написания данного материала (начало 2024 года) Банк России определяет ее в 100 000 ₽, хотя еще в прошлом году эта сумма была выше — 300 000 ₽.

Есть ЗПИФН, паи которых торгуются на бирже. Их стоимость, соответственно, определяется рынком и зависит от спроса и предложения в каждый конкретный момент времени.

Одно из главных ограничений связано с доступностью паев некоторых ЗПИФН — их могут покупать только квалифицированные инвесторы. Если у вас нет профильного экономического образования, опыта инвестиционных сделок или имущества в виде ценных бумаг на сумму не менее 6 млн рублей, то вы — неквалифицированный инвестор. Фонды Активо доступы для неквалифицированных инвесторов.

Как выбрать ТЦ для инвестирования

Сложная экономическая ситуация, возникшая в связи с февральскими событиями 2022 года, привела к череде локальных кризисов на рынке рентной коммерческой недвижимости. Уход иностранных брендов, проблемы с посещаемостью кинотеатров и общее сокращение трафика сильнее всего ударили по крупнейшим игрокам: большим торгово-развлекательным комплексам и мегамоллам.

Гораздо большую устойчивость в этой ситуации проявили локальные ТЦ, в которых основную часть арендных площадей занимают бренды, торгующие продуктами питания и всем, что пользуется массовым повседневным спросом.

Российский сетевой продуктовый ритейл — самый надежный, гибкий и экономически эффективный тип арендатора в 2024 году. Инвестируя в ЗПИФН, которые владеют объектами с крупным супермаркетом, вы можете рассчитывать на среднюю доходность в размере 9–12% годовых — и это без учета удорожания самого объекта. Кроме того, отечественные бренды защищены от рисков санкционных ограничений.

Инвестиции в торговый центр через ЗПИФ, сравнение с прямыми инвестициями

Огромное преимущество владения паями фонда перед прямым владением объектом заключается в том, что это пассивный вид инвестиций. Пока прямой владелец ТЦ вынужденно погружается во все операционные процессы, набирает и содержит персонал, проводит ремонтные работы, ведет рекламные кампании, согласовывает мероприятия и бесконечно общается с проверяющими организациями, пайщик спокойно получает отчетность по работе фонда и свой ежемесячный доход, уже очищенный от налогов, включая НДФЛ. Причем управляющая компания это делает самостоятельно — так как является налоговым агентом.

Купив пай, вы возвращаетесь к своей работе или бизнесу. Став прямым инвестором, вы включаетесь в проект, который станет главной заботой в вашей жизни. Вы будете нести всю полноту ответственности за него, вплоть до уголовной, если на объекте произойдет несчастный случай с серьезными последствиями для здоровья посетителей.

Факторы, указывающие, что торговый центр будет прибыльным

Мы уже затронули эту тему чуть выше: далеко не все торговые центры оказались надежными для инвестиций в новых экономических условиях. Мы работаем с ЗПИФ недвижимости более 8 лет и можем точно сформулировать факторы, которые прямо влияют на прибыльность объекта.

Их много, но здесь выделим четыре самых важных:

• Расположение
  Идеальный вариант — центральные или периферийные улицы с хорошим трафиком. В обоих случаях важна легкая пешая и транспортная доступность.
• Перспективы застройки
  Основные клиенты ТЦ — люди, живущие по соседству. Если рядом с объектом строят новые дома, то в них будут заселяться новые посетители объекта, а значит и трафик будет расти.
• Грамотно подобранные арендаторы
  Основа — отечественные сетевые арендаторы из сферы фуд-ритейла. А в качестве дополнения хорошо показывают себя небольшие сервисные и торговые точки (аптеки, детские товары, ветмагазины, кофейни и так далее), которые закрывают дополнительные потребности посетителей. Лучше, если это тоже будут отечественные бренды.
• Долгосрочный договор аренды
  Минимум на несколько лет вперед. Такие договоры способствуют продуктивным и предсказуемым взаимоотношениям с арендаторами.

Конкретный пример как раз такого объекта из нашего портфеля — тюменский ТЦ «Зеленый берег», который заведен в ЗПИФН «Активо девятнадцать».

Признаки проблемного ТЦ

Потенциально проблемные ТЦ довольно просто опознать по ряду признаков. Опять же, их много, так что выделим основные:

• Плохое расположение
  Удаленность от жилых районов, основных дорог и остановок общественного транспорта — все это враги для высокой доходности фонда.
• Один арендатор, занимающий всю или почти всю площадь объекта
  Их называют моно-арендаторами. Такие арендаторы отлично осознают свое «монопольное» положение, с ними тяжело договариваться, они могут просто съехать — и заменить их будет достаточно проблематично.
• Иностранные арендаторы и компании, завязанные на импорте
  Даже если бренд все еще остался в России, никто не даст гарантии, что он не покинет рынок через неделю, месяц или прямо завтра. Непредсказуемость — еще один враг высокой доходности.
• Наличие большого количества премиальных брендов
  Проблемы с импортом товаров класса люкс (во всяком случае, легальным импортом) только нарастают.

Подводим итоги

Рядовой инвестор может вложить свой капитал в объекты торговой недвижимости — это не так сложно, как может показаться. Мы выступаем за формирование сбалансированного инвестиционного портфеля. Важная его часть — инструменты и активы, которые сохраняют свою надежность в периоды турбулентности — такие, как паи ЗПИФ недвижимости.