Как зарабатывать на инвестициях в коммерческую недвижимость

Сегодня инвесторы все чаще прибегают к консервативным инструментам инвестирования для защиты своих активов от инфляции и других негативных экономических факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются одним из лучших вариантов не только сохранить капитал, но и заработать.

Последние три года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России неизменно бьет рекорды.

За I–III квартал 2023 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил более 565 млрд ₽, что превысило рекордное значение трех кварталов прошлого года на 89%. Около 47% от этой суммы — торговая недвижимость, 25% — площадки под девелопмент, 16% — офисы.

Перспективы коммерческой недвижимости в 2024 году

Итак, вы решили заработать на коммерческой недвижимости. В первую очередь стоит определиться с сегментом рынка, каждый из которых имеет свои особенности, рассмотрим основные из них.

Офисы

Особенность данного сектора заключается в прямой зависимости стоимости аренды от текущей ситуации в экономике страны. Уход иностранных компаний привел к росту вакансии на рынке и давлению на арендные ставки.

Складская недвижимость

Пандемия сподвигла многие крупные бренды одежды, мебели и бытовой техники активно развивать e-commerce. Онлайн-ритейлу нужны логистические центры предоставляющие площади от нескольких десятков до сотни тысяч квадратных метров. По данным CORE.XP, спрос на склады последние годы держится на высоком уровне и по итогам 2023 г. годовой объем сделок составит 2,7 млн м².

Инвестировать в складские объекты стоит лишь при наличии договоренности с потенциальным/действующим арендатором, иначе вас могут ждать длительные простои.

Торговая недвижимость

В 2024 г. лучше всего чувствуют себя владельцы тех объектов торговой недвижимости, которые делали ставку на российских сетевиков и ИП. У этих арендаторов больше гибкости, да и новый государственный курс нацелен на поддержку именно этой группы предпринимателей.

Ниша перестроилась под запросы покупателей, акцент делается на продукты, аптеки и точки реализации товаров и услуг первой необходимости и повседневного спроса, часть площадей выделяется под шоурумы отечественных брендов, пункты выдачи, дарксторы и складские помещения.

Практика показывает, что найти новых арендаторов на вакантные площади не составляет проблемы. «Свято место пусто не бывает» — в крупных ТРК с хорошей проходимостью всегда найдутся желающие занять вакантную площадь, если управляющие проведут соответствующую реконцепцию и будут предлагать арендаторам лояльные условия.

Статистика торговых объектов по управлением AKTIVO указывает на отчетливый растущий тренд и позитивные перспективы рынка: положительная динамика роста как по арендным платежам (в среднем, на 7%), так и по чистому операционному доходу (в среднем, на 11%).

Как заработать на коммерческой недвижимости в кризис?

Последние годы подготовили для рынка коммерческой недвижимости ряд трудностей, к которым пришлось адаптироваться. Однако торговая коммерческая недвижимость способна приносить постоянный стабильный рентный доход от 9-12% годовых, даже в период сильной турбулентности на рынке. Одежда, еда, детские товары, лекарства будут нужны всегда.

Сегодня существует два самых распространенных варианта вложения в торговую коммерческую недвижимость:

1. Инвестиции через ЗПИФ недвижимости
2. Приобретение или строительство объекта коммерческой недвижимости

Преимущество инвестиций в ЗПИФН перед прямыми инвестициями в коммерческую недвижимость

Владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор становится хозяином ситуации, самостоятельно определяя вектор управления и развития объекта. Но так ли это выгодно?

Разберем на примере объекта формата стрит-ритейл с моноарендатором «Перекресток», как довольно распространенном варианте прямых инвестиций в торговую недвижимость.

Стоимость и эффективность инвестиции

Средняя стоимость такого супермаркета площадью порядка 1,5 тыс. кв.м в Москве составляет около 400 млн ₽. Окупаемость — более 10 лет, а прогнозируемая доходность — от 4-6% до 10-12% годовых при удачном стечении обстоятельств.

Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов).

Примером такого объекта может послужить ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань и принадлежащий фонду «Активо восемнадцать» — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн ₽.

При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая доходность в первый год и среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — 19,3% и 15% годовых соответственно.

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. ₽ за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани.

В целом, для нецентральной части Столицы адекватная стоимость стрит-ритейла составляет около 200 тыс. ₽ за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта.

Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. ₽ за квадратный метр.

Для сравнения, средняя стоимость квадратного метра в региональном ТРК составляет 45-55 тыс. ₽, а на момент приобретения квадратный метр в ТРК «Малина» стоил всего 31 тыс. ₽, что является серьезным упрощением деятельности арендаторов (за счет облегчения финансовой нагрузки на них) и позволяет рассчитывать на качественный прирост стоимости объекта со временем.

Особенности работы

Важно понимать, что владение объектом недвижимости — это отдельный и серьезный бизнес, который требует ежедневного внимания, глубокого погружения и высокого уровня вовлеченности во все процессы.

Собственник такого объекта обязан все время находиться в фокусе и самостоятельно (либо с привлечением подрядных организаций) заниматься операционной деятельностью:

• Управлять арендными отношениями: поиск и ротация арендаторов, финансовая и юридическая работа с ними.
  
• Обеспечивать качество поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями (по предоставлению услуг водоподведения и отведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.п.), своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения КП, которое, в свою очередь, требует регулярной работы с арендаторами и контроля, а также претензионную досудебную и даже судебную работу.
  
• Заниматься эксплуатацией: планово-предупредительные, профилактические и, в случае необходимости, аварийные работы с инженерным и коммуникационным оборудованием. Аналогичного пула работ требует и конструктив здания: кровля, фасады, прилегающая территория. Уборка и обслуживание МОП и прилегающей территории, охрана и многое другое.
  
• Нести ответственность: соблюдение всех положенных по законодательству РФ норм и правил, а также полное несение административной и уголовной ответственности за выбранную стратегию, и соответствующие действия или бездействие.
  

Для этих задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, пожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудозатратно).

В то же время наличие такой команды в штате квалифицированной УК, которая обслуживает крупный торговый объект или даже сразу несколько объектов, гораздо безопаснее и эффективнее для инвестора, так как стоимость их работ распределяется сразу на все торговые площади и объекты.

Риски

Владение коммерческим помещением с моно-арендатором сопряжено с большим количеством рисков:

• Изменение конъюнктуры рынка. За счет диверсифицированной матрицы арендаторов внешние изменения рынка оказывают меньшее влияние на крупные торговые объекты — всегда можно провести ротацию, замену одного или нескольких арендаторов, подстроившись под изменившиеся обстоятельства. В случае с моноарендатором это будет сделать сложно — собственник является «заложником» таких обстоятельств и своего объекта.
  
• Изменение внешнего конкурентного окружения. Крупный объект торговой недвижимости обладает конкурентной устойчивостью по двум причинам. Во-первых, аналогичные близлежащие объекты часто отличаются по наполнению. А, во-вторых, строительство нового подобного объекта очень ресурсозатратно и часто невыгодно. Со стрит-ритейлом ситуация противоположная: строительство рядом подобного объекта не займет много времени и средств и наверняка станет для инвестора конкурентным осложнением.

• Условия сотрудничества. Моноарендатор небольшого торгового решения имеет больше влияния на собственника и с большей вероятностью сможет лоббировать собственные интересы в условиях договора. В случае с ТРК такая политика не работает — арендаторы, как правило, являются легко заменяемыми, что вынуждает их подчиняться четко выстроенным правилам и условиям управляющей компании.
  
• Съезд арендатора. Съезд моноарендатора из объекта стрит-ритейла сулит долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Важно понимать, что в этом случае обязательные платежи во время простоя полностью лягут на плечи инвестора, больно ударив по его карману: фиксированные издержки, налоги на имущество и землю, нагрузка по содержанию и эксплуатации объекта и прилегающей территории.
  
  В то же время в крупных торговых центрах и ТРК съезд одного или даже нескольких арендаторов не повлечет за собой таких ощутимых изменений в доходности для инвестора, так как объект имеет диверсификацию данного риска за счет большой и разнообразной матрицы арендаторов.

• Ликвидность. В отличие от прямых инвестиций в объекты торговой недвижимости с моноарендатором, коллективные вложения через ЗПИФ позволяют приобретать дорогостоящие объекты вскладчину, поддерживая внутренний вторичный оборот паев между инвесторами, которые, в случае необходимости, смогут продать доли в течение одного-двух месяцев. Объект с моноарендатором перепродать будет довольно сложно ввиду его высокой стоимости и, соответственно, более низкой ликвидности.

Вложения в коммерческую недвижимость — что лучше выбрать?

Безусловно, коммерческая недвижимость представляет инвестиционную привлекательность. Это реальный актив, который при грамотном управлении со стороны УК и надлежащем обслуживании надежен для сохранения и приумножения капитала.

Ключевых отличий непосредственного владения объектом торговой недвижимости от опосредованного владения через паи ЗПИФ два:

• Прямое владение объектом требует каждодневной тяжелой операционной работы с полноценным погружением в бизнес-процессы, предлагая взамен доходность, полностью зависящую от выбранной стратегии и уровня компетенций инвестора и привлеченной команды.
  
• Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая полностью сфокусироваться на каких-либо своих задачах, получая стабильный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, прозрачный и безопасный.
  

Таким образом, инвестору логичнее вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов — это будет и дешевле, и безопаснее. К тому же это поможет высвободить большое количество времени и, соответственно, дополнительных средств (как мы знаем, «время = деньги»), которые инвестор сможет направить в прочие сферы своих интересов.

Инвестируйте в коммерческую недвижимость вместе с AKTIVO

Компания AKTIVO — первая в России краудинвестинговая платформа для инвестирования в коммерческую недвижимость.

• 14 объектов торговой недвижимости доступных для инвестирования.
  
• Регулярные ежемесячные выплаты. На сегодня инвесторам выплачено уже более 2,5 млрд ₽.
  
• Вернули НДС с покупки объектов на сумму в 700 млн ₽ и распределили эти деньги между пайщиками.
  
• Все активы (ТЦ и ТРК) находится в России и на них нельзя наложить какие-либо санкции.
  
• Рублевый поток, генерируемый активами, также не может быть ограничен через санкционное давление.