Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов).
Примером такого объекта может послужить
ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань и принадлежащий фонду
«Активо восемнадцать» — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн рублей.
При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая доходность в первый год и среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — 19,3% и 15% годовых, соответственно.
Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. рублей за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани.
В целом, для нецентральной части Столицы адекватная стоимость стрит-ритейла составляет около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта.
Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. рублей за квадратный метр.