Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

За I–III квартал 2022 года, суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил 229 млрд руб., снизившись на 4% относительно альтернативного периода в 2021 году. Около 47% от этой суммы — покупка площадок под строительство, 24% — офисы, 12% — склады, 11% — торговая недвижимость.

Итак, вы решили заработать на коммерческой недвижимости, в первую очередь стоит определиться с сегментом рынка, каждый из которых имеет свои особенности, рассмотрим основные из них.

Особенность данного сектора заключается в прямой зависимости стоимости аренды от текущей ситуации в экономике страны. После февральских событий 2022 года имеются высокие риски ухода иностранных компаний, что может привести к росту вакансии на рынке и давлению на арендные ставки.

Пандемия сподвигла многие крупные бренды одежды, мебели и бытовой техники активно развивать e-commerce. Онлайн-ритейлу нужны логистические центры предоставляющие площади от нескольких десятков до сотни тысяч квадратных метров. По оценке CORE.XP, в 2022–2023 годах спрос на склады сохранится на высоком уровне в 3–3,5 млн кв. м в год.

Инвестировать в складские объекты стоит лишь при наличии договоренности с потенциальным/действующим арендатором иначе вас могут ждать длительные простои.

Легче всего сейчас тем объектам торговой недвижимости, кто делал ставку на российских сетевиков и ИП. У этих арендаторов больше гибкости, да и новый государственный курс нацелен на поддержку именно этой группы предпринимателей.

Ниша перестроилась под запросы покупателей, акцент делается на продукты, аптеки и точки реализации товаров и услуг первой необходимости и повседневного спроса, часть площадей выделяется под шоурумы отечественных брендов, пункты выдачи, дарксторы и складские помещения.

В случае, если санкции будут и дальше ужесточаться, и оставшиеся западные компании будут вынуждены окончательно покинуть наш рынок, найти новых арендаторов на вакантные площади не составит большого труда. «Свято место пусто не бывает» — в крупных ТРК с хорошей проходимостью всегда найдутся желающие занять вакантную площадь, если управляющие проведут соответствующую реконцепцию и будут предлагать арендаторам лояльные условия.

2022 год подготовил для рынка коммерческой недвижимости ряд трудностей к которым пришлось адаптироваться. Однако торговая коммерческая недвижимость способна приносить постоянный стабильный рентный доход от 10-12% годовых, даже в период сильной турбулентности на рынке. Одежда, еда, детские товары, лекарства — будут нужны всегда.

Сегодня существует два самых распространенных варианта вложения в торговую коммерческую недвижимость:

1. Инвестиции через ЗПИФ недвижимости
   
2. Приобретение или строительство объекта коммерческой недвижимости
   

Владея объектом коммерческой недвижимости, инвестор становится хозяином ситуации, самостоятельно определяя вектор управления и развития объекта. Но так ли это выгодно?

Разберем на примере объекта формата стрит-ритейл с моно-арендатором «Перекресток», как довольно распространенном варианте прямых инвестиций в торговую недвижимость.

Чтобы понять, насколько это хорошие инвестиционные показатели, посмотрим на них под другим углом и проведем аналогию с региональным объектом формата ТРК, в матрице арендаторов которого также присутствует «Перекресток» (и еще 80 стабильных арендаторов).

Примером такого объекта может послужить ТРК «Малина», расположенный в г. Рязань и принадлежащий фонду «Активо восемнадцать» — его площадь составляет 27 тыс. кв.м, а стоимость — 840 млн рублей.

При этом окупаемость данного объекта ощутимо меньше — 7,8 лет, а прогнозируемая доходность в первый год и среднегодовая доходность за 10 лет (IRR) выше — 19,3% и 15% годовых, соответственно.

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, начиная с этапа строительства, то стоимость возведения одного квадратного метра составит порядка 70-90 тыс. рублей за квадратный метр, не считая регулярного удорожания строительных материалов и земли. Такой ценовой диапазон будет актуален как для Москвы и МО, так и для Рязани.

В целом, для нецентральной части Столицы адекватная стоимость стрит-ритейла составляет около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Приобретая объект с более дорогим квадратным метром инвестор рискует испытать затруднения с поиском арендатора, так как будет необходимость сдавать эту площадь по серьезно завышенным арендным ставкам, чтобы приблизиться к приемлемой двузначной доходности объекта.

Для Рязани актуальная средняя цена стрит-ритейла составит порядка 100-150 тыс. рублей за квадратный метр.

Важно понимать, что владение объектом недвижимости — это отдельный и серьезный бизнес, который требует ежедневного внимания, глубокого погружения и высокого уровня вовлеченности во все процессы.

Собственник такого объекта обязан все время находиться в фокусе и самостоятельно (либо с привлечением подрядных организаций) заниматься операционной деятельностью:

• Управлять арендными отношениями: поиск и ротация арендаторов, финансовая и юридическая работа с ними.
  
  
• Обеспечивать качество поставляемых коммунальных услуг: первичный поиск и заключение договоров с подрядными организациями (по предоставлению услуг водоподведения и отведения, электроснабжения, теплоснабжения и т.п.), своевременная оплата счетов от РСО и регулярное перевыставление счетов арендаторам для возмещения КП, которое, в свою очередь, требует регулярной работы с арендаторами и контроля, а также претензионную досудебную и даже судебную работу.
  
  
• Заниматься эксплуатацией: планово-предупредительные, профилактические и, в случае необходимости, аварийные работы с инженерным и коммуникационным оборудованием. Аналогичного пула работ требует и конструктив здания: кровля, фасады, прилегающая территория. Уборка и обслуживание МОП и прилегающей территории, охрана и многое другое.
  
  
• Нести ответственность: соблюдение всех положенных по законодательству РФ норм и правил, а также полное несение административной и уголовной ответственности за выбранную стратегию, и соответствующие действия или бездействие.
  
  

Для этих задач у инвестора должна быть целая команда специалистов административной, инженерно-технической, пожарной и вентиляционной служб, а также служб охраны, внутреннего клининга и уборки территории. И либо собственник будет заключать договор с такой командой на аутсорсе (что всегда стоит дороже, чем собственный штат), либо он будет содержать такую команду в штате (что будет дешевле, но все равно трудозатратно).

В то же время наличие такой команды в штате квалифицированной УК, которая обслуживает крупный торговый объект или даже сразу несколько объектов, гораздо безопаснее и эффективнее для инвестора, так как стоимость их работ распределяется сразу на все торговые площади и объекты.

Владение коммерческим помещением с моно-арендатором сопряжено с большим количеством рисков:

• Изменение конъюнктуры рынка. За счет диверсифицированной матрицы арендаторов внешние изменения рынка оказывают меньшее влияние на крупные торговые объекты — всегда можно провести ротацию, замену одного или нескольких арендаторов, подстроившись под изменившиеся обстоятельства. В случае с моно-арендатором это будет сделать сложно — собственник является "заложником" таких обстоятельств и своего объекта.
  
  
• Изменение внешнего конкурентного окружения. Крупный объект торговой недвижимости обладает конкурентной устойчивостью по двум причинам. Во-первых, аналогичные близлежащие объекты часто отличаются по наполнению. А, во-вторых, строительство нового подобного объекта очень ресурсозатратно и часто невыгодно.
  
  Со стрит-ритейлом ситуация противоположная: строительство рядом подобного объекта не займет много времени и средств и наверняка станет для инвестора конкурентным осложнением.
  

• Условия сотрудничества. Моно-арендатор небольшого торгового решения имеет больше влияния на собственника и с большей вероятностью сможет лоббировать собственные интересы в условиях договора. В случае с ТРК такая политика не работает — арендаторы, как правило, являются легко заменяемыми, что вынуждает их подчиняться четко выстроенным правилам и условиям управляющей компании.
  
  
• Съезд арендатора. Съезд моно-арендатора из объекта стрит-ритейла сулит долгий поиск замены и дальнейший тяжелый переговорный процесс с новым арендатором. Важно понимать, что в этом случае обязательные платежи во время простоя полностью лягут на плечи инвестора, больно ударив по его карману: фиксированные издержки, налоги на имущество и землю, нагрузка по содержанию и эксплуатации объекта и прилегающей территории.
  
  В то же время, в крупных торговых центрах и ТРК съезд одного или даже нескольких арендаторов не повлечет за собой таких ощутимых изменений в доходности для инвестора, так как объект имеет диверсификацию данного риска за счет большой и разнообразной матрицы арендаторов.

• Ликвидность. В отличие от прямых инвестиций в объекты торговой недвижимости с моно-арендатором, коллективные вложения через ЗПИФ позволяют приобретать дорогостоящие объекты вскладчину, поддерживая внутренний вторичный оборот паев между инвесторами, которые, в случае необходимости, смогут продать доли в течение одного-двух месяцев. Объект с моно-арендатором перепродать будет довольно сложно ввиду его высокой стоимости и, соответственно, более низкой ликвидности.

Ключевых отличий непосредственного владения объектом торговой недвижимости от опосредованного владения через паи ЗПИФ два:

• Прямое владение объектом требует каждодневной тяжелой операционной работы с полноценным погружением в бизнес-процессы, предлагая взамен доходность, полностью зависящую от выбранной стратегии и уровня компетенций инвестора и привлеченной команды.
  
  
• Владение паями ЗПИФ недвижимости — абсолютно пассивная инвестиция, позволяющая полностью сфокусироваться на каких-либо своих задачах, получая стабильный ежемесячный рентный доход от своих инвестиций, прозрачный и безопасный.
  
  

Таким образом, инвестору логичнее вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов — это будет и дешевле, и безопаснее. К тому же это поможет высвободить большое количество времени и, соответственно, дополнительных средств (как мы знаем, «время = деньги»), которые инвестор сможет направить в прочие сферы своих интересов.