SimpleEstate — обзор инвестиционной платформы, предлагаемая недвижимость

Основание платформы

ООО «Симпл-Эстэйт» с уставным капиталом 765 264 ₽ было зарегистрировано в мае 2019 г. Согласно данным ЕГРЮЛ, учредителями компании являются 1 российское юридическое лицо и 11 физических лиц.

Основал компанию Никита Корниенко, который работал инвестиционным аналитиком в фонде Elbrus Capital, банке Goldman Sachs, а также аналитиком в отделе оценки бизнеса в консалтинговой компании Ernst & Young.

Как работает платформа

SimpleEstate находит инвестиционно привлекательный объект коммерческой недвижимости и проводит коммерческий, технический и юридический аудит.

Компания привлекает средства инвесторов на покупку объекта коммерческой недвижимости или помещений. Инвестор перечисляет деньги платформе как конвертируемый заем (принцип работы как обычный заем, только его можно конвертировать в акции акционерного общества).

При покупке объектов часто используется схема с бридж-кредитом (тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет): компания берет краткосрочный кредит, а затем замещает заемные средства средствами инвесторов.

Также в случае нехватки денежных средств на первоначальной взнос для покупки объекта использует кредитное плечо, которое оформляется на Акционерное Общество. Поручителем по всем кредитам является SimpleEstate.

Когда вся необходимая сумма для покупки объекта собрана, SimpleEstate направляет инвесторам, оставившим заявки, инвестиционное предложение.

В роли «юридической прослойки» между объектом недвижимости и инвесторами выступает акционерное общество. 100% обыкновенных акций АО принадлежит SimpleEstate, которая осуществляет операционное управление объектом. Инвесторы будут владеть привилегированными акциями, которые имеют ограниченный контроль, но дают экономическую выгоду (дивиденды и ликвидационная стоимость).

Выплаты инвесторам от арендного потока происходят раз в квартал. Для физических лиц SimpleEstate выступает в роли налогового агента и уплачивает НДФЛ.

Если инвестор решит выйти из актива, он может продать долю в объекте, реализовав акции через инвестиционную платформу SimpleEstate.

Комиссии SimpleEstate

Размеры комиссий могут отличаться от объекта к объекту. Стандартно компания берет следующие виды комиссий:

• 3-5% единожды от стоимости приобретения объекта;
  
• 1% ежегодно от рыночной стоимости объекта за управление;
  
• 3-5% от цены продажи объекта недвижимости;
  
• 1% от общей стоимости приобретенных акций при покупке на вторичном рынке (как указано на сайте, в будущем планируется повышение этой комиссии);
  
• также по сделкам на вторичном рынке продавец оплачивает комиссию реестродержателю за услуги по переводу акций (1-2 тыс. ₽ в зависимости от суммы сделки).

Объекты от SimpleEstate

Компания приобретает, в основном, объекты формата продуктового street-retail. В данных момент в АО заведены 6 объектов.

«Магнит» в Люберцах

• Адрес: г. Люберцы, ул. Камова д. 1 к. 1
  
• Площадь: 492 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до 2033 г.
  
• Арендная плата: 7% от товарооборота, но не ниже 1 млн ₽ в месяц

«Перекресток» в Прокшино

• Адрес: Москва, ЖК «Прокшино», Дом 3, корп. 1
  
• Площадь: 1 172 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до 2038 г.
  
• Арендная плата: фиксированный платеж 2 000 000 ₽ / месяц или 7% от ТО

Супермаркет «ДА!» в г. Чехов

• Адрес: Московская обл., г. Чехов, ул. Береговая, 31А, к. 1
  
• Площадь: 1 494 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до 2031 г.
  
• Арендная плата: фиксированный платеж 1 300 000 ₽ / месяц или 4,5% от ТО.
  

На площади 300 м², рядом с кассовой зоной супермаркета, расположились также небольшие арендаторы.

«Лента» в Новосибирске

• Адрес: Новосибирск, ул. Ленина, 29
  
• Площадь: 1 120 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до 2027 г.
  
• Арендная плата: 1 064 097 ₽ с безусловной индексацией на 70% от ИПЦ, но не более 5% в год
  

Помимо «Ленты» часть помещений снимают местная сеть косметических магазинов SuperMag и магазин табачных изделий AveVape (20% от всей арендопригодной площади).

«Пятерочка» в Орехово-Зуево

• Адрес: Орехово-Зуево, Бугрова 8
  
• Площадь: 580 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до 2027 г.
  
• Арендная плата: размер суммы прописан на каждый год, есть безусловная индексация арендной платы на 5% в год

Офисное помещение в БЦ Neo Geo

• Адрес: Москва, Бутлерова 17
  
• Площадь: 124 м²
  
• Договор аренды заключен сроком до мая 2024 г.
  
• Арендная плата: 200 000 ₽ в месяц

В 2021 г. было продано помещение в ЖК «Солнцево-парк».

На момент написания обзора (февраль 2024 г.) идет сбор средств для 8-го объекта — это 14 торговых помещений на первом этаже строящегося ЖК «Новое Летово» (Новая Москва) общей площадью 1028 м².

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о работе платформы для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы

• Компания включена в реестр операторов инвестиционных платформ ЦБ.
  
• Открытость компании: все отчеты по работе АО представлены на сайте.

Минусы

• Использование кредитного плеча при покупке объектов.
  
• В случае инвестирования в строящиеся или пустые объекты возникают дополнительные риски, связанные с поисками арендаторов, однако это сопряжено с возможностью получить более высокую доходность.
  
• Форма АО менее защищена с точки зрения безопасности для инвесторов, в отличие от других форм коллективного владения, например, ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд).

Какие альтернативы SimpleEstate есть на рынке инвестиций?

Инвестировать в объекты формата street-retail можно через компанию AKTIVO, которая заводит объекты в ЗПИФы. Компания работает на рынке недвижимости 9 лет, сотрудничает с управляющей компанией «Альфа-Капитал».

В фондах AKTIVO есть как магазины формата street-retail, так и торговые центры. На фото — ТЦ «Самолет», объект нового фонда «Активо двадцать»

Коротко о компании AKTIVO:

• Работает с 2015 года
  
• Под управлением — 13 фондов
  
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
  
• Выплата инвесторам — более 2,5 млрд ₽
  
• Доходность: до 22,6% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и 12-15% годовых последующие 10 лет
  
• Ежемесячные выплаты
  

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.