ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» — обзор фонда недвижимости «НОРДВЕЙ» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» («ПАРУС-НОРДВЕЙ») — один из фондов PARUS Asset Management, привлекающих коллективные инвестиции в готовый арендный бизнес. Рассмотрим его особенности, достоинства, недостатки и альтернативы.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-НОРД» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в октябре 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда (через доли в ООО) входит логистический комплекс NORDWAY по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 161. Расположен в одном из крупнейших промышленных кластеров Санкт-Петербурга — Шушары. Общая площадь составляет почти 108 000 м². Вся группа объектов была построена в течение последних 10 лет.
Комплекс сдается 17 арендаторам, среди которых:
- российская косметическая компания Faberlic;
- импортер алкогольной продукции LUDING;
- завод художественных красок «Невская палитра»;
- логистическая компания «Сорож-Логистик».
С арендаторами заключены гибкие договоры аренды в среднем на 3−5 лет с ежегодной индексацией ставки аренды.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и управления объектами коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-НОРД»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент обновления обзора (март 2025 г.) составляет 4,74 млрд ₽ из 5,6 млрд ₽ (167 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 1 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,35% годовых до II кв. 2026.
В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.
В связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда и объявила о планах снизить кредитную нагрузку за счет допэмиссии паев. На момент написания обзора УК неоднократно выставляла на продажу дополнительные паи, которые все были проданы. В планах возобновить эмиссию в 2026 году.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 5 571 721 000 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10 млн ₽
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 000 ₽
- Комиссия УК за успех — 10% годовых и 5% (за привлечение капитала)
- Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.
Доходность
Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 100 ₽), средняя годовая доходность на горизонте 5 лет прогнозируется на уровне ~14,7% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 25,4% годовых.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-НОРД»
На Московской бирже паи «ПАРУС-НОРД» доступны для торгов под тикером RU000A104KU3 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 176 ₽ (в марте 2025 г.).
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.
Взвешиваем за и против
В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча, который PARUS Asset Management частично снизила, выпустив дополнительные паи и закрыв часть кредита. Компания планирует продолжить снижать кредитную нагрузку в фонде.
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественный объект класса А — логистический комплекс, построенный по современным технологиям;
- крупные арендаторы;
- монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
- низкий порог входа (в марте 2025 г. стоимость пая составляет 1 176 ₽);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
- дополнительный риск в связи с использованием кредитного плеча (который УК планирует свести к минимуму).
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-НОРД» есть на рынке инвестиций?
На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- 15 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 4 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
