ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» — обзор фонда недвижимости «НОРДВЕЙ» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-НОРД» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в октябре 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит логистический комплекс NORDWAY по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 161. Расположен в одном из крупнейших промышленных кластеров Санкт-Петербурга — Шушары. Общая площадь составляет почти 108 000 м². Вся группа объектов была построена в течение последних 10 лет.

Комплекс сдается нескольким арендаторам, среди которых:

• российская косметическая компания Faberlic;
  
• импортер алкогольной продукции LUDING;
  
• завод художественных красок «Невская палитра»;
  
• сеть по продаже косметики, парфюмерии и бытовой химии «Улыбка радуги»;
  
• логистическая компания «Сорож-Логистик».
  

С большинством арендаторов заключены долгосрочные договоры аренды.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-НОРД»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 3,05 млрд ₽ из 5,5 млрд ₽ (66 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 2,54 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под следующие условия:

• 1,36 млрд ₽ — под 4,95% годовых до II кв. 2024;
  
• 1,15 млрд ₽ — под 5,35% годовых до II кв. 2026.

В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

В связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда и объявила о планах снизить кредитную нагрузку с 45% до 15% за счет допэмиссии паев. На момент написания обзора УК дважды выставляла на продажу паи первичного оборота на сумму 99,5 и 200 млн ₽.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 5 519 746 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 млн ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 000 ₽
  
• Комиссия УК за допэмиссию — 5% годовых
  
• Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 100 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~12,2% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 11,8% годовых. Ставка налога для расчета реинвестирования в модели составляет 13%.

Итого: несмотря на то, что в прогнозе доходности заложен рост стоимости актива, текущая стоимость пая на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 1 099 ₽ на вторичном рынке, 1 100 ₽ — при допэмиссии. Таким образом, текущая стоимость пая соответствует изначальной и инвесторам стоит ориентироваться только на рентную доходность, которая за 1,4 года существования фонда составляет от 10,1% до 12% годовых (до НДФЛ).

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-НОРД»

На Московской бирже паи «ПАРУС-НОРД» доступны для торгов под тикером RU000A104KU3 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 099 ₽ (на момент написания обзора — февраль 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча, который PARUS Asset Management планирует снизить, выпустив дополнительные паи на общую сумму 1,3 млрд ₽. Компания озвучивает следующие планы:

• Кредит в размере 1,35 млрд ₽: полностью погасить до II кв. 2024 г.:
  

— выпущено дополнительных паев на сумму 300 млн ₽;

— готовится выпуск дополнительных паев на сумму 250 млн ₽;

— останется выпустить дополнительные паи на сумму 800 млн ₽.

• Кредит в размере 1,15 млрд ₽: погасить амортизацию в размере 315 млн ₽ до II кв. 2026 г.:
  

— планируется выпуск дополнительных паев на сумму 315 млн ₽.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический комплекс, построенный по современным технологиям;
  
• крупные арендаторы, с большинством из которых заключены долгосрочные арендные договоры;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до II кв. 2024 г. (4,95% годовых) и до II кв. 2026 г. (5,35% годовых), что позволяет получать инвесторам дополнительную доходность;
  
• низкий порог входа (на февраль 2024 г. стоимость пая составляет 1 099 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• дополнительный риск в связи с использованием кредитного плеча (который УК планирует свести к минимуму).

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-НОРД» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.

AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»

Коротко о компании AKTIVO:

• Работает с 2015 года
  
• Под управлением — 14 фондов
  
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
  
• Выплата инвесторам — более 3,1 млрд ₽
  
• Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых последующие 10 лет
  
• Ежемесячные выплаты
  

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.