ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» — обзор фонда недвижимости «НОРДВЕЙ» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-НОРД» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в октябре 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда (через доли в ООО) входит логистический комплекс NORDWAY по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 161. Расположен в одном из крупнейших промышленных кластеров Санкт-Петербурга — Шушары. Общая площадь составляет почти 108 000 м². Вся группа объектов была построена в течение последних 10 лет.

Комплекс сдается 17 арендаторам, среди которых:

• российская косметическая компания Faberlic;
  
• импортер алкогольной продукции LUDING;
  
• завод художественных красок «Невская палитра»;
  
• логистическая компания «Сорож-Логистик».
  

С арендаторами заключены гибкие договоры аренды в среднем на 3−5 лет с ежегодной индексацией ставки аренды.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-НОРД»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент обновления обзора (март 2025 г.) составляет 4,74 млрд ₽ из 5,6 млрд ₽ (167 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 1 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,35% годовых до II кв. 2026.

В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

В связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда и объявила о планах снизить кредитную нагрузку за счет допэмиссии паев. На момент написания обзора УК неоднократно выставляла на продажу дополнительные паи, которые все были проданы. В планах возобновить эмиссию в 2026 году.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 5 571 721 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 млн ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 000 ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых и 5% (за привлечение капитала)
  
• Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 100 ₽), средняя годовая доходность на горизонте 5 лет прогнозируется на уровне ~14,7% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 25,4% годовых.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-НОРД»

На Московской бирже паи «ПАРУС-НОРД» доступны для торгов под тикером RU000A104KU3 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 176 ₽ (в марте 2025 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча, который PARUS Asset Management частично снизила, выпустив дополнительные паи и закрыв часть кредита. Компания планирует продолжить снижать кредитную нагрузку в фонде.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический комплекс, построенный по современным технологиям;
  
• крупные арендаторы;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий порог входа (в марте 2025 г. стоимость пая составляет 1 176 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• дополнительный риск в связи с использованием кредитного плеча (который УК планирует свести к минимуму).

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-НОРД» есть на рынке инвестиций?

На сайте AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Коротко о компании:

• Работает с 2015 года
• Способствовала созданию +15 фондов недвижимости
• Стоимость активов — более 11 млрд ₽
• Выплата инвесторам — более 4,6 млрд ₽

Доходность фондов: до 23% в первый год работы фонда (благодаря возврату НДС) и до 18% годовых на горизонте 10 лет. Выплаты ежемесячные.

Актуальные предложения можно посмотреть на странице и в личном кабинете (нужно зарегистрироваться).