ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ» («Золотое яблоко») — обзор фонда недвижимости «ЗОЛЯ» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ЗОЛЯ» внесен в реестр Банка России в августе 2025 г. Дата окончания работы фонда —  30 июля 2074 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит складской комплекс площадью 46 870 м², который был введен в эксплуатацию в конце 2024. Он расположен в логистическом парке «Ориентир Запад» площадью более 100 гектаров рядом с Новорижским шоссе. 

100% площади занимает якорный арендатор «Золотое Яблоко», с которым заключен долгосрочный нерасторгаемый договор сроком на 15 лет с ежегодной индексацией арендной ставки на размер ИПЦ, но не более 7%. 

По сообщению УК, в перспективе фонд может быть расширен за счет включения других складских объектов «Золотого Яблока».

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ЗОЛЯ»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

В мае 2026 г. фонд полностью погасил кредит за счет суммы возмещенного из бюджета НДС. Ранее кредитное плечо составляло 1,7 млрд ₽.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (май 2026 г.) стоимость активов фонда составляет 4,5 млрд ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ). 

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей. В 2026 г.:

• Комиссия УК за управление по ПДУ — 7,8 млн ₽ 
• Комиссия УК от доходности пайщиков — 53 млн ₽
• Комиссия УК за привлечение капитала — 195 млн ₽

Доходность

Для инвесторов, которые приобрели пай за 900 ₽, средняя годовая доходность на горизонте 7 лет прогнозируется на уровне ~12% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность. 

Первая выплата была произведена по итогам декабря 2025 года. За 5 месяцев доходность фонда составила 11,5% годовых (при цене пая 900 ₽).

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ЗОЛЯ» доступны для торгов — тикер RU000A10CFM8, для квалифицированных инвесторов.

На первичном размещении цена пая от УК составляла 900 ₽. 

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы. 

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — складской комплекс;
• стабильный арендатор — крупная торговая сеть «Золотое яблоко», основанная в 1996 году. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды;
• низкий порог входа;  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности. 

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
• высокие комиссии УК;
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции. 

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ЗОЛЯ» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

Этот фонд стал первым для новой УК «Активо-Капитал».


Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.