ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ» («Золотое яблоко») — обзор фонда недвижимости «ЗОЛЯ» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ЗОЛЯ» внесен в реестр Банка России в августе 2025 г. Дата окончания работы фонда —  30 июля 2074 г. Паи фонда начали торговаться на бирже в декабре 2025 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит складской комплекс площадью 47 044 м², который был введен в эксплуатацию в конце 2024. Он расположен в логистическом парке «Ориентир Запад» площадью более 100 гектаров рядом с Новорижским шоссе. 

100% площади занимает якорный арендатор «Золотое Яблоко», с которым заключен долгосрочный нерасторгаемый договор сроком на 15 лет с ежегодной индексацией арендной ставки на размер ИПЦ, но не более 7%. 

По сообщению УК, в перспективе фонд может быть расширен за счёт включения других складских объектов «Золотого Яблока».

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ЗОЛЯ»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча в размере 1,7 млрд ₽. Однако этот кредит будет закрыт к концу II кв. 2026 г. за счет капитала инвесторов и средств, поступивших в виде возмещения НДС.  

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент написания обзора (январь 2026 г.) размер фонда составляет 4,7 млрд ₽ (сам объект оценивается в 4,5 млрд ₽).

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ). 

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей. 

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽ 
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
• Комиссия УК — 10% от доходности пайщиков
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых

Доходность

Для инвесторов, которые приобрели пай за 900 ₽, средняя годовая доходность на горизонте 7 лет прогнозируется на уровне ~12% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность. 

Первую выплату планируется произвести по итогам декабря 2025 года. 

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ЗОЛЯ»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ЗОЛЯ» доступны для торгов через подачу заявок (тикер RU000A10CFM8, для квалифицированных инвесторов).

Цена пая от УК составляет 900 ₽ (на момент написания обзора — январь 2026 г.). 

Взвешиваем за и против

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча.  

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы. 

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — складской комплекс;
• стабильный арендатор — крупная торговая сеть «Золотое яблоко», основанная в 1996 году. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды;
• низкий порог входа (цена пая от УК равна 900 ₽);  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности. 

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
• высокие комиссии УК;
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции; 
• риск в связи с использованием кредитного плеча. 

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ЗОЛЯ» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.