ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»: обзор фонда недвижимости «OZON» от Parus Properties, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ОЗН» сформирован 18 августа 2020 г. сроком на 15 лет (до 25 июня 2035 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в мае 2021 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит главный логистический центр маркетплейса Ozon по адресу Тверская обл., Калининский р-н, Боровлёво-2. Общая площадь центра составляет 70 000 м².

С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 2030 г. с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.

Первая очередь логистического центра была построена в 2009 г. компанией Ozon. Комплекс принадлежал дочернему предприятию — компании «Интернет логистик», затем объект стал имуществом фонда от УК «Тетис Кэпитал». В 2021 г. склад перешел под управление новой УК — PARUS Asset Management.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ). В соответствии с ПДУ компания занимается взаимодействием с арендаторами, эксплуатацией объектом недвижимости, работой с банками и выплатой инвесторам (пайщикам) дохода за соответствующую комиссию.

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ОЗН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент обновления обзора (март 2026 г.) составляет 2 млрд ₽ из 2,9 млрд ₽ (22 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 0,92 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 7,5% годовых до III кв. 2027 г. В планах осуществить амортизацию кредита в 2025 г. (кредит погашен на 100 млн ₽) и 2027 г. (на 59 млн ₽).

В управлении этим фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2026 г.) СЧА фонда составляет 2 942 095 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10% от доходности пайщиков + 2% за погашение кредита.

• Комиссия УК за успех — 10 400 000 (в 2022 г., с ежегодным увеличением на 400 000 ₽.).

Доходность

Для инвесторов, которые приобрели паи по цене 8 100 ₽ за шт., средняя годовая доходность прогнозируется на уровне ~11,2% годовых до НДФЛ. Стоит отметить, что расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива составляет 8,8% годовых.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ОЗН» доступны для торгов под тикером RU000A1022Z1 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет ~9 500 ₽ (на момент обновления обзора — март 2026 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

Почти за 4 года существования фонд показывает стабильный доход от 9 до 13,5% годовых (до НДФЛ).

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе стратегия с использованием кредитного плеча. Сейчас кредит обслуживается по приемлемой ставке в 7,5% годовых, однако в 2027 г. условия по кредитованию будут пересмотрены, что может негативно сказаться на доходности фонда.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
  
• стабильный арендатор — ведущий маркетплейс и IT-платформа. 20+ лет на российском рынке e-commerce. С арендатором заключен договор аренды до 2030 г.;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до 2027 г. (7,5% годовых);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• дополнительный риск в связи с использованием принципа кредитного плеча (в 2027 г. выгодная на данный момент кредитная ставка будет пересмотрена);
  
• резкий рост рыночной стоимости пая, поэтому в моменте точка входа в фонд может стать неудачной.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.