ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»: обзор фонда недвижимости «OZON» от Parus Properties, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ОЗН» сформирован 18 августа 2020 г. сроком на 15 лет (до 25 июня 2035 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в мае 2021 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит главный логистический центр маркетплейса Ozon по адресу Тверская обл., Калининский р-н, Боровлёво-2. Общая площадь центра составляет 70 000 м².

С арендатором подписан нерасторгаемый договор аренды до 2030 г. с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.

Первая очередь логистического центра была построена в 2009 г. компанией Ozon. Комплекс принадлежал дочернему предприятию — компании «Интернет логистик», затем объект стал имуществом фонда от УК «Тетис Кэпитал». В 2021 г. склад перешел под управление новой УК — PARUS Asset Management.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ). В соответствии с ПДУ компания занимается взаимодействием с арендаторами, эксплуатацией объектом недвижимости, работой с банками и выплатой инвесторам (пайщикам) дохода за соответствующую комиссию.

Этот документ включает всевозможные сценарии наполнения фонда (в том числе депозитные сертификаты, долговые инструменты и так далее), хотя сейчас в состав ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» входит только один объект.

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ОЗН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (январь 2024 г.) составляет 1,46 млрд ₽ из 2,65 млрд ₽ (43 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 1,15 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 7,5% годовых до III кв. 2027 г.

В управлении этим фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 2 653 515 850 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10% от доходности пайщиков + 2% за привлечение капитала.

• Комиссия УК за успех — 10 400 000 (в 2022 г., с ежегодным увеличением на 400 000 ₽.).

• Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 6 300 ₽), средняя годовая доходность за 9 лет прогнозируется на уровне ~13,3% годовых до НДФЛ. Стоит отметить, что расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

На момент написания обзора (январь 2024 г.) стоимость пая на вторичном рынке составляет 7 654 ₽. При такой цене пая доходность составит 11% годовых.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 9,5% годовых. Ставка налога для расчета реинвестирования в модели составляет 13%.

Взвешиваем за и против

За 2,5 года существования фонд показывает достаточно стабильный доход: от 9 до 12,7% годовых (до НДФЛ).

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе стратегия с использованием кредитного плеча. Сейчас кредит обслуживается по приемлемой ставке в 7,5% годовых, однако в 2027 г. условия по кредитованию будут пересмотрены, что может негативно сказаться на доходности фонда.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
  
• стабильный арендатор — ведущий маркетплейс и IT-платформа. 20+ лет на российском рынке e-commerce. С арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2030 г.;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до 2027 г. (7,5% годовых);
  
• низкий порог входа (на январь 2024 г. стоимость пая составляет 7 654 ₽), можно «зайти» в фонд с любым бюджетом;
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• высокие комиссии;
  
• дополнительный риск в связи с использованием принципа кредитного плеча (в 2027 г. выгодная на данный момент кредитная ставка будет пересмотрена);
  
• ежегодная индексация арендной ставки на 4 %, что ниже инфляции.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ОЗН» доступны для торгов под тикером RU000A1022Z1 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 7 654 ₽ (на момент написания обзора — январь 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН» есть на рынке инвестиций?

Предыдущие годы показали, как важно диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Недвижимость была и остается одним из главных защитный активов. ЗПИФы — отличный способ инвестировать в дорогостоящие объекты с низким порогом входа.

Какие инвестиционные предложения можно рассмотреть как альтернативу ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН»? У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.

AKTIVO не использует стратегию кредитного плеча, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

Доходность от ренты в фондах AKTIVO составляет до 22,8% годовых в первый год, благодаря возврату НДС от покупки недвижимости, и до 18,2% среднегодовой доходности на протяжении последующих 10 лет. Пайщики получают выплаты ежемесячно.

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.