ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»: обзор фонда недвижимости «OZON» от Parus Properties, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ОЗН» сформирован 18 августа 2020 г. сроком на 15 лет (до 25 июня 2035 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в мае 2021 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит главный логистический центр маркетплейса Ozon по адресу Тверская обл., Калининский р-н, Боровлёво-2. Общая площадь центра составляет 70 000 м².

С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 2030 г. с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.

Первая очередь логистического центра была построена в 2009 г. компанией Ozon. Комплекс принадлежал дочернему предприятию — компании «Интернет логистик», затем объект стал имуществом фонда от УК «Тетис Кэпитал». В 2021 г. склад перешел под управление новой УК — PARUS Asset Management.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ). В соответствии с ПДУ компания занимается взаимодействием с арендаторами, эксплуатацией объектом недвижимости, работой с банками и выплатой инвесторам (пайщикам) дохода за соответствующую комиссию.

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ОЗН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент обновления обзора (март 2025 г.) составляет 1,63 млрд ₽ из 2,8 млрд ₽ (33 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 1,1 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 7,5% годовых до III кв. 2027 г. В планах осуществить амортизацию кредита в 2025 г. (на 93 млн ₽) и 2026 г. (на 126 млн ₽).

В управлении этим фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 766 029 410 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10% от доходности пайщиков + 2% за погашение кредита.

• Комиссия УК за успех — 10 400 000 (в 2022 г., с ежегодным увеличением на 400 000 ₽.).

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 6 300 ₽), средняя годовая доходность за 9 лет прогнозируется на уровне ~13,3% годовых до НДФЛ. Стоит отметить, что расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива составляет 9,5% годовых.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ОЗН» доступны для торгов под тикером RU000A1022Z1 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 9 260 ₽ (на момент обновления обзора — март 2025 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

Почти за 4 года существования фонд показывает стабильный доход от 9 до 13% годовых (до НДФЛ).

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе стратегия с использованием кредитного плеча. Сейчас кредит обслуживается по приемлемой ставке в 7,5% годовых, однако в 2027 г. условия по кредитованию будут пересмотрены, что может негативно сказаться на доходности фонда.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
  
• стабильный арендатор — ведущий маркетплейс и IT-платформа. 20+ лет на российском рынке e-commerce. С арендатором заключен договор аренды до 2030 г.;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до 2027 г. (7,5% годовых);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• дополнительный риск в связи с использованием принципа кредитного плеча (в 2027 г. выгодная на данный момент кредитная ставка будет пересмотрена);
  
• резкий рост рыночной стоимости пая, поэтому в моменте точка входа в фонд может стать неудачной.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН» есть на рынке инвестиций?

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.