ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»: обзор фонда недвижимости «OZON» от Parus Properties, доходность, стоимость пая и СЧА
Коллективные инвестиции в готовый арендный бизнес. Рассказываем о ЗПИФе «ПАРУС-ОЗН»: особенности, достоинства, недостатки и альтернативы.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ОЗН» сформирован 18 августа 2020 г. сроком на 15 лет (до 25 июня 2035 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в мае 2021 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входит главный логистический центр маркетплейса Ozon по адресу Тверская обл., Калининский р-н, Боровлёво-2. Общая площадь центра составляет 70 000 м².
С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 2030 г. с ежегодной индексацией арендной ставки на 4% и возможностью пролонгации.
Первая очередь логистического центра была построена в 2009 г. компанией Ozon. Комплекс принадлежал дочернему предприятию — компании «Интернет логистик», затем объект стал имуществом фонда от УК «Тетис Кэпитал». В 2021 г. склад перешел под управление новой УК — PARUS Asset Management.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ). В соответствии с ПДУ компания занимается взаимодействием с арендаторами, эксплуатацией объектом недвижимости, работой с банками и выплатой инвесторам (пайщикам) дохода за соответствующую комиссию.
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ОЗН»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент обновления обзора (март 2025 г.) составляет 1,63 млрд ₽ из 2,8 млрд ₽ (33 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 1,1 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 7,5% годовых до III кв. 2027 г. В планах осуществить амортизацию кредита в 2025 г. (на 93 млн ₽) и 2026 г. (на 126 млн ₽).
В управлении этим фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 766 029 410 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10% от доходности пайщиков + 2% за погашение кредита.
- Комиссия УК за успех — 10 400 000 (в 2022 г., с ежегодным увеличением на 400 000 ₽.).
Доходность
Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 6 300 ₽), средняя годовая доходность за 9 лет прогнозируется на уровне ~13,3% годовых до НДФЛ. Стоит отметить, что расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива составляет 9,5% годовых.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»
На Московской бирже паи «ПАРУС-ОЗН» доступны для торгов под тикером RU000A1022Z1 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 9 260 ₽ (на момент обновления обзора — март 2025 г.).
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.
Взвешиваем за и против
Почти за 4 года существования фонд показывает стабильный доход от 9 до 13% годовых (до НДФЛ).
В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе стратегия с использованием кредитного плеча. Сейчас кредит обслуживается по приемлемой ставке в 7,5% годовых, однако в 2027 г. условия по кредитованию будут пересмотрены, что может негативно сказаться на доходности фонда.
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
- стабильный арендатор — ведущий маркетплейс и IT-платформа. 20+ лет на российском рынке e-commerce. С арендатором заключен договор аренды до 2030 г.;
- монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
- низкий процент по кредитной ставке до 2027 г. (7,5% годовых);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
- дополнительный риск в связи с использованием принципа кредитного плеча (в 2027 г. выгодная на данный момент кредитная ставка будет пересмотрена);
- резкий рост рыночной стоимости пая, поэтому в моменте точка входа в фонд может стать неудачной.
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН» есть на рынке инвестиций?
Предыдущие годы показали, как важно диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Недвижимость была и остается одним из главных защитный активов. ЗПИФы — отличный способ инвестировать в дорогостоящие объекты с низким порогом входа.
Какие инвестиционные предложения можно рассмотреть как альтернативу ЗПИФН «ПАРУС-ОЗН»? На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO не использует стратегию кредитного плеча, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
Доходность от ренты в фондах от AKTIVO составляет до 22,8% в первый год, благодаря возврату НДС от покупки недвижимости, и до 18,2% годовых на горизонте 10 лет. Пайщики получают выплаты ежемесячно.
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
