ЗПИФ «Рентный доход 2» от ВТБ Капитал — обзор фонда недвижимости от ВТБ: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Рентный доход 2» был сформирован в середине 2021 г. сроком на 9 лет (до 1 июля 2030 г.). Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

ЗПИФ «Рентный доход 2» имеет в своем составе 15 объектов. Однако большей частью имущества фонда (66,65%) являются не объекты недвижимости, а свободные денежные средства, которые находятся на депозитах.

12,92% доли активов составляет дебиторская задолженность по сделкам РЕПО (справка: сделка РЕПО — это сделка продажи ценных бумаг с обязательством выкупить их в определенный срок по заранее оговоренной цене).

Также в состав ЗПИФ «Рентный доход 2» (15,48%) входит три помещения по адресу: г. Москва, Ленинградский пр., 39, стр. 80. По этому адресу находится башня Б бизнес-центра SkyLight.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Сбережения плюс» (лицензия ФКЦБ России №21-000-1-00108 от 07 февраля 2003 года).

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является ООО «Гарант».

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может использовать широкий перечень инвестиционных инструментов. Основные из них:

• жилые помещения;
  
• нежилые помещения и здания;
  
• инструменты денежного рынка;
  
• земельные участки и права аренды земельных участков;
  
• права требования из договоров, заключенных для целей доверительного управления в отношении активов.

Инвестиционная стратегия фонда «Рентный доход 2»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов. В данный момент УК продолжает наполнять фонд объектами недвижимости.

Реализация объектов фонда запланирована на период последних шести месяцев «жизни» фонда, то есть с января по июнь 2030 г., и предполагает получение дохода от потенциального роста их стоимости.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 7 776 692 821,07 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 1,5% от СЧА (с 1 ноября 2021 г.).
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда.
  
• Максимальный размер расходов — 15% от СЧА.

Доходность

Выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально с апреля 2022 г., если на счетах фонда сумма денежных средств составляет не менее 10 млн ₽.

На сайте УК представлены данные по выплатам дохода за весь период существования фонда.

За 2 года доходность фонда составила ~8% годовых до НДФЛ (без учета роста стоимости пая).

Через год после открытия фонда была проведена процедура дробления паев 1 к 3 — именно этим вызвано падение стоимости пая в октябре 2022 г.

На момент написания обзора (февраль 2024 г.) стоимость пая составляет ~106 000 ₽. Доходность от изменения стоимости пая с момента формирования фонда составила +5,6%.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Рентный доход 2»

Паи ЗПИФ «Рентный доход 2» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A103HD7. Рыночная стоимость пая фонда составляет ~106 000 ₽ на момент написания обзора (февраль 2024 г.). На графике с сайта investfunds видно, что пай во вторичном обороте имеет низкую волатильность.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• ВТБ — один из самых известных банков в России;
  
• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• открытость УК;
  
• в состав имущества фонда входят качественные объекты недвижимости, расположенные в городе Москве.

Минусы фонда

• фонд находится в процессе наполнения, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности фонда;
  
• большое количество объектов (15) в составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ.

Какие альтернативы ЗПИФ «Рентный доход 2» есть на рынке инвестиций

По открытости и доступности ЗПИФ «Рентный доход 2» похож на фонды ООО «AКТИВО», паи которых также могут приобрести неквалифицированные инвесторы.

В отличие от ЗПИФ «Рентный доход 2», почти все фонды AKTIVO имеют в своем составе торговые объекты, при этом в один фонд заведен один объект, что значительно облегчает анализ и повышает прогнозируемость фондов. К тому же фонды AKTIVO приносят ежемесячную доходность.

Рентная доходность самых молодых фондов АКТИВО составляет до 22,8% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта и до 18,2% годовых в последующие 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Еще одно отличие от ЗПИФ «Рентный доход 2»: инвесторы еще до покупки паев точно знают, какие именно объекты входят в состав фондов AKTIVO. Вся информация представлена в каталоге фондов.