Как купить готовый арендный бизнес и как его проверить: пошаговая инструкция

Что такое готовый арендный бизнес

Готовый арендный бизнес (ГАБ) представляет собой уже функционирующий бизнес-проект, включающий объект коммерческой недвижимости с готовой инфраструктурой и существующими арендаторами. ГАБ может включать в себя различные виды коммерческой недвижимости, такие как офисы, магазины, торговые центры, склады и т. д. В данной статье расскажем, как проводится отбор объектов для фондов, паи которых реализует AKTIVO.

Коммерческий анализ объекта

Перед погружением в глубокий анализ объекта, первично оценивается его коммерческая привлекательность исходя из показателей окупаемости и доходности. Для этого нужно разделить годовой арендный поток на стоимость объекта. Такой расчет даст приблизительное представление относительно реальной доходности объекта. Чем глубже будет анализ рисков и самого объекта, тем, вероятнее всего, будет ниже его доходность.

В процессе коммерческого анализа специалисты изучают финансовые операции, связанные с объектом за последние три года. Данный анализ проводится с высокой степенью детализации, изучается каждая проведенная транзакция:

• отток со счетов
  
• расчеты с поставщиками
  
• начисления по затратным счетам
  
• движение основных денежных средств

Такая всесторонняя экспертиза позволяет выявить нераскрытые финансовые затраты. Часто продавцы объектов коммерческой недвижимости не учитывают некоторые расходы в чистом операционном доходе. В частности — на капитальный ремонт, который может происходить раз в несколько лет и является весомой статьей расходов.

Один из кейсов нашего аудита:

Команда AKTIVO идентифицировала расходы на регулярную экспертизу фундамента здания. Владелец утверждал, что данные расходы были плановые и обращать на них особого внимания не нужно. Как выяснилось, у здания были проблемы из-за некачественного фундамента, которые владелец хотел скрыть.

Выбор арендатора

Подбор арендатора — один из ключевых моментов для эффективной работы готового арендного бизнеса.

Федеральные сетевые ритейлеры считаются самыми эффективными арендаторами с налаженными бизнес-процессами.

Если же рассматривать фактор надежности, то лучшим выбором будет супермаркет. Вне зависимости от экономической ситуации на рынке, людям всегда потребуется место для покупки продуктов.

Особенности договора аренды

Готовый арендный бизнес (ГАБ) привлекает инвесторов арендным потоком, который формируется из рентных платежей арендаторов объекта. В случае с торговыми объектами часто встречается дополнительное условие уплаты % от розничного товарооборота арендатора.

В договорах также прописывают условия ежегодной индексации, чтобы нивелировать негативные экономические факторы: растут цены → растет РТО → растет арендная плата → растет доходность, что позволяет нивелировать воздействие инфляции.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это вложение в долгосрок, поэтому на рынке особенно ценятся долгосрочные договоры аренды. Однако важно помнить, что каждый договор содержит условия одностороннего расторжения со стороны арендатора.

При наличии договора аренды на условные 15 лет, в случае если бизнес арендатора не окупается, он может расторгнуть договор и закончить свою деятельность на объекте в течение 1-3 месяцев. Поэтому при подборе арендатора следует обращать внимание не только на срок действия договора, но и на условия его расторжения.

Трафик посещаемости объекта

Первый фактор, влияющий на объем трафика — конкурентная среда. Следует анализировать нишевых конкурентов с идентичной целевой аудиторией («Пятерочка» – «Магнит», Ozon – Wildberries) и крупных игроков в радиусе 2 км от рассматриваемого объекта (ТЦ, рынки, супермаркеты).

При наличии фактических данных РТО и посещаемости объекта такой анализ будет значительно корректнее.

Второй фактор — инфраструктура района: плотность застройки, транспортная доступность, наличие в шаговой доступности современных экологичных, плотно заселенных жилых комплексов.

Технические риски и особенности, которые важно учитывать при покупке готового арендного бизнеса

Технический аудит объекта включает в себя анализ:

• конструкции здания;
• электросетей и коммуникаций;
• инженерно-эксплуатационного оборудования;
• проектно-разрешительной документации.

Осуществляется проверка соответствия к требованиям норм строительства, противопожарной безопасности, СанПин, экологических и других нормативов, установленных законодательством РФ. Все начинается с проверки проектной и разрешительной документации для выявления возможных нарушений в процессе строительства и эксплуатации здания.

Также проверке подлежат акты ввода в эксплуатацию, подтверждающие законность выполнения работ по ремонту, дополнительному строительству или перестройке. Все произведенные работы должны быть зафиксированы в плане БТИ и соответствовать постановлениям Правительства РФ №698 и №840, а также статьям 55 и 51 ГК РФ.

Проверяется наличие и исправность диспетчерского пункта для автоматизированного мониторинга инженерных систем объекта.

Проверка систем противопожарной защиты проводится в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 г. 123-ФЗ («Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»). Требуется подтвердить факт аттестации систем противопожарной защиты организацией, лицензированной НСОПБ (Национальный союз организаций в области обеспечения пожарной безопасности).

В завершении аудита проверяются допуски, дипломы и лицензии персонала, занятого на обслуживании инженерных систем.

Даже самый лучший объект могут испортить юридические проблемы

Данная часть анализа является, пожалуй, самой трудоемкой и сложной.

В этой части юристы анализируют:

• право собственности и риски его утраты;
• разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию;
• соответствие правилам землепользования и застройки;
• состав акционеров или участников;
• корпоративные споры;
• арендные взаимоотношения;
• отсутствие задолженностей перед контрагентами;
• риски банкротства.

Сравниваются документы, предоставленные продавцом объекта, с данными, хранящимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и БТИ, Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и других источниках информации.

Состав акционеров компании продавца проверяется выпиской из реестра акционеров, содержание которой регламентируется приказом ФСФР России от 30 июля 2013 г. № 13-65/пз-н. Выписка содержит все данные о собственнике акций, в том числе — их количестве и номинальной стоимости и об имеющихся ограничениях на управление имуществом.

Наличие процедуры банкротства определяется через сервисы Федеральной службы судебных приставов. Проверка наличия текущих или прошедших судебных споров осуществляется через сервис «Электронная справочная ВС РФ» на сайте Верховного Суда РФ.

Почему не бывает идеальных объектов?

Выбранный объект — результат компромисса между его привлекательностью и рисками. За 10 лет работы AKTIVO по результатам всесторонней проверки объектов нам еще никогда не встречались идеальные. Выбранный объект коммерческой недвижимости — это всегда тщательно выверенный баланс между инвестиционной привлекательностью объекта и потенциальными рисками.

Наша идея заключается в том, чтобы, отобрав перспективный объект коммерческой недвижимости, предоставить инвесторам надежный низкорисковый инвестиционный инструмент с доступным порогом входа.

Наши эксперты представляют интересы инвесторов на всех этапах проекта, стремятся обеспечить фондам высокую доходность после начала их работы и предоставить открытую отчетность.