Top.Mail.Ru
Как выбрать ПИФ для инвестирования и управляющую компанию — AKTIVO
8 800 500-64-64
Блог компании Aktivo

Как выбрать ПИФ для инвестирования и управляющую компанию

ПИФ — один из самых популярных инструментов получения пассивного дохода. Он позволяет инвесторам коллективно вкладывать в различные активы, объединяя их капиталы. Управляющая компания фонда, в свою очередь, берет на себя задачи по самой покупке и управлению приобретенными активами.

При этом на рынке можно найти как качественные ПИФ, которые действительно работают в интересах инвестора, так и компании, деятельность которых вызывает вопросы. Разберем, как отличить хорошие фонды и прийти с их помощью к финансовой независимости.

Как оценить управляющую компанию

Выбирая ПИФ для инвестирования, необходимо ориентироваться на ряд факторов. Первый из них — управляющая компания, то, как она устроена и как работает.

Убедитесь, что компания действительно существует и проверьте ее лицензии

Есть простой способ проверить потенциальный фонд — все управляющие компании, в соответствии с законодательством РФ, обязаны иметь сайт и раскрывать на нем полную информацию о себе, а также выкладывать достоверную отчетность. Одностраничник с минимумом информации уже должен вызывать подозрения.

Разрешительные документы тоже должны быть на ее сайте, а также публикуются на таких ресурсах, как:

  1. «СПАРК-Интерфакс» — это единый центр, раскрывающий корпоративную информацию, где пользователи могут проверить реквизиты управляющей компании и узнать реальную стоимость ее паев;
  2. «Федресурс» который дублирует эту информацию, а также более подробно раскрывает оценку активов и стоимости фонда;
  3. Официальный сайт ЦБ, где доступен полный список существующих ПИФ и их управляющих компаний.

Проверьте общую стоимость чистых активов, находящихся в доверительном управлении УК и историю доходности фондов
Посмотрите с какого года ведется статистика и какой результат показывает фонды в динамике, из года в год. Решите устраивают ли вас проценты вознаграждения УК.

Доходность очень важна, а управление арендными отношениями — главная составляющая работы УК, поскольку доходность складывается как раз из рентных платежей арендаторов. Отсутствие большой арендной вакансии и поддержание прогнозной годовой доходности указывают на качественное управление объектом.
Ознакомьтесь с публичной отчетностью

В реальности не все УК раскрывают отчетность публично, и еще меньше компаний, которые делают это подробно и доходчиво. Закон предписывает раскрывать только обязательную информацию:

  • стоимость пая и СЧА;
  • правила фонда (ПДУ);
  • отчеты об оценке;
  • ежемесячная отчетность;
  • ключевые информационные документы.
Если вы видите на сайте УК данные об РТО арендаторов, комиссии за управление, задолженности арендаторов, эксплуатационные и финансовые показатели фондов, динамику их доходности (в идеальном варианте — с пояснениями), а также данные о техническом состоянии активов фондов и любую другую важную, но опциональную информацию, то, скорее всего, вы нашли хорошую управляющую компанию, которой нечего скрывать.

Критерии выбора ПИФ

Здесь инвестору следует обратить внимание на три параметра.

Легальность фонда

На сайте Центробанка есть полный реестр ПИФов, в котором размещаются сведения о всех фондах, включая только формирующиеся и завершившие работу (исключенные из реестра).

Там можно найти сведения о виде и категории ПИФ, об УК, специализированном депозитарии (СД), регистраторе, ведущем реестр пайщиков и много другой полезной информации.

Содержание ПДУ

Бывает так, что сайты управляющих компаний не позволяют получить полного представления о ПИФе. Чтобы сделать правильный выбор, инвестору нужно ознакомиться с Правилами доверительного управления (ПДУ) фонда:

  • Узнайте кто выступает депозитарием и регистратором. Проверьте их лицензии и убедитесь в том, что они независимы от УК.

  • Внимательно прочтите инвестиционную декларацию. Проверьте насколько она соответствует реальным действиям УК.

  • Ознакомьтесь с обязанностями и правами УК и пайщиков. В них могут оговариваться условия выплаты вознаграждения управляющему и получения промежуточного дохода.

  • Удостоверьтесь, что вас устраивают условия погашения и продажи паев.

Соотношение доходности и рисков

На российском фондовом рынке действуют несколько категорий ПИФов, так что выбор есть:

  • ПИФы акций, с вложением не менее 50% активов в этот вид ценных бумаг (допускается наличие в составе облигаций до 40 %).

  • ПИФы облигаций. Не менее 50% активов это ОФЗ и корпоративные бумаги, возможно наличие до 20% акций.

  • Смешанные ПИФы. У них суммарные инвестиции в ценные бумаги (акции и облигации) составляют не менее 70%.

  • Индексные. Распределение активов повторяет состав выбранного биржевого индекса с отклонением не более чем на 3%.

  • ПИФы денежного рынка. Средства таких фондов вкладываются, в основном, в банковские депозиты.

  • Фонды, которые инвестируют в другие ПИФы.

  • ПИФы товарного рынка. Работают с обезличенными металлическими счетами. Не менее половины активов вкладывают в драгметаллы.

  • ЗПИФ недвижимости. Инвестируют в покупку недвижимости. Часть из них (рентные) получают доходность от сдачи объектов в аренду.
Собственно, активы и определяют соотношение доходности и рисков. Самыми безопасными по этому соотношению считаются фонды облигаций и денежного рынка. Оптимальными — фонды недвижимости. Наибольшую прибыль, при относительно большем уровне риска, дают фонды акций, смешанные и индексные.


ПИФ недвижимости: какие лучше выбрать

Выбирая ПИФ для инвестирования, стоит также определиться с направлением его деятельности. Наиболее надежными традиционно считаются инвестиции в недвижимость. Она показывает относительно высокие нормы доходности, а также отличается предсказуемостью генерируемых денежных потоков. Основной доход инвесторы получают от сдачи недвижимых активов в аренду.
Есть несколько основных признаков, что фонду можно доверять свои капиталы:

  1. Активы фонда прозрачны. Например, многие биржевые ЗПИФы недвижимости включают в себя несколько объектов недвижимости. Встречается ситуация, когда фонд содержит некачественный объект, негативно влияющий на доходность всего фонда. В этом случае, следует обращать на это внимание и тщательно изучать объекты, заведенные в фонд.

  2. Есть понятный источник доходов фонда. Какие активы входят в состав ЗПИФНа, в каком соотношении и, главное, каковы источники происхождения доходов фонда можно узнать из ПДУ. Управляющие компании обязаны публиковать на своих сайтах паспорта всех своих ЗПИФов, предназначенных для неквалифицированных инвесторов. Это принципиально важный момент: нередко встречаются фонды, в ПДУ которых прописана возможность использования средств инвесторов не только для работы с недвижимостью, но и для стороннего вложения в высокорисковые финансовые инструменты, которые грозят потерей вложенных средств.

  3. Объекты фонда относительно новые. Чем старше здание, тем выше вероятность необходимости проведения капитального ремонта и восстановления объекта. Хорошим тоном считается заведением в фонд объектов не старше 2000 года.

  4. Паи фонда дорожают со временем. Этот параметр важен, если вы собираетесь в будущем перепродавать паи. Оцените, насколько изменились цена пая и стоимость объекта (или объектов) фонда с момента открытия ЗПИФа. Но не забывайте, что хорошие показатели в прошлом не гарантируют такую же прибыльность в будущем.

Заключение

Выбор ПИФ для инвестирования — достаточно сложный и затратный по времени процесс. Однако, результаты, в случае грамотного подбора УК и ПИФ, могут серьезно превосходить стандартную норму доходности для рынка. Помните, что вы доверяете управление своими деньгами чужим людям — лучше трижды перепроверить всю информацию на старте, чем попасть в руки непрофессионалов.
AKTIVO — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с тем, что мы используем cookies