ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3» от Сбербанка — обзор фонда недвижимости от Сбера (ООО «СФН»), доходность, стоимость пая и СЧА

Рассмотрим показатели фонда и альтернативные ему варианты инвестиций в коммерческую недвижимость.

Общая информация о фонде

ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3» сформирован 27 апреля 2018 г. сроком на 15 лет (до 28 февраля 2033 г.) и доступен только квалифицированным инвесторам. Это накладывает ряд ограничений как на круг пайщиков, так и на возможность получить полную информацию о фонде.В отличие от предыдущих фондов Сбера, ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3» имеет комбинированную структуру. В его состав могут входить любые активы, кроме наличных денежных средств. Также при комбинированном характере фонда УК имеет право привлекать кредитные средства для приобретения объектов.

На момент написания обзора (январь 2024 г.) фонд представлен объектами индустриальной недвижимости — складскими комплексами, а также офисной (бизнес-центром) и торговой недвижимостью (торговым центром).

Состав фонда

Имущество фонда составляют:

• СК Парк Шушары (г. Санкт-Петербург): площадь — 59 477 кв.м, моноарендатор — OZON;

• БЦ «Даймонд Холл» (г. Москва): площадь — 50 528 кв. м;

• ТЦ «Речной» (г. Москва): площадь — 26 488 кв. м;

• СК «Косулино» (г. Екатеринбург): площадь — 15 003 кв.м, моноарендатор — «Ситилинк»;

• СК «Дорожный» (Ростовская область): 4 склада различной площади, моноарендаторы — OZON и «Яндекс».

Управление и ПДУ

Сегодня управление фондом осуществляет управляющая компания ООО «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»). Ранее операционной деятельностью фонда занималась УК «Первая», также входящая в группу компаний Сбера.

Контроль за сделками и имуществом фонда осуществляет спецдепозитарий АО «СД «ИНФИНИТУМ».

Согласно правилам доверительного управления (ПДУ), фонд имеет широкий перечень инструментов, доступных для инвестирования. Основные из них:

• недвижимое имущество и права аренды недвижимого имущества;
  
• имущественные права из договоров строительства объектов недвижимости;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости;
  
• имущественные права из договоров реконструкции объектов недвижимости;
  
• обыкновенные и привилегированные акции российских акционерных обществ (АО);
  
• доли в уставных капиталах российских ООО;
  
• имущественные права по обязательствам из договоров займа.

Инвестиционная стратегия фонда «Современный Арендный бизнес — 3»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости. Доход фонда ежеквартально распределяется между пайщиками за вычетом комиссий.

СЧА, комиссии и доходность

СЧА фонда на момент написания обзора (январь 2024 г.) составляет 46 940 039 845,45 ₽.

Комиссии складываются из 3 составляющих:

• Комиссия УК за управление: 1% от среднегодовой СЧА фонда.
  
• Комиссия УК за успех: не более 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода за год.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора: не более 0,5% от СЧА фонда.
  

Согласно действующему законодательству, УК имеет право не раскрывать результаты деятельности фонда. В частности, в официальных источниках отсутствует информация по выплатам и доходности фонда.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 3»

На Московской бирже паи «Современный Арендный бизнес 3» доступны для торгов под тикером RU000A0ZZ5R2.

Рыночная стоимость пая фонда составляет 845 ₽ (январь, 2024 г.).

Минимальный порог входа составляет 300 000 ₽.

График иллюстрирует динамику стоимости пая во вторичном обороте (резкое падение стоимости пая совпадает по времени, когда произошла смена УК).

Выводы о ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 3»

Отсутствие полной информации о фонде не позволяет в достаточной мере составить о нем качественное представление. Из очевидных плюсов и минусов можно отметить:

Плюсы фонда

• бренд «Сбер» — один из самых известных в России.
  
• присутствие фонда на бирже.

Минусы фонда

• недоступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• отсутствие открытой информации на официальных ресурсах;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ.

Какие альтернативы ЗПИФ «Современный Арендный бизнес — 3» существуют на рынке инвестиций

В отличие от ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3», фонды ООО «АКТИВО» доступны для неквалифицированных инвесторов и предоставляют потенциальным пайщикам полный перечень документов и прогноз доходности.

Самые новые фонды AKTIVO предлагают доходность до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых в течение следующих 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Одним из преимуществ фондов AKTIVO является их структура — «один фонд = один объект». Такой подход позволяет сделать фонды легко управляемыми и предсказуемыми. Также это дает возможность инвесторам диверсифицировать портфель конкретным объектом недвижимости в соответствии с личной стратегией и предпочтениями.

Выплаты дохода фондов AKTIVO осуществляются ежемесячно, обеспечивая инвесторам регулярный пассивный доход.