ЗПИФ «Арендный поток» от Альфа-Капитал: обзор фонда недвижимости от Альфа-Банка, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Арендный поток» сформирован в 2020 г. сроком на 5 лет (до 1 марта 2025 г.). Листингован на Московской бирже. Доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входят 5 торговых помещений формата street-retail. Все помещения сдаются компании X5 Group под супермаркеты «Пятерочка».

• Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, строение 1.
  
• Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Ясеневая, д. 40, строение 2.
  
• Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Паперника, д. 7, корп. 2.
  
• Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 46, строение 34.
  
• Магазин «Пятерочка»: Московская область, г. Долгопрудный, пр. Пацаева, д.12.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Альфа-Капитал». Сети магазинов «Пятерочка» и «Перекресток» находятся под управлением торговой компании X5 Group. 47,86% ее акций принадлежат компании CTF Holdings S.A., которая контролирует активы «Альфа-групп» через цепочку офшоров.

Контроль за распоряжением имуществом осуществляет АО «СД «ИНФИНИТУМ». Учетом прав пайщиков занимается АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».

С правилами доверительного управления (ПДУ) вы можете ознакомиться по ссылке.

Инвестиционная стратегия фонда «Арендный поток»

У каждого объекта свои условия по арендным платежам и индексации тарифов арендной платы. Ниже приведены подробные условия.

Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, строение 1.

• Ежемесячные арендные платежи: 3 млн ₽ или 7% от товарооборота (наибольшее значение).
  
• Ставка аренды: возможная ежегодная индексация более чем на 4%.

Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Ясеневая, д. 40, строение 2.

• Ежемесячные арендные платежи: 1,574 млн ₽.

Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Паперника, д. 7, корп. 2.

• Ежемесячные арендные платежи: 2,931 млн. ₽.
  
• Индексация: ежегодная и составляет 6%.

Магазин «Пятерочка»: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 46, строение 34.

• Ежемесячные арендные платежи: 1,7 млн. ₽.
  
• Индексация: ежегодная и составляет 5% по соглашению сторон.

Магазин «Пятерочка»: Московская область, г. Долгопрудный, пр. Пацаева, д.12.

• Ежемесячные арендные платежи: 2,8 млн. ₽.
  
• Индексация: ежегодная и составляет 5%.
  

Стратегия фонда предполагает ежемесячную выплату дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 1 320 376 689.23 ₽.

Комиссии

Вознаграждение УК: 1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки.

Комиссия депозитария: 0.5% от среднегодовой СЧА.

Прочие расходы: 10% от среднегодовой СЧА.

Доходность

Доход пайщикам выплачивается раз в месяц. Для инвесторов, купивших паи ЗПИФ «Арендный поток» в период первичного размещения, доходность в 2023 г. составила ~7% годовых по данным, опубликованным на сайте investfunds.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Арендный поток»

Паи ЗПИФ «Арендный поток» доступны для покупки на Московской бирже под тикером RU000A101HY7.

При первичном размещении стоимость пая равнялась 305 000 ₽. Сейчас (январь 2024 г.) рыночная стоимость пая фонда составляет 255 000 ₽.

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.

Взвешиваем за и против

Рассмотрим преимущества и недостатки данного ЗПИФ.

Плюсы фонда

• Бренд «Альфа» — один из самых известных в России.
  
• Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.
  
• Объекты фонда относятся к сегменту торговой недвижимости формата street-retail, что в текущих условиях рынка является защитным активом;
  
• Паи фонда обращаются на Московской бирже.

Минусы фонда

• Краткосрочный договор ПДУ, который рассчитан до 1 марта 2025 г.
  
• Аффилированность УК по отношению к якорному арендатору всех объектов в фонде.

Какие альтернативы ЗПИФ «Арендный поток» есть на рынке инвестиций?

Помимо ЗПИФ «Арендный поток», УК «Альфа-Капитал» управляет и ЗПИФ AKTIVO, в составе которых есть объекты коммерческой недвижимости различных форматов: street-retail, супермаркеты, торговые центры. Доходность от ренты самых молодых фондов AKTIVO составляет до 22,8% в первый год, благодаря возврату НДС от покупки недвижимости, и до 18,2% годовых среднегодовой доходности на протяжении последующих 10 лет.

Супермаркет «Магнит» (г. Москва) входит в состав фонда «Активо шесть»

Сейчас фонды AKTIVO это:

• 8,4 млрд ₽ — портфель недвижимости;
  
• Более 3,1 млрд ₽ выплачено инвесторам с 2015 года;
  
• 109 642 м2 — под управлением.
  

Все ЗПИФ AKTIVO доступны для неквалифицированных инвесторов и производят ежемесячные выплаты дохода.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а паи самых новых фондов будут представлены на Мосбирже.