ЗПИФ «Арендный поток-2» от «Альфа-Капитал»: обзор фонда недвижимости от Альфа-Банка, доходность, стоимость пая и СЧА
У компании «Альфа-Капитал» есть несколько фондов с объектами коммерческой недвижимости. Рассмотрим один из них — ЗПИФ «Арендный поток-2».
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Арендный поток-2» сформирован в I квартале 2021 г. сроком на 5 лет (до 02 марта 2026 г.). Листингован на Московской бирже. Доступен для неквалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входят 3 торговых помещения, которые сдаются компании X5 Group под магазины формата street-retail.
- Магазин «Перекресток»: Московская обл., г.о. Красногорск, д. Путилково, б-р Спасо-Тушинский, 1.
- Магазин «Пятерочка»: г. Москва, р-н Текстильщики, кв-л Волжский Бульвар 95-й, корп. 7.
- Магазин «Пятерочка»: г. Москва, пр-д Загорьевский, д. 3, корп. 5.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Альфа-Капитал». Из интересных моментов: сеть магазинов «Пятерочка» и «Перекресток» находятся под управлением торговой компании X5 Group. 47,86% ее акций принадлежат компании CTF Holdings S.A., которая контролирует активы «Альфа-групп» через цепочку офшоров.
Контроль за распоряжением имуществом осуществляет АО «СД «ИНФИНИТУМ». Учетом прав пайщиков занимается АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».
Правила доверительного управления фонда (ПДУ) вы можете скачать по ссылке.
Инвестиционная стратегия фонда «Арендный поток-2»
У каждого объекта свои условия по арендным платежам и индексации тарифов арендной платы. Из особенностей: индексация тарифа арендной платы магазина «Перекресток» планируется лишь в 2026 г., а у магазинов сети «Пятерочка» арендные платежи не привязаны к розничному товарообороту (РТО).
Ниже приведены подробные условия по арендным платежам и индексации тарифов арендной платы.
Московская обл., г.о. Красногорск, д. Путилково, б-р Спасо-Тушинский, 1 — Магазин «Перекресток».
- Ежемесячные арендные платежи: 4,5 млн. ₽ без учета НДС или 6% от товарооборота.
- Индексация: односторонняя на размер индекса потребительских цен, но не более 4% в год, с 2026 г.
г. Москва, р-н Текстильщики, кв-л Волжский Бульвар 95-й, корп. 7 — Магазин «Пятерочка».
- Ежемесячные арендные платежи: 3,8 млн. ₽ без учета НДС.
- Индексация: 5%, начиная с 01.04.2022 г. путем подписания дополнительного соглашения.
г. Москва, пр-д Загорьевский, д. 3, корп. 5 — Магазин «Пятерочка».
- Ежемесячные арендные платежи: 600 000 ₽ без учета НДС.
- Индексация: 5%, начиная с 01.11.2022 г., путем подписания дополнительного соглашения.
Стратегия фонда предполагает ежеквартальную выплату дохода пайщикам от сдачи недвижимости в аренду.
СЧА, комиссии и доходность
Разберем три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обзора (январь 2024 г.) СЧА фонда составляет 1 006 308 151,62 ₽.
Комиссии
Вознаграждение УК: 1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки.
Комиссия депозитария: 0.5% от среднегодовой СЧА.
Прочие расходы: 10% от среднегодовой СЧА.
Доходность
Выплаты пайщикам осуществляются раз в квартал. Для инвесторов, купивших паи ЗПИФ «Арендный поток-2» в период первичного размещения, средняя годовая доходность составила ~6,8% по данным, опубликованным на сайте investfunds.
Как купить/продать паи ЗПИФ «Арендный поток-2»
Паи ЗПИФ «Арендный поток-2» доступны для покупки на Московской бирже под тикером RU000A101YY2.
При первичном размещении стоимость пая равнялась 300 000 ₽ (305 000 ₽ при дополнительной выдаче паев). Сейчас (январь 2024 г.) рыночная стоимость пая фонда составляет 240 000 ₽.
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая во вторичном обороте.
Взвешиваем за и против
Рассмотрим инвестиционную привлекательность фонда.
Плюсы фонда
- Бренд «Альфа» — один из самых известных в России.
- Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.
- Объекты фонда относятся к сегменту торговой недвижимости формата street-retail, что в текущих условиях рынка является эффективным защитным активом;
- Паи фонда обращаются на Московской бирже.
Минусы фонда
- Краткосрочный договор ПДУ, который рассчитан до 2 марта 2026 г.
- Аффилированность УК по отношению к якорному арендатору всех объектов в фонде.
Какие альтернативы ЗПИФ «Арендный поток-2» есть на рынке инвестиций?
Помимо ЗПИФ «Арендный поток-2», УК «Альфа-Капитал» управляет и ЗПИФ АКТИВО, в составе которых также есть объекты формата street-retail, но основной акцент компания делает на крупных ТЦ. С большинством арендаторов заключены договоры с привязкой арендных ставок к показателям РТО. Это служит своего рода защитой от инфляции.
Супермаркет «Пятерочка» (г. Люберцы) входит в состав фонда «Активо один»
Доходность от ренты в фондах AKTIVO составляет до 18,2% годовых (до 22,8% годовых в первый год, благодаря возврату НДС), выплаты — ежемесячные. Компания публикует отчетность в открытом доступе, которая позволяет инвесторам детально изучить финансовые показатели фондов.
На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»
AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи нового фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
