ЗПИФ «Квадратные метры» от Т-Капитал — обзор фонда недвижимости, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Квадратные метры» начал работу в III квартале 2023 г. Срок «жизни» фонда — 14 лет (до декабря 2037 г).

Предшествующие названия:

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Саларьево», дата изменения: 17 января 2023 г.
  
• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Тинькофф Спейс II», дата изменения: 16 ноября 2023 г.

Состав фонда и структура активов

В состав фонда входят объекты жилой недвижимости на стадии строительства.

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) имущество фонда составляют 62 квартиры строящегося ЖК бизнес-класса «Северный порт» на севере Москвы. Также в состав входят 11 квартир строящегося ЖК премиум-класса LUNAR, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. По информации со страницы фонда, продажа этих квартир была запланирована до конца 2024 г., однако к февралю 2025 г. объекты еще не проданы. На вырученные деньги планируется купить квартиры в ЖК «Северный порт».

Практически все активы фонда инвестированы в недвижимость.

Управление фондом

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Т-Капитал».

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».

Инвестиционная стратегия фонда «Квадратные метры»

Стратегия фонда «Квадратные метры» заключается в постоянной покупке и продаже жилой недвижимости.

Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости: управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты.

На момент покупки объекты ЖК Lunar имели статус апартаментов, однако к окончанию строительства были переведены в статус квартир, что должно повысить их стоимость.

СЧА, комиссии и доходность

Рассмотрим три основных параметра фонда:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 411 573 117,62 млн ₽. На графике можно посмотреть, как менялось это значение за последние пять лет (в том числе под предыдущими названиями).

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2,9% в год от среднегодовой СЧА.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора — 0%, т. к. управляющая компания выплачивает их из собственного вознаграждения.

Доходность

Доходность фонда складывается только от роста стоимости пая, продав который инвестор сможет зафиксировать прибыль (или убыток).

На момент написания обзора (февраль 2025 г.) УК заявляет рыночную стоимость пая в 5,66 ₽ и предлагает вниманию инвесторов следующий график.

Таким образом, купив пай на первичном размещении стоимостью в 5 ₽, инвестор при продаже в феврале 2025 г. зафиксировал бы прибыль в размере ~13%.

Как купить/продать паи БПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

Ранее паи фонда торговались на Мосбирже под тикером RU000A0JVEC9. Сейчас торги происходят на внебиржевом рынке «Т-Инвестиций». Фонд доступен неквалифицированным инвесторам, но после прохождения тестирования.

Выводы о фонде «Квадратные метры»

ЗПИФ «Квадратные метры» может привлечь инвесторов, которые видят потенциал роста стоимости строящегося жилья. Консолидируем плюсы и минусы фонда.

Плюсы фонда

• в состав фонда входят объекты недвижимости на стадии строительства, купленные у застройщика со скидкой в 10%;
  
• привлекательная локация ЖК;
  
• низкий порог входа для покупки паев — ~5 ₽.

Минусы фонда

• отсутствие дивидендных выплат;
  
• повышенные риски в связи со стратегией инвестирования в строящиеся объекты.

Альтернативы ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

Если вы хотите зарабатывать на перепродаже квартир, обратите внимание на фонд «Активо флиппинг» — здесь реализуется стратегия покупки готовых квартир премиум-класса в Москве. Высокобюджетная недвижимость была и остается самым устойчивым активом даже в нестабильные времена. С начала 2021 года стоимость 1м² жилья класса «Премиум» выросла на 42%, а количество сделок — на 47%. 

Пример отремонтированной премиальной квартиры

Коротко о фонде:

• Порог входа — от 575 тыс. ₽. 
• Прогнозируемая доходность — до 27% годовых (IRR).
• Выплаты дохода — раз в год, полный возврат инвестиций — через три года.  

С фондом «Активо флиппинг» каждый может поучаствовать в бизнесе премиального уровня.  

Стратегия профессиональной подготовки квартир помогает продавать или сдавать жилье по более выгодной стоимости и сократить время продажи/сдачи в аренду, что особенно важно в условиях конкурентного рынка недвижимости. А фонд — это возможность получать пассивный доход, инвестируя в жилую недвижимость.