ЗПИФ «Квадратные метры» от Т-Капитал — обзор фонда недвижимости, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Квадратные метры» начал работу в III квартале 2023 г. Срок «жизни» фонда — 14 лет (до декабря 2037 г).

Предшествующие названия:

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Саларьево», дата изменения: 17 января 2023 г.
  
• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Тинькофф Спейс II», дата изменения: 16 ноября 2023 г.

Состав фонда и структура активов

В состав фонда входят объекты жилой недвижимости на стадии строительства.

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) имущество фонда составляют 62 квартиры строящегося ЖК бизнес-класса «Северный порт» на севере Москвы. Также в состав входят 11 квартир строящегося ЖК премиум-класса LUNAR, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. По информации со страницы фонда, продажа этих квартир была запланирована до конца 2024 г., однако к февралю 2025 г. объекты еще не проданы. На вырученные деньги планируется купить квартиры в ЖК «Северный порт».

Практически все активы фонда инвестированы в недвижимость.

Управление фондом

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Т-Капитал».

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».

Инвестиционная стратегия фонда «Квадратные метры»

Стратегия фонда «Квадратные метры» заключается в постоянной покупке и продаже жилой недвижимости.

Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости: управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты.

На момент покупки объекты ЖК Lunar имели статус апартаментов, однако к окончанию строительства были переведены в статус квартир, что должно повысить их стоимость.

СЧА, комиссии и доходность

Рассмотрим три основных параметра фонда:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 411 573 117,62 млн ₽. На графике можно посмотреть, как менялось это значение за последние пять лет (в том числе под предыдущими названиями).

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2,9% в год от среднегодовой СЧА.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора — 0%, т. к. управляющая компания выплачивает их из собственного вознаграждения.

Доходность

Доходность фонда складывается только от роста стоимости пая, продав который инвестор сможет зафиксировать прибыль (или убыток).

На момент написания обзора (февраль 2025 г.) УК заявляет рыночную стоимость пая в 5,66 ₽ и предлагает вниманию инвесторов следующий график.

Таким образом, купив пай на первичном размещении стоимостью в 5 ₽, инвестор при продаже в феврале 2025 г. зафиксировал бы прибыль в размере ~13%.

Как купить/продать паи БПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

Ранее паи фонда торговались на Мосбирже под тикером RU000A0JVEC9. Сейчас торги происходят на внебиржевом рынке «Т-Инвестиций». Фонд доступен неквалифицированным инвесторам, но после прохождения тестирования.

Выводы о фонде «Квадратные метры»

ЗПИФ «Квадратные метры» может привлечь инвесторов, которые видят потенциал роста стоимости строящегося жилья. Консолидируем плюсы и минусы фонда.

Плюсы фонда

• в состав фонда входят объекты недвижимости на стадии строительства, купленные у застройщика со скидкой в 10%;
  
• привлекательная локация ЖК;
  
• низкий порог входа для покупки паев — ~5 ₽.

Минусы фонда

• отсутствие дивидендных выплат;
  
• повышенные риски в связи со стратегией инвестирования в строящиеся объекты.

Альтернативы ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.