ЗПИФ «Квадратные метры» от «Тинькофф Капитал» — обзор фонда недвижимости, доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Тинькофф Квадратные метры» начал работу в III квартале 2023 г. сроком на 14 лет (до декабря 2037 г).

Предшествующие названия:

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Саларьево», дата изменения: 17 января 2023 г.
  
• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Тинькофф Спейс II», дата изменения: 16 ноября 2023 г.

Состав фонда и структура активов

В состав фонда входят объекты жилой недвижимости на стадии строительства.

По состоянию на март 2024 г. в структуре ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» находятся объекты ЖК Lunar — многофункционального комплекса с квартирами премиум-класса. Расположен в Гагаринском районе Москвы.

В фонд заведены 11 объектов общей площадью 1198,6 м². Преимущественно это квартиры семейного типа площадью 111-135 м².

Из ключевого информационного документа следует, что 62,65% денежных средств фонда инвестированы в ОФЗ.

Управление фондом

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Тинькофф Капитал».

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является АО «Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.».

Инвестиционная стратегия фонда «Тинькофф Квадратные метры»

Стратегия фонда «Тинькофф Квадратные метры» заключается в постоянной покупке и продаже жилой недвижимости.

Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости: управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты.

На момент покупки объекты ЖК Lunar имели статус апартаментов, к началу продаж они, как заявляет УК, будут достроены и получат статус квартир, что должно повысить их стоимость. Реализация объектов ЖК Lunar запланирована на III квартал 2024 г.

Согласно ПДУ в состав фонда могут войти не только жилые помещения, но и нежилые.

На сайте УК анонсировано, что в скором времени в фонд будут куплены новые объекты разных классов.

СЧА, комиссии и доходность

Рассмотрим три основных параметра фонда:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент написания обзора (март 2024 г.) СЧА фонда составляет 2 261,1 млн ₽ (из них 844,4 млн ₽ — стоимость объектов). На графике можно посмотреть, как менялось это значение за все время существования фонда (в том числе под предыдущими названиями).

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 2,9% в год от среднегодовой СЧА.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора — 0%, т. к. управляющая компания выплачивает их из собственного вознаграждения.

Доходность

Доходность фонда складывается только от роста стоимости пая, продав который инвестор сможет зафиксировать прибыль (или убыток).

На момент написания обзора (март 2024 г.) УК заявляет рыночную стоимость пая в 5,3 ₽ и предлагает вниманию инвесторов следующий график.

При этом средняя стоимость пая в стакане в марте 2024 г. составляет ~4,67 ₽. Таким образом, купив пай на первичном размещении стоимостью в 5 ₽, инвестор при продаже в марте 2024 г. зафиксировал бы убыток в размере ~6,6%.

Как купить/продать паи БПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

Ранее паи фонда торговались на Мосбирже под тикером RU000A0JVEC9. Сейчас торги происходят на внебиржевом рынке «Тинькофф Инвестиций». Фонд доступен неквалифицированным инвесторам, но после прохождения тестирования.

Выводы о фонде «Тинькофф Квадратные метры»

ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» может привлечь инвесторов, которые видят потенциал роста стоимости строящегося жилья. Консолидируем плюсы и минусы фонда.

Плюсы фонда

• в состав фонда входят объекты недвижимости на стадии строительства, купленные у застройщика со скидкой в 10%;
  
• привлекательная локация ЖК Lunar;
  
• низкий порог входа для покупки паев — ~5 ₽.

Минусы фонда

• отсутствие дивидендных выплат;
  
• риск падения спроса на жилую недвижимость в связи с кризисными явлениями в стране;
  
• фонд не полностью наполнен объектами недвижимости: 62,65% денежных средств фонда вложены в ОФЗ.

Альтернативы ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры»

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая в последние годы росла в цене не такими высокими темпами. Именно поэтому рынок жилой недвижимости эксперты называют перегретым, при этом отмечая потенциал к росту стоимости коммерческой недвижимости.

В качестве альтернативы ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» и жилой недвижимости в целом можно рассмотреть фонды ООО «АКТИВО». После регистрации на платформе инвесторам открывается не только информация об объектах, но и данные по доходности за весь период существования фондов и прогноз потенциальной доходности.

На данный момент AKTIVO предлагает фонды исключительно с одним объектом недвижимости, что облегчает инвестору анализ ЗПИФ и позволяет более точечно диверсифицировать портфель, включив в него только привлекательные для личной стратегии объекты.

ТЦ «Самолет» — объект нового фонда «Активо двадцать»

Самые новые фонды ООО «АКТИВО» предлагают доходность до 22,6% годовых в первый год (включая возврат НДС) и среднегодовую доходность до 16% годовых на протяжении следующих 10 лет.

Инвесторы AKTIVO получают доход ежемесячно, тогда как пайщики ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» лишены регулярных выплат. Когда инвестор решит выйти из фонда, он также получит экстра-прибыль от увеличения стоимости пая, которая будет расти вместе с ценами на коммерческую недвижимость.