ЗПИФ недвижимости «Современный 8» — что известно на данный момент?

Состав имущества ЗПИФ «Современный 8»

В данный момент идет процесс сбора средств и поиска объектов коммерческой недвижимости, которые будут включены в имущество фонда. В соответствии с Правилами доверительного управления (ПДУ) в фонд могут быть заведены следующие типы объектов:

• нежилые здания и помещения в нежилых зданиях, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли Управляющей компании в праве собственности;

• единые недвижимые комплексы, в случае если в их состав входит только недвижимое имущество;

• земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, составляющее имущество фонда.

Декларируется, что в качестве объектов коммерческой недвижимости планируется приобретение в I квартале 2024 г. новых складских комплексов, построенных по заказу компаний, занимающихся электронной торговлей.

Краткая информация о фонде ЗПИФ «Современный 8»:

• Сформирован в ноябре 2023 г. сроком на 12 лет (до 15 октября 2035 г.)
  
• Вторичный оборот паев будет организован на Московской бирже под тикером RU000A1078J7
  
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
  
• Периодичность выплат — каждый квартал
  
• Управляющая компания — ООО «Современные фонды недвижимости»
  
• Специализированный депозитарий — АО «ИНФИНИТУМ»
  
• Инфраструктурные комиссии в ЗПИФ «Современный 8»:
  

— спецдепозитария, регистратора, аудитора: 0,5% до 31 декабря 2023 г.; 0,3% с 01 января 2024 г. до 31 декабря 2024 г.; 0,2% с 01 января 2025 г. (от среднегодовой СЧА фонда);

— управляющей компании за управление: 1% (от среднегодовой СЧА фонда);

— управляющей компании за успех: 20% (от дохода от доверительного управления фондом, но не более 10% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год).

С ПДУ фонда можно ознакомиться по ссылке.

Стоимость чистых активов (СЧА)

В ПДУ фонда сумма денежных средств, необходимых для завершения формирования фонда, указана в размере 25 млн ₽. Однако на данный момент СЧА фонда составляет 1 905 198 089,05 ₽, что многократно превышает запланированный к сбору объем средств. В декабре 2023 г. размер СЧА увеличился более чем в два раза. На момент написания обзора (конец декабря 2023 г.) управляющая компания не объявляла, какие именно объекты недвижимости планируется приобрести.

На данный момент СЧА фонда составляет 1 905 198 089,05 ₽. В декабре 2023 г. размер СЧА увеличился более чем в два раза. На момент написания обзора (конец декабря 2023 г.) управляющая компания не объявляла, какие именно объекты недвижимости планируется приобрести.

Стоимость пая

Минимальная сумма инвестирования в ЗПИФ «Современный 8» — 30 тыс. ₽. За месяц стоимость пая выросла на 0,79%. Комиссии за покупку паев в уполномоченном подразделении агента, в СберБанк Онлайн, а также при погашении паев не предусмотрены.

Стоит ли инвестировать в ЗПИФ недвижимости «Современный 8»

Разберем плюсы и минусы нового фонда.

Плюсы:

• Доступность: низкий порог входа — 30 тыс. ₽
  
• Возможность участия для неквалифицированных инвесторов
  
• Отсутствие дополнительных комиссий за покупку паев
  
• Организация вторичного оборота паев на Московской бирже

Минусы:

• Отсутствие информации об объектах, которые планируется завести в фонд
  
• Неочевидная стратегия управляющей компании «Современные фонды недвижимости»
  
• Большой разрыв между суммой, планируемой к сбору и прописанной в ПДУ, и размера СЧА
  

На данный момент нет понимания, какие именно объекты, в каком количестве и по какой цене будут заведены в фонд. Общая ситуация на рынке складской недвижимости демонстрирует дефицит площадей, именно поэтому есть риск, что объекты для заведения в фонд будут приобретены по завышенной цене.

Настораживает и тот факт, что некоторые предыдущие фонды от управляющей компании «Современные фонды недвижимости» не оправдывали ожидания пайщиков. Например, ЗПИФ «Современный арендный бизнес 7» появился на инвестиционном рынке в середине 2021 г. Спустя два года лишь 68% имущества фонда состояло из недвижимости, остальные средства были инвестированы в депозиты. В связи с неочевидной стратегией управляющей компании есть вероятность, что ЗПИФ «Современный 8» может повторить судьбу фонда «Современный арендный бизнес 7».

Альтернатива ЗПИФ «Современный 8»

Если рассматривать альтернативные решения, то стоит обратить внимание на фонды с заранее определенным составом имущества. Например, компания AKTIVO придерживается стратегии, отличной от УК «Современные фонды недвижимости». Сначала AKTIVO находит объект для инвестиций, а затем объявляет сбор средств. Таким образом, пайщики точно знают, в какой объект инвестируются денежные средства фонда.

Рассмотрим самый новый фонд от AKTIVO — «Активо двадцать». Имущество фонда составляет ТЦ «Самолет», г. Ульяновск. Пайщики могут самостоятельно проанализировать объект на предмет инвестиционной привлекательности и принять решение. Все материалы (состав арендаторов, плюсы и минусы объекта, прогнозируемая доходность и т.д.) AKTIVO предоставляет на своем сайте.

Еще момент, который может быть определяющим для тех, кто живет на пассивный доход — периодичность выплат. Доход от ЗПИФ «Современный 8» будет приходить пайщикам раз в квартал, тогда как фонды AKTIVO предлагают ежемесячные выплаты дохода.