ЗПИФ «ПАРУС-ДМИТРОВ» — обзор фонда недвижимости от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «ПАРУС-ДМИТРОВ» — фонд от Parus Properties со складским комплексом в составе имущества. Изучим его особенности, а также посмотрим, почему в 2024 г. УК решила временно отказаться от выплат пайщикам рентного дохода.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ДМИТРОВ» начал работу в 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Фонд не представлен для широкой публики, и на момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) зарегистрирован под названием закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «ПАРУС-проектный 7». Однако перед стартом торгов на бирже название будет изменено.
Состав фонда
В состав фонда входит логистический комплекс, расположенный в 65 км от МКАД по адресу: Московская область, Дмитровский городской округ, ул. Центральная, вл. 57. Общая площадь объекта составляет 122 329 м².
Французский логистический оператор FM Logistic построил комплекс в 2014 г. В последние года компания начала распродавать активы, однако объявила, что не планирует сворачивать бизнес в России, а собирается остаться арендатором объектов на долгосрочной основе.
Помещения логистического комплекса в Дмитрове арендуют две компании: помимо FM Logistic еще и торговая компания «Альфа», которая специализируется в области продаж автозапчастей и логистических услуг.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
По закону ЗПИФ, доступный только для квалифицированных инвесторов, имеет право не публиковать в открытом доступе Правила доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ДМИТРОВ»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду, а также разделить прибыль от роста стоимости самого объекта.
В сентября 2024 г. УК PARUS Asset Management уведомила пайщиков о приостановке выплат дохода до 2025 г. Такое решение принято в связи с повышением ключевой ставки и ужесточением кредитно-денежной политики ЦБ РФ.
Как сообщает газета «Ведомость», которая изучила документ, направленный пайщикам, задолженность фонда перед банков ВТБ составляет 2,9 млрд ₽, тогда как на счетах фонда содержится 280 млн ₽. До конца года ЗПИФ должен выплатить по кредиту проценты в размере 243 млн ₽, при этом операционный доход от работы склада за этот же период составит всего 209 млн ₽.
УК PARUS Asset Management намерена договориться с текущими арендаторами склада о повышении ставок на 17%, что должно позволить фонду обслуживать долг и вернуться к рентным выплатам в 2025 г.
СЧА, комиссии и доходность
Стоимость актива заявлена в размере 3,9 млрд ₽. Данных о доходности и комиссиям нет в открытом доступе.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ДМИТРОВ»
Parus Properties на момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) не объявляла о старте продаж паев фонда «ПАРУС-ДМИТРОВ» для широкого круга квалифицированных инвесторов.
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ДМИТРОВ» есть на рынке инвестиций?
У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. К покупке на первичном размещении доступны паи нового фонда «Активо двадцать», в состав которого заведен ТЦ «Самолет» (Ульяновск). ТЦ «Самолет» — современный торговый центр площадью 18 230 м2. Основное отличие от ближайших конкурентов — наличие сетевых магазинов одежды, косметики, техники (O’STIN, FUNDAY, Gloria Jeans, ZENDEN, «Лэтуаль», «М.Видео» и т. д.). Всего в ТЦ «Самолет» более 110 арендаторов, которые занимают 100% арендопригодной площади объекта и закрывают все основные потребности жителей ближайших районов.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,3 млрд ₽
- Доходность: до 23% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а ЗПИФ «Активо двадцать» представлен на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
