ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» — обзор фонда недвижимости «Двинцев» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ДВН» сформирован в 2023 г. сроком на 13 лет (до 30 апреля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в августе 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит бизнес-центр «Двинцев» по адресу: Москва, ул. Двинцев, д.12 к.1. Общая площадь БЦ составляет 56 882 м².

Бизнес-центр построен в 2009 г. компанией Central Properties, последняя реновация общих зон проводилась в 2021 г.

Помещения БЦ снимают более 10 арендаторов, в том числе SAMSUNG, Geely, «Ренессанс кредит». Со всеми ключевыми арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ДВН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 4,47 млрд ₽ из 9,8 млрд ₽ (146 млн ₽ — прочие активы и обязательства). При этом на бирже в первичном обороте было представлено паев на сумму 500 млн ₽.

Оставшаяся часть — 5,15 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые до III кв. 2027 г. под следующие условия: ключевая ставка + 2%.

Как правило, в управлении фондами PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента. Однако в отношении фонда «ПАРУС-ДВН» УК решила отказаться от этой стратегии. В данный момент УК проводит допэмиссию паев, чтобы полностью закрыть кредит.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 9 773 248 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 400 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
  
• Комиссия УК за сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 910 ₽), средняя годовая доходность за 5 лет прогнозируется на уровне ~9,9% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 5% годовых.

Итого: на момент написания обзора (март 2024 г.) стоимость пая на вторичном рынке составляет 905 ₽. Таким образом, рост стоимости актива упал на 0,5% за 8 месяцев существования фонда.

ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» показал доходность в диапазоне ~9,7% годовых (до НДФЛ).

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ДВН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ДВН» доступны для торгов под тикером RU000A1068X9 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 905 ₽ (на момент написания обзора — март 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев. Цена на пай не поднималась выше стоимости, установленной УК. Это может быть связано с тем, что ЦБ РФ ведет политику повышения ключевой ставки — в октябре 2023 г. показатель повысился сразу на 2%, а в целом за вторую половину года ключевая ставка выросла более чем в 2 раза — с 7,5% до 16% годовых. Такая ситуация создала дополнительные риски для данного фонда в связи с наличием кредитного плеча.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — бизнес-центр, построенный по современным технологиям;
  
• с ключевыми арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды;
  
• в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий порог входа (в марте 2024 г. стоимость пая составляет 905 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• риск в связи с использованием кредитного плеча: ставка кредитного договора привязана к показателю ключевой ставки.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ДВН» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.

AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»

Коротко о компании AKTIVO:

• Работает с 2015 года
  
• Под управлением — 14 фондов
  
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
  
• Выплата инвесторам — более 3,1 млрд ₽
  
• Доходность: до 22,6% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 16% годовых последующие 10 лет
  
• Ежемесячные выплаты
  

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.