ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» — обзор фонда недвижимости «Двинцев» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» («ПАРУС-Двинцев») — самый крупный фонд от Parus Properties. Рассмотрим его особенности.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ДВН» сформирован в 2023 г. сроком на 13 лет (до 30 апреля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в августе 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входит бизнес-центр «Двинцев» по адресу: Москва, ул. Двинцев, д.12 к.1. Общая площадь БЦ составляет 56 882 м².
Бизнес-центр построен в 2009 г. компанией Central Properties, последняя реновация общих зон проводилась в 2021 г.
Помещения БЦ снимают более 20 арендаторов, в том числе SAMSUNG, Geely, «Сбер Сервис». С арендаторами заключены нерасторгаемые договоры аренды сроком на 3−5 лет и гибкими условиями для собственника по изменению ставок аренды в течение срока действия договора.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ДВН»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (март 2025 г.) составляет 5,96 млрд ₽ из 10,3 млрд ₽ (1,5 млрд ₽ — прочие активы и обязательства).
Оставшаяся часть — 2,84 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые до III кв. 2027 г. под следующие условия: ключевая ставка + 2%.
Как правило, в управлении фондами PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента. Однако в отношении фонда «ПАРУС-ДВН» УК решила отказаться от этой стратегии. В данный момент УК проводит допэмиссию паев, чтобы полностью закрыть кредит (ранее размер кредита был равен более 5 млрд ₽).
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 10 275 979 000 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
- Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
- Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
- Комиссия УК за сопровождение кредита — 0,5% годовых.
Доходность
Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 910 ₽), средняя годовая доходность в ближайшие 5 лет прогнозируется на уровне ~15% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
Фактическая доходность (с сентября 2023 г. по декабрь 2024 г.) составляет 9,7-9,8% годовых.
Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 15,1% годовых.
В марте 2025 г. стоимость пая на вторичном рынке (график ниже) составляет 910 ₽. Таким образом, за 1,5 года существования фонда этот показатель не вырос.
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев. Цена на пай практически не поднималась выше стоимости, установленной УК. Основной причиной является допэмиссия паев: УК продает паи по цене 910 ₽ за шт.
Также стоит отметить, что ЦБ РФ ведет политику повышения ключевой ставки. Такая ситуация создала дополнительные риски для данного фонда в связи с наличием кредитного плеча.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ДВН»
На Московской бирже паи «ПАРУС-ДВН» доступны для торгов под тикером RU000A1068X9 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 910 ₽ (в марте 2025 г.).
Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественный объект класса А — бизнес-центр, построенный по современным технологиям;
- с ключевыми арендаторами заключены гибкие договоры аренды (что оправдано, так как ставки в офисной недвижимости растут);
- в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
- низкий порог входа (в марте 2025 г. рыночная стоимость пая составляет 910 ₽);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
- риск в связи с использованием кредитного плеча: ставка кредитного договора привязана к показателю ключевой ставки.
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ДВН» есть на рынке инвестиций?
У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,3 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
