ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» — обзор фонда недвижимости «Двинцев» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ДВН» сформирован в 2023 г. сроком на 13 лет (до 30 апреля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в августе 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

Через цепочку ООО в состав фонда входит бизнес-центр «Двинцев» по адресу: Москва, ул. Двинцев, д.12 к.1. Общая площадь БЦ составляет 56 882 м². «ПАРУС-ДВН» владеет 100% долями ООО «Лэндлинк Лимитед», которому принадлежит 100% долей бизнес-центра. Передача объекта напрямую в фонд началась в октябре 2025 и закончится во II полугодии 2026 г. Финальная структура владения будет достигнута в 2027 году.

Бизнес-центр построен в 2009 г. компанией Central Properties, последняя реновация общих зон проводилась в 2021 г.

Помещения БЦ снимают более 20 арендаторов, в том числе SAMSUNG, Geely, «Сбер Сервис». С арендаторами заключены нерасторгаемые договоры аренды сроком на 3−5 лет и гибкими условиями для собственника по изменению ставок аренды в течение срока действия договора. Вакансия на объекте в июне 2026 г. отсутствует.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ДВН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Фонд использовал кредитное плечо (размер кредита был равен более 5 млрд ₽), однако в 2025 г. долг был полностью погашен.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (июнь 2026 г.) СЧА фонда составляет 10 854 811 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 910 ₽), средняя годовая доходность в ближайшие 5 лет прогнозируется на уровне ~16,2% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Фактическая доходность составляет: 9,7-9,8% годовых в 2023 и 2024 гг., 12% в 2025 г., 12,5% в 2026-м.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 14,4% годовых.

В июне 2026 г. стоимость пая на вторичном рынке (график ниже) составляет 1 130 ₽. УК продавала паи в рамках допэмиссии по цене 910 ₽ за шт. Таким образом, стоимость пая выросла на 24%.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ДВН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ДВН» доступны для торгов под тикером RU000A1068X9 (для квалифицированных инвесторов).

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — бизнес-центр, построенный по современным технологиям;
  
• с ключевыми арендаторами заключены гибкие договоры аренды (что оправдано, так как ставки в офисной недвижимости растут);
  
• в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий порог входа (в июне 2026 г. рыночная стоимость пая составляет 1 130 ₽).

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ДВН» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

Этот фонд стал первым для новой УК «Активо-Капитал».


Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.