ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» — обзор фонда недвижимости «Двинцев» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-ДВН» сформирован в 2023 г. сроком на 13 лет (до 30 апреля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в августе 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит бизнес-центр «Двинцев» по адресу: Москва, ул. Двинцев, д.12 к.1. Общая площадь БЦ составляет 56 882 м².

Бизнес-центр построен в 2009 г. компанией Central Properties, последняя реновация общих зон проводилась в 2021 г.

Помещения БЦ снимают более 20 арендаторов, в том числе SAMSUNG, Geely, «Сбер Сервис». С арендаторами заключены нерасторгаемые договоры аренды сроком на 3−5 лет и гибкими условиями для собственника по изменению ставок аренды в течение срока действия договора.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-ДВН» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-ДВН»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (март 2025 г.) составляет 5,96 млрд ₽ из 10,3 млрд ₽ (1,5 млрд ₽ — прочие активы и обязательства).

Оставшаяся часть — 2,84 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые до III кв. 2027 г. под следующие условия: ключевая ставка + 2%.

Как правило, в управлении фондами PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента. Однако в отношении фонда «ПАРУС-ДВН» УК решила отказаться от этой стратегии. В данный момент УК проводит допэмиссию паев, чтобы полностью закрыть кредит (ранее размер кредита был равен более 5 млрд ₽).

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 10 275 979 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
  
• Комиссия УК за сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 910 ₽), средняя годовая доходность в ближайшие 5 лет прогнозируется на уровне ~15% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Фактическая доходность (с сентября 2023 г. по декабрь 2024 г.) составляет 9,7-9,8% годовых.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 15,1% годовых.

В марте 2025 г. стоимость пая на вторичном рынке (график ниже) составляет 910 ₽. Таким образом, за 1,5 года существования фонда этот показатель не вырос.

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев. Цена на пай практически не поднималась выше стоимости, установленной УК. Основной причиной является допэмиссия паев: УК продает паи по цене 910 ₽ за шт.

Также стоит отметить, что ЦБ РФ ведет политику повышения ключевой ставки. Такая ситуация создала дополнительные риски для данного фонда в связи с наличием кредитного плеча.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-ДВН»

На Московской бирже паи «ПАРУС-ДВН» доступны для торгов под тикером RU000A1068X9 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 910 ₽ (в марте 2025 г.).

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — бизнес-центр, построенный по современным технологиям;
  
• с ключевыми арендаторами заключены гибкие договоры аренды (что оправдано, так как ставки в офисной недвижимости растут);
  
• в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий порог входа (в марте 2025 г. рыночная стоимость пая составляет 910 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• риск в связи с использованием кредитного плеча: ставка кредитного договора привязана к показателю ключевой ставки.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-ДВН» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость.

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер бизнеса — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика».

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м2

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.