ЗПИФ «ПАРУС-ЛОГИСТИКА» — обзор фонда недвижимости «Логистика» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» («ПАРУС-Лог») — один из самых молодых фондов PARUS Asset Management. Рассмотрим его особенности.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-Логистика» внесен в реестр Банка России в сентябре 2021 г. Дата окончания работы фонда — 31 сентября 2036 г. Паи фонда начали торговаться на бирже в апреле 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входит два индустриальных комплекса, якорным арендатором которых является логистическая компания FM Logistic:
- Комплекс по адресу: Московская область, г. о. Ступино, п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1.
- Комплекс по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Баранцевское, д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3.
Совокупная площадь двух складских комплексов составляет 235 600 м².
С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 30 ноября 2029 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер индекса потребительских цен (в диапазоне от 4% до 8%).
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-Логистика»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Однако в связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда и объявила о планах снизить кредитную нагрузку до нуля за счет допэмиссии. Когда это произойдет, «ПАРУС-Лог» станет первым фондом от PARUS Asset Management без наличия кредитного плеча.
На момент обновления обзора (октябрь 2024 г.) часть кредита уже погашена и капитал инвесторов составляет 7,03 млрд ₽ из 8,2 млрд ₽. Оставшаяся часть — 1,16 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под следующие условия:
- 408 млн ₽ — ключевая ставка + 1% годовых до I кв. 2028 г.
- 753 млн ₽ — 8,93% + PiK 3,57% до III кв. 2028 (PiK — проценты по кредиту, которые не выплачиваются при начислении, а добавляются к основной сумме долга).
В конце сентября УК выпустила дополнительные паи на сумму 300 млн ₽. Еще планируется выпустить паи на сумму 800 млн ₽.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обновления обзора (октябрь 2024 г.) СЧА фонда составляет 8 187 781 000 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
- Комиссия УК — 10% годовых от выплаты % по займам
- Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
- Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
- Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.
Доходность
Для инвесторов, которые приобрели пай за 980 ₽ (цена при допэмиссии), средняя годовая доходность на горизонте 7 лет прогнозируется на уровне ~12% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
В 2024 г. рентная доходность составляет 11,1% годовых (до НДФЛ) при стоимости пая 980 ₽.
Текущая стоимость пая при допэмиссии составляет 980 ₽. На первичном размещении пай стоил 920 ₽.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-Логистика»
На Московской бирже паи «ПАРУС-Логистика» доступны для торгов под тикером RU000A105328 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 979 ₽ (на момент обновления обзора — октябрь 2024 г.).
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.
Взвешиваем за и против
В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча, который PARUS Asset Management планирует снизить до нуля, выпустив дополнительные паи на общую сумму 1,1 млрд ₽.
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественные объекты класса А — индустриальные комплексы, построенные по современным технологиям;
- стабильный арендатор — логистическая компания FM Logistic. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды до 2029 г.;
- низкий порог входа (на февраль 2024 г. стоимость пая составляет 977 ₽);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- высокие комиссии УК;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
- риск в связи с использованием кредитного плеча (который УК планирует свести к нулю).
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-Логистика» есть на рынке инвестиций?
У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,3 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи нового фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
