ЗПИФ «ПАРУС-ЛОГИСТИКА» — обзор фонда недвижимости «Логистика» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-Логистика» внесен в реестр Банка России в сентябре 2021 г. Дата окончания работы фонда — 31 сентября 2036 г. Паи фонда начали торговаться на бирже в апреле 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит два индустриальных комплекса, якорным арендатором которых является логистическая компания FM Logistic:

• Комплекс по адресу: Московская область, г. о. Ступино, п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1.

• Комплекс по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Баранцевское, д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3.

Совокупная площадь двух складских комплексов составляет 235 600 м².

С арендатором подписан долгосрочный договор аренды до 30 ноября 2029 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер индекса потребительских цен (в диапазоне от 4% до 8%).

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-Логистика»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 5,41 млрд ₽ из 7,9 млрд ₽ (26 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 2,51 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под следующие условия:

• 957 млн ₽ — ключевая ставка + 1,35% годовых до I кв. 2026 г.
  
• 801 млн ₽ — ключевая ставка + 1% годовых до I кв. 2028 г.
  
• 753 млн ₽ — 8,93% годовых до III кв. 2028 г.

В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

В связи с высокой ключевой ставкой и невыгодными условиями по кредитованию компания приняла решение изменить финансовую модель фонда и объявила о планах снизить кредитную нагрузку с 32% до 20% за счет допэмиссии. На момент написания обзора (февраль, 2024 г.) УК выставила на продажу дополнительные паи на сумму 260 млн ₽.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 7 896 839 500 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
  
• Комиссия УК — 10% годовых от выплаты % по займам
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
  
• Комиссия на сопровождение кредита — 0,5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 980 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~12% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 9,8% годовых. Ставка налога для расчета реинвестирования в модели составляет 13%.

Итого: несмотря на то, что в прогнозе доходности заложен рост стоимости актива, текущая стоимость пая на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 977 ₽ на вторичном рынке, 980 ₽ — при допэмиссии. Таким образом, текущая стоимость пая соответствует изначальной и инвесторам стоит ориентироваться только на рентную доходность, которая за 10 месяцев существования фонда составляет от 10,3% годовых (до НДФЛ).

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-Логистика»

На Московской бирже паи «ПАРУС-Логистика» доступны для торгов под тикером RU000A105328 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 977 ₽ (на момент написания обзора — февраль 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

В условиях текущей ключевой ставки основной риск несет в себе наличие кредитного плеча, который PARUS Asset Management планирует снизить, выпустив дополнительные паи на общую сумму 950 млн ₽, чтобы полностью погасить кредит до I кв. 2026 г. В данный момент выпущено дополнительных паев на сумму 260 млн ₽.

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественные объекты класса А — индустриальные комплексы, построенные по современным технологиям;
  
• стабильный арендатор — логистическая компания FM Logistic. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды до 2029 г.;
  
• низкий порог входа (на февраль 2024 г. стоимость пая составляет 977 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• высокие комиссии УК;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• риск в связи с использованием кредитного плеча (который УК планирует свести к минимуму).

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-Логистика» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.

AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»

Коротко о компании AKTIVO:

• Работает с 2015 года
  
• Под управлением — 14 фондов
  
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
  
• Выплата инвесторам — более 3,1 млрд ₽
  
• Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых последующие 10 лет
  
• Ежемесячные выплаты
  

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.