ЗПИФ «ПАРУС-ЛОГИСТИКА» — обзор фонда недвижимости «Логистика» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-Логистика» внесен в реестр Банка России в сентябре 2021 г. Дата окончания работы фонда — 31 сентября 2036 г. Паи фонда начали торговаться на бирже в апреле 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит два индустриальных комплекса, якорным арендатором которых является логистическая компания FM Logistic:

• Комплекс по адресу: Московская область, г. о. Ступино, п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1.

• Комплекс по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Баранцевское, д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3.

Совокупная площадь двух складских комплексов составляет 245 тыс. м².

С арендатором подписан нерасторгаемый долгосрочный договор аренды до декабря 2034 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер ИПЦ (в коридоре от 5% до 9%).

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-Логистика»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

В 2024 г. фонд погасил кредит и стал первым фондом от PARUS Asset Management без кредитной нагрузки.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 8 278 159 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
  
• Резерв на непредвиденные расходы — 1% годовых от постоянных доходов
  
• Индексация затрат — 5% (январь 2025 г.)

Доходность

Для инвесторов, которые приобрели пай за 980 ₽ (цена при допэмиссии), средняя годовая доходность на горизонте 5 лет прогнозируется на уровне ~16,1% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

В 2024 г. рентная доходность составляет 11,1% годовых (до НДФЛ) при стоимости пая 980 ₽.

Стоимость пая при допэмиссии составляла 980 ₽, на первичном размещении — 920 ₽. На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) паи от УК проданы.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-Логистика»

На Московской бирже паи «ПАРУС-Логистика» доступны для торгов под тикером RU000A105328 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 153 ₽ (на момент обновления обзора — февраль 2025 г.). 

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественные объекты класса А — индустриальные комплексы, построенные по современным технологиям;
  
• стабильный арендатор — логистическая компания FM Logistic. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды до конца 2034 г.;
  
• низкий порог входа (на февраль 2025 г. стоимость пая составляет 1 153 ₽);
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• высокие комиссии УК;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-Логистика» есть на рынке инвестиций?

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.