ЗПИФ «ПАРУС-ЛОГИСТИКА» — обзор фонда недвижимости «Логистика» от Parus Asset Management: доходность, стоимость пая и СЧА
ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» («ПАРУС-Лог») стал первым фондом от PARUS Asset Management без кредитной нагрузки. Рассмотрим его особенности.
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-Логистика» внесен в реестр Банка России в сентябре 2021 г. Дата окончания работы фонда — 31 сентября 2036 г. Паи фонда начали торговаться на бирже в апреле 2023 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входит два индустриальных комплекса, якорным арендатором которых является логистическая компания FM Logistic:
- Комплекс по адресу: Московская область, г. о. Ступино, п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1.

- Комплекс по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Баранцевское, д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3.

Совокупная площадь двух складских комплексов составляет 245 тыс. м².
С арендатором подписан нерасторгаемый долгосрочный договор аренды до декабря 2034 года с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер ИПЦ (в коридоре от 5% до 9%).
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-Логистика» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-Логистика»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
В 2024 г. фонд погасил кредит и стал первым фондом от PARUS Asset Management без кредитной нагрузки.

СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 8 278 159 000 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 500 000 ₽
- Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
- Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых
- Резерв на непредвиденные расходы — 1% годовых от постоянных доходов
- Индексация затрат — 5% (январь 2025 г.)
Доходность
Для инвесторов, которые приобрели пай за 980 ₽ (цена при допэмиссии), средняя годовая доходность на горизонте 5 лет прогнозируется на уровне ~16,1% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

В 2024 г. рентная доходность составляет 11,1% годовых (до НДФЛ) при стоимости пая 980 ₽.

Стоимость пая при допэмиссии составляла 980 ₽, на первичном размещении — 920 ₽. На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) паи от УК проданы.
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-Логистика»
На Московской бирже паи «ПАРУС-Логистика» доступны для торгов под тикером RU000A105328 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 153 ₽ (на момент обновления обзора — февраль 2025 г.).
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественные объекты класса А — индустриальные комплексы, построенные по современным технологиям;
- стабильный арендатор — логистическая компания FM Logistic. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды до конца 2034 г.;
- низкий порог входа (на февраль 2025 г. стоимость пая составляет 1 153 ₽);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- высокие комиссии УК;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции.
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-Логистика» есть на рынке инвестиций?
У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,3 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.