ЗПИФ «ПАРУС-МАКС» — обзор фонда недвижимости от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-МАКС» сформирован в 2024 г. сроком на 15 лет (до 29 мая 2039 г.). Паи фонда будут торговаться на бирже. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав нового ЗПИФ войдут паи всех фондов от PARUS Asset Management. На момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) идет закупка активов.

Доход фондов от арендного потока будет реинвестирован в приобретение дополнительных паев. На сентябрь 2024 г. приобретены паи пяти фондов.

В состав фондов, паи которых выкупает «ПАРУС-МАКС», входят объекты недвижимости: 

• Парус-ОЗН: производственно-логистический центр в Тверской области с якорным арендатором Ozon
• Парус-СБЛ: логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА» в Московской области
• Парус-НОРД: логистический комплекс в Шушарах
• Парус-ЛОГ: два складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic
• Парус-ДВН: бизнес-центр класса «А» в Москве

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-МАКС» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-МАКС»

Стратегия фонда не предполагает получение ежемесячного дохода (в отличие от фондов, паи которых входят в состав нового ЗПИФ). 

Все полученные выплаты дохода от арендного потока фонд автоматически реинвестирует в покупку новых паев от PARUS, таким образом используя механизм сложного процента для наращивания капитала и последующих выплат дохода.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент написания обзора (сентябрь 2024 г.) СЧА фонда составляет 265 311 444 ₽.

Комиссии

Данный фонд выполняет сервисную функцию, поэтому комиссии установлены минимальные:

• Комиссия УК за управление — 1 000 ₽
• Комиссии спецрегистратору, спецдепозитарию — по 1 000 ₽
• Банковские услуги — 1 000 ₽
• Комиссии брокера и биржи — по 0,02% (от оборота по покупке и продаже паев)

Доходность

Предполагается, что доходность фонда составит 20,8% годовых. Доход будет автоматически направлен на реинвестирование. 

Пока нет информации, планируется ли выплата дохода после истечения определенного периода. Если не планируется, тогда инвесторы смогут зафиксировать доходность, только продав паи фонда «ПАРУС-МАКС». 

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-МАКС»

На Московской бирже паи «ПАРУС-МАКС» будут доступны для торгов под тикером RU000A108VR7 (для квалифицированных инвесторов).

Стоимость пая от УК составляет 1 035 ₽ (на момент написания обзора — сентябрь 2024 г.).

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы. 

Плюсы фонда

• качественные объекты недвижимости в составах фондов, паи которых входят в ЗПИФ «ПАРУС-МАКС»;
• возможность диверсификации;
• низкий порог входа (на сентябрь 2024 г. стоимость пая составляет 1 035 ₽);  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности. 

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции; 
• отсутствие ежемесячных выплат дохода.  

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-МАКС» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Эти фонды выплачивают доход ежемесячно.AKTIVO специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»    

Коротко о компании AKTIVO: 

• Работает с 2015 года
• Под управлением — 14 фондов
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
• Выплата инвесторам — более 3,3 млрд ₽
• Доходность: до 23% в первый год работы фонда (благодаря возврату НДС) и до 18% годовых на горизонте 10 лет
• Ежемесячные выплаты 

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд представлен на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.