ЗПИФ «ПАРУС-МАКС» — обзор фонда недвижимости от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-МАКС» сформирован в 2024 г. сроком на 15 лет (до 29 мая 2039 г.). Паи фонда торгуются на бирже. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав ЗПИФ входят паи всех фондов от PARUS Asset Management. На момент обновления обзора (март 2025 г.) фонд наполнен следующими активами.

Доход фондов от арендного потока реинвестируется в приобретение дополнительных паев. В марте 2025 г. приобретены паи пяти фондов.

В состав фондов, паи которых выкупает «ПАРУС-МАКС», входят объекты недвижимости: 

• Парус-ОЗН: производственно-логистический центр в Тверской области с якорным арендатором Ozon
• Парус-СБЛ: логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА» в Московской области
• Парус-НОРД: логистический комплекс в Шушарах
• Парус-ЛОГ: два складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic
• Парус-ДВН: бизнес-центр класса «А» в Москве

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-МАКС» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-МАКС»

Стратегия фонда не предполагает получение ежемесячного дохода (в отличие от фондов, паи которых входят в состав нового ЗПИФ). 

Все полученные выплаты дохода от арендного потока фонд автоматически реинвестирует в покупку новых паев от PARUS, таким образом используя механизм сложного процента для наращивания капитала и последующих выплат дохода.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 336 244 141 ₽.

Комиссии

Данный фонд выполняет сервисную функцию, поэтому комиссии установлены минимальные:

• Комиссия УК за управление — 1 000 ₽ в месяц
• Комиссии спецрегистратору, спецдепозитарию — по 1 000 ₽ в месяц
• Банковские услуги — 1 000 ₽ в месяц
• Комиссии брокера и биржи — по 0,02% (от оборота по покупке и продаже паев)

Доходность

Инвесторы могут зафиксировать доходность, продав паи фонда «ПАРУС-МАКС». Пока паи торгуются от УК (1 327 ₽ за шт.), невозможно объективно проанализировать рыночную стоимость пая.

На стоимость пая в том числе влияет размер СЧА. Динамику этого показателя можно посмотреть на графике.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-МАКС»

На Московской бирже паи «ПАРУС-МАКС» доступны для торгов под тикером RU000A108VR7 (для квалифицированных инвесторов).

Стоимость пая от УК составляет 1 327 ₽ (на момент обновления обзора — март 2025 г.).

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы. 

Плюсы фонда

• качественные объекты недвижимости в составах фондов, паи которых входят в ЗПИФ «ПАРУС-МАКС»;
• возможность диверсификации;
• низкий порог входа (1 327 ₽ в марте 2025 г.);  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности. 

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции; 
• отсутствие ежемесячных выплат дохода.  

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-МАКС» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.