ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» — обзор фонда недвижимости «СберЛогистика» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА
Рассмотрим особенности ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» («ПАРУС-СберЛогистика»).
Общая информация о фонде
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-СБЛ» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в январе 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.
Состав фонда
В состав фонда входит главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА» по адресу: Москва, деревня Шарапово, пос. Марушкинское. Объект расположен в 23 км от МКАД и 11 км от аэропорта Внуково. Общая площадь составляет почти 50 000 м².
С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2029 г. с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на 5%.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.
ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-СБЛ»
Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.
Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 1,37 млрд ₽ из 1,93 млрд ₽ (111 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 0,67 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,2% годовых до IV кв. 2025 г.
В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 1 929 005 000 ₽.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.
- Комиссия УК за управление — 10 400 000 ₽ в 2023 г.
- Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
- Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
- Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых.
Доходность
Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 000 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~12,5% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 10% годовых. Ставка налога для расчета реинвестирования в модели составляет 13%.
Итого: на момент написания обзора (февраль 2024 г.) стоимость пая на вторичном рынке составляет 1 102 ₽. Таким образом, рост стоимости актива составил 5% годовых за 2 года существования фонда.
ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» показал рентную доходность в диапазоне ~10,4% годовых (до НДФЛ).
Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ»
На Московской бирже паи «ПАРУС-СБЛ» доступны для торгов под тикером RU000A104172 (для квалифицированных инвесторов).
Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 102 ₽ (на момент написания обзора — февраль 2024 г.).
На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев. Цена на пай начала падать после объявления ЦБ РФ о резком повышении ключевой ставки — в октябре 2023 г. показатель повысился сразу на 2%, а в целом за вторую половину года ключевая ставка выросла более чем в 2 раза — с 7,5% до 16% годовых. Такая политика ЦБ создала дополнительные риски для данного фонда в связи с наличием кредитного плеча.
Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
- стабильный арендатор — логистическая компания экосистемы Сбера. С арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2029 г.;
- монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
- низкий процент по кредитной ставке до IV кв. 2025 г. (5,2% годовых), что позволяет получать инвесторам дополнительную доходность;
- низкий порог входа (на февраль 2024 г. стоимость пая составляет 1 102 ₽);
- открытость: регулярные публикации сведений о доходности.
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
- риск в связи с использованием кредитного плеча.
- фиксированная ежегодная индексация арендной ставки в 5%, которая не перекрывает рост инфляции.
Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-СБЛ» есть на рынке инвестиций?
У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.
AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- Под управлением — 14 фондов
- Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,1 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых на горизонте 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи нового фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
