ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» — обзор фонда недвижимости «СберЛогистика» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-СБЛ» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в январе 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда (через доли в ООО) входит главный логистический центр компании «Сберлогистика» по адресу: Москва, деревня Шарапово, пос. Марушкинское. Объект расположен в 23 км от МКАД и 11 км от аэропорта Внуково. Общая площадь составляет почти 50 000 м². 

С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2030 г. с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-СБЛ»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (март 2025 г.) составляет 1,67 млрд ₽ из 2,1 млрд ₽ (265 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 0,67 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,2% годовых до IV кв. 2025 г.

В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

В I кв. 2025 г. планируется дополнительный выпуск паев на сумму, равную остатку основного долга по кредиту. В зависимости от ставки по кредиту вырученные средства будут либо размещены на депозит до декабря 2025 г. (окончание кредитного договора), либо направлены на досрочное погашение кредита. Стоимость пая прогнозируется на уровне 1 300 ₽ (окончательная цена будет определена после отчета оценщика).

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 096 448 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 000 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~14,7% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива составляет 12,4% годовых.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ»

На Московской бирже паи «ПАРУС-СБЛ» доступны для торгов под тикером RU000A104172 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 786 ₽ (на момент обновления обзора — март 2025 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до IV кв. 2025 г. (5,2% годовых), что позволяет получать инвесторам дополнительную доходность;
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• в конце 2024 г. появилась информация, что «Сберлогистика» в ближайшем будущем начнет расторгать договоры аренды площадей в складских комплексах (до окончания договора с арендатором остается менее 5 лет);
  
• риск в связи с использованием кредитного плеча;
  
• резкий рост рыночной стоимости пая, поэтому в моменте точка входа в фонд может стать неудачной.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-СБЛ» есть на рынке инвестиций?

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.