Top.Mail.Ru
ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» — обзор фонда недвижимости «СберЛогистика» от PARUS Asset Management, доходность, стоимость пая и СЧА — AKTIVO
8 800 500-64-64
Блог компании Aktivo

ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» — обзор фонда недвижимости «СберЛогистика» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Рассмотрим особенности ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» («ПАРУС-СберЛогистика»).

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-СБЛ» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в январе 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда входит логистический комплекс NORDWAY по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 161. Расположен в одном из крупнейших промышленных кластеров Санкт-Петербурга — Шушары. Общая площадь составляет почти 108 000 м². Вся группа объектов была построена в течение последних 10 лет.
С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2029 г. с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на 5%.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-СБЛ»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (февраль 2024 г.) составляет 1,37 млрд ₽ из 1,93 млрд ₽ (111 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 0,67 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,2% годовых до IV кв. 2025 г.
В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 1 929 005 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

  • Комиссия УК за управление — 10 400 000 ₽ в 2023 г.

  • Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽

  • Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков

  • Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 000 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~12,5% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.
Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием составляет 10% годовых. Ставка налога для расчета реинвестирования в модели составляет 13%.
Итого: на момент написания обзора (февраль 2024 г.) стоимость пая на вторичном рынке составляет 1 102 ₽. Таким образом, рост стоимости актива составил 5% годовых за 2 года существования фонда.

ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» показал рентную доходность в диапазоне ~10,4% годовых (до НДФЛ).

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ»

На Московской бирже паи «ПАРУС-СБЛ» доступны для торгов под тикером RU000A104172 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 102 ₽ (на момент написания обзора — февраль 2024 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев. Цена на пай начала падать после объявления ЦБ РФ о резком повышении ключевой ставки — в октябре 2023 г. показатель повысился сразу на 2%, а в целом за вторую половину года ключевая ставка выросла более чем в 2 раза — с 7,5% до 16% годовых. Такая политика ЦБ создала дополнительные риски для данного фонда в связи с наличием кредитного плеча.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

  • качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;

  • стабильный арендатор — логистическая компания экосистемы Сбера. С арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2029 г.;

  • монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;

  • низкий процент по кредитной ставке до IV кв. 2025 г. (5,2% годовых), что позволяет получать инвесторам дополнительную доходность;

  • низкий порог входа (на февраль 2024 г. стоимость пая составляет 1 102 ₽);

  • открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

  • недоступность неквалифицированным инвесторам;

  • УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;

  • риск в связи с использованием кредитного плеча.

  • фиксированная ежегодная индексация арендной ставки в 5%, которая не перекрывает рост инфляции.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-СБЛ» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов.

AKTIVO не использует кредитное плечо для покупки объектов, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:

  • Работает с 2015 года

  • Под управлением — 14 фондов

  • Стоимость активов — 8,4 млрд ₽

  • Выплата инвесторам — более 2,5 млрд ₽

  • Доходность: до 22,6% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и 12-15% годовых последующие 10 лет

  • Ежемесячные выплаты

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность, где раскрывает финансовые показатели фондов. Паи фондов AKTIVO торгуются на площадке компании, а самый новый фонд будет представлен на Мосбирже.
AKTIVO — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с тем, что мы используем cookies