ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» — обзор фонда недвижимости «СберЛогистика» от Parus Properties: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ПАРУС-СБЛ» сформирован в 2021 г. сроком на 15 лет (до 31 июля 2036 г.). Паи фонда начали торговаться на бирже в январе 2022 г. Доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

В состав фонда (через доли в ООО) входит главный логистический центр компании «Сберлогистика» по адресу: Москва, деревня Шарапово, пос. Марушкинское. Объект расположен в 23 км от МКАД и 11 км от аэропорта Внуково. Общая площадь составляет почти 50 000 м². 

С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2030 г. с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК PARUS Asset Management, созданная в 2020 г. основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties в качестве самостоятельного подразделения для привлечения инвестиций и эффективного управления объектами коммерческой недвижимостью.

ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «ПАРУС-СБЛ»

Фонд предлагает инвесторам получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенность фонда — наличие кредитного плеча. Капитал инвесторов на момент написания обзора (март 2025 г.) составляет 1,67 млрд ₽ из 2,1 млрд ₽ (265 млн ₽ — прочие активы и обязательства). Оставшаяся часть — 0,67 млрд ₽ — это кредитные средства, взятые под 5,2% годовых до IV кв. 2025 г.

В управлении фондом PARUS Asset Management придерживается стратегии LEVEL UP, в основе которой лежит принцип использования кредитного плеча как финансового инструмента.

В I кв. 2025 г. планируется дополнительный выпуск паев на сумму, равную остатку основного долга по кредиту. В зависимости от ставки по кредиту вырученные средства будут либо размещены на депозит до декабря 2025 г. (окончание кредитного договора), либо направлены на досрочное погашение кредита. Стоимость пая прогнозируется на уровне 1 300 ₽ (окончательная цена будет определена после отчета оценщика).

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обновления обзора (март 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 096 448 000 ₽.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).

Вознаграждение УК состоит из нескольких частей.

• Комиссия УК за управление — 10 000 000 ₽
  
• Ежегодное увеличение комиссии УК за управление — 400 тыс. ₽
  
• Комиссия УК за успех — 10% годовых от доходности пайщиков
  
• Комиссия УК за привлечение капитала — 5% годовых.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 1 000 ₽), средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне ~14,7% годовых до НДФЛ. Расчет доходности произведен без учета переоценки стоимости пая, т. е. это рентная доходность.

Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива составляет 12,4% годовых.

Как купить/продать паи ЗПИФ «ПАРУС-СБЛ»

На Московской бирже паи «ПАРУС-СБЛ» доступны для торгов под тикером RU000A104172 (для квалифицированных инвесторов).

Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 786 ₽ (на момент обновления обзора — март 2025 г.).

На графике можно посмотреть динамику стоимости пая на рынке вторичного оборота паев.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.

Плюсы фонда

• качественный объект класса А — логистический центр, построенный по современным технологиям;
  
• монофонд, то есть в фонд входит один объект. Это обеспечивает высокий уровень прозрачности, предсказуемости и управляемости фондом;
  
• низкий процент по кредитной ставке до IV кв. 2025 г. (5,2% годовых), что позволяет получать инвесторам дополнительную доходность;
  
• открытость: регулярные публикации сведений о доходности.

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
  
• УК основана в 2020 г., поэтому невозможно оценить ее деятельность на длинной дистанции;
  
• в конце 2024 г. появилась информация, что «Сберлогистика» в ближайшем будущем начнет расторгать договоры аренды площадей в складских комплексах (до окончания договора с арендатором остается менее 5 лет);
  
• риск в связи с использованием кредитного плеча;
  
• резкий рост рыночной стоимости пая, поэтому в моменте точка входа в фонд может стать неудачной.

Какие альтернативы ЗПИФН «ПАРУС-СБЛ» есть на рынке инвестиций?

Компания AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в офисную недвижимость.

В состав ЗПИФ «Активо двадцать три» войдут два этажа бизнес-центра «Европа Билдинг». БЦ находится рядом с метро Киевская, до Красной площади — 20 минут, до делового центра Москва-Сити — 10 минут. Эта локация считается престижной, ее выбирают представители крупного и среднего бизнеса.

Инвестиционные характеристики нового фонда:

• Окупаемость инвестиций — 7 лет
• Стоимость м² — 426 700 ₽
• Ежегодная индексация арендного потока — 9%
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать три» войдут 4 и 5 этажи бизнес-центра «Европа Билдинг»

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда и написав в Телеграм @aktivo_official.