ЗПИФ «Rental PRO» от создателей «ПНК-Рентал» — выход на IPO, новости, стоимость пая и СЧА, доходность

Общая информация о фонде

27 мая 2024 г. УК объявила о сборе заявок на приобретение инвестиционных паев, а 6 июня начались торги паев на Московской бирже.

Данный ЗПИФ доступен только для квалифицированных инвесторов.

Сценарий формирования фонда отличается от классического. Обычно в ЗПИФ привлекают средства инвесторов и затем приобретают объект. В случае с «Рентал ПРО» задействована другая схема. У фонда есть инвестор, который внес средства для покупки первого объекта (~25 млрд ₽). У этого инвестора и будут выкупать паи желающие вложиться в «Рентал ПРО», то есть новых средств в фонд поступать не будет. 

С одной стороны, такая мера позволяет минимизировать простой денежных средств на период формирования фонда, с другой, открывается возможность для спекуляций в отношении стоимости объекта.

Состав фонда

В состав фонда будут входить не только готовые объекты, но и строящиеся. УК заявляет, что это будут технологичные универсальные объекты, построенные не раньше 2023 г. Здания должны соответствовать международным стандартам FM Global. 

Стоит отметить, что строительством этих объектов занимается PNK group — компания, которая основала ЗПИФ «Рентал ПРО».

На момент написания обзора (май 2024 г.) известно о 5 объектах, которые войдут в состав ЗПИФ «Рентал ПРО». Один из них — ЦОД «Медведково» уже приобретен.  

Центр обработки данных «Медведково», Москва

• Объект построен в 2023 г.
• Стоимость приобретения: 21,5 млрд ₽
• Площадь: 24 000 м² 
• Арендатор: сеть дата-центров 3data

По информации «Коммерсанта», ЦОД «Медведково» может быть продан крупнейшей телекоммуникационной компании «Ростелеком». Источник издания оценивает сделку в 19 млрд ₽, что на 11% меньше стоимости приобретения объекта фондом.

Распределительный центр, Домодедово-2, к7

• Объект находится на стадии строительства, ввод в эксплуатацию планируется в 2024 г.
• Площадь: 120 000 м² 
• Арендатор: розничная сеть супермаркетов «Вкусвилл»

Складской комплекс, Домодедово-2, к6

• Объект находится на стадии строительства, ввод в эксплуатацию планируется в 2024 г.
• Площадь: 60 000 м²
• Арендатор: производитель бытовой техники Haier

Складской комплекс, Саратов, к1

• Объект находится на стадии строительства, ввод в эксплуатацию планируется в 2024 г.
• Площадь: 105 000 м²
• Арендатор: маркетплейс Ozon

Складской комплекс, Вешки-2

• Объект находится на стадии строительства, ввод в эксплуатацию планируется в 2024 г.
• Площадь: 80 000 м² 
• Арендатор: маркетплейс Ozon

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «А класс капитал», которая начала работу в 2017 г. 

ЗПИФ «Рентал ПРО» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).

Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»

Инвесторы фонда будут получать ежемесячный доход, который планируется формировать за счет сдачи помещений в аренду, а также ротации объектов в структуре фонда. Инвестиционная стратегия предполагает активное управление фондом, т. е. часть объектов планируется продавать.

Структура капитала ЗПИФ предполагает полное отсутствие кредитных средств.

Выход на Московскую биржу по стандартам сделок IPO

УК объявила о выходе на МосБиржу по стандартам IPO. 

Стандартное размещение паевых фондов на бирже не предполагает независимой аналитики. Обычно финансовые показатели предоставляет только УК, которая размещает паи. К тому же паи при первичном размещении предлагаются к продаже непосредственно на площадке УК (как правило). 

В случае с ЗПИФ «Рентал ПРО» аналитическое покрытие фонда запустят крупные банки и брокеры. Таким образом, инвестор сможет получить и проанализировать независимую отчетность. В рамках сделки предусмотрена стабилизация цен паев на бирже в течение 30 дней после начала торгов и мораторий на продажу (со стороны УК) и выпуск новых паев в течение 90 дней. Размещение паев фонда будет проходить через крупнейших брокеров.

СЧА, комиссии и доходность

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

Стоимость чистых активов фонда на этапе размещения составляет свыше 25 млрд ₽. В перспективе УК планирует увеличить стоимость СЧА до 100 млрд ₽ и выше. В случае достижения этой суммы ЗПИФ «Рентал ПРО» станет самым крупным фондом индустриальной недвижимости на российском рынке, доступным частным инвесторам.

Комиссии

Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ). 

Вознаграждение УК состоит из двух частей. 

• 1 млн ₽ в календарный месяц 
• 3% от суммы, направляемой на выплату дохода.

Доходность

Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 986 ₽), средняя годовая рентная доходность за 10 лет прогнозируется на уровне ~12,7% годовых до НДФЛ (в первый год ~10,5%). 

«Рентал ПРО» объявила размер инвестиционного дохода по паям за первый месяц после размещения в сумме 9,88 ₽ за пай, что соответствует доходности 12,02% годовых.

Доход от роста стоимости актива предполагается на уровне ~9,3% годовых (в первый год ~9,5%). 

Как купить/продать паи ЗПИФ «Рентал ПРО»

На Московской бирже паи «Рентал ПРО» доступны для покупки под тикером RU000A108157 (для квалифицированных инвесторов). 27 мая 2024 г. стартовал сбор заявок на приобретение паев, а 6 июня паи начали торговаться на МосБирже. 

На первичном размещении инвесторам предлагается приобрести паи по стоимости 986 ₽.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы. 

Плюсы фонда

• качественные объекты индустриальной недвижимости класса А;
• низкие комиссии;
• размещение на бирже по стандартам IPO;
• низкий порог входа (стоимость пая на первичном размещении составит 986 ₽). 

Минусы фонда

• недоступность неквалифицированным инвесторам;
• повышенный риск в связи со стратегией активного управления;  
• конфликт интересов: объекты, которые планируется приобрести в фонд, находятся в контуре одной компании;
• неопределенность с составом фонда в связи с частой ротацией объектов.  

Какие альтернативы ЗПИФН «Рентал ПРО» есть на рынке инвестиций?

У компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. AKTIVO не использует стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.

ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»    

Коротко о компании AKTIVO: 

• Работает с 2015 года
• Под управлением — 14 фондов
• Стоимость активов — 8,4 млрд ₽
• Выплата инвесторам — более 3,1 млрд ₽
• Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых последующие 10 лет
• Ежемесячные выплаты 

Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность от независимой УК «Альфа-Капитал», где раскрывает финансовые показатели фондов. Таким образом, у инвесторов есть возможность самостоятельно проанализировать работу ЗПИФов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи нового фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.