ЗПИФ «Rental PRO» от создателей «ПНК-Рентал» — выход на IPO, новости, стоимость пая и СЧА, доходность
Рассмотрим особенности нового ЗПИФ «Рентал ПРО», в состав которого заведены объекты индустриальной недвижимости.
Общая информация о фонде
ЗПИФ «Рентал ПРО» появился в середине 2024 г. Его паи торгуются на бирже, однако доступны только квалифицированным инвесторам.
Сценарий формирования фонда отличался от классического. Обычно в ЗПИФ привлекают средства инвесторов и затем приобретают объект. В случае с «Рентал ПРО» была задействована другая схема. У фонда был инвестор, который внес средства для покупки первого объекта (~25 млрд ₽). У этого инвестора и выкупали паи желающие вложиться в «Рентал ПРО».
С одной стороны, такая мера позволила минимизировать простой денежных средств на период формирования фонда, с другой, открыла возможности для спекуляций в отношении стоимости объекта.
Состав фонда
В состав фонда могут входить не только готовые объекты, но и строящиеся. УК обещает, что в случае готовых решений это будут технологичные универсальные объекты, построенные не раньше 2023 г. Здания должны соответствовать международным стандартам FM Global.
Стоит отметить, что PNK group — компания, которая основала ЗПИФ «Рентал ПРО», — занимается также строительством объектов. Нет точной информации, какие именно объекты приобретает фонд, в СМИ появлялась информация, что их строит PNK group.
На момент обновления обзора (февраль 2025 г.) известно о 3 объектах, один из которых уже реализован в рамках работы ЗПИФ «Рентал ПРО». Это ЦОД «Медведково», который стал первым объектом, вошедшим в состав фонда и был построен PNK group (это известно).
- Стоимость приобретения: 25,8 млрд ₽
- Стоимость продажи: 26,28 млрд ₽
На деньги, вырученные от продажи ЦОД «Медведково», были приобретены два объекта, которые находятся на стадии строительства. УК дает максимально общую информацию. Это Центр обработки данных и универсальное индустриальное здание площадью 185 000 м2. Ввод в эксплуатацию этих объектов намечен на 2025 г. Оба здания находятся в Московской области. Для какого именно арендатора они строятся, не сообщается.
Управление и ПДУ
В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «А класс капитал», которая начала работу в 2017 г.
ЗПИФ «Рентал ПРО» предназначен только для квалифицированных инвесторов, поэтому УК имеет право не предоставлять в открытом доступе документ с правилами доверительного управления (ПДУ).
Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»
Инвесторы фонда получают ежемесячный доход, который планируется формировать за счет сдачи помещений в аренду, ротации объектов в структуре фонда, а также процентов на авансы.
Поясним, что имеется в виду под определением «проценты на авансы». Если в фонд приобретается объект на этапе строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи его арендатору, доход инвесторов формируется за счет выплаты процентов на полученные авансы за приобретенные в состав имущества фонда объекты.
Инвестиционная стратегия предполагает активное управление фондом, т. е. часть объектов планируется продавать.
Структура капитала ЗПИФ предполагает полное отсутствие кредитных средств.
Выход на Московскую биржу по стандартам сделок IPO
УК объявила о выходе на МосБиржу по стандартам IPO.
Стандартное размещение паевых фондов на бирже не предполагает независимой аналитики. Обычно финансовые показатели предоставляет только УК, которая размещает паи. К тому же паи при первичном размещении предлагаются к продаже непосредственно на площадке УК (как правило).
В случае с ЗПИФ «Рентал ПРО» аналитическое покрытие фонда запустили крупные банки и брокеры. Таким образом, инвестор смог получить и проанализировать независимую отчетность. В рамках сделки была предусмотрена стабилизация цен паев на бирже в течение 30 дней после начала торгов и мораторий на продажу (со стороны УК) и выпуск новых паев в течение 90 дней.
СЧА, комиссии и доходность
Предлагаем разобрать три основных параметра:
Стоимость чистых активов (СЧА)
Стоимость чистых активов фонда на момент написания обзора (февраль 2025 г.) составляет 25,8 млрд ₽. В перспективе УК планирует увеличить стоимость СЧА до 100 млрд ₽ и выше. В случае достижения этой суммы ЗПИФ «Рентал ПРО» станет самым крупным фондом индустриальной недвижимости на российском рынке, доступным частным инвесторам.
Комиссии
Так как данный ЗПИФ рассчитан на квалифицированных инвесторов, то комиссии могут быть установлены любые, без ограничений со стороны законодательства (41 статья 156-ФЗ).
Вознаграждение УК состоит из двух частей.
- 1 млн ₽ в календарный месяц
- 3% от суммы, направляемой на выплату дохода.
Доходность
Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев (при стоимости пая 986 ₽), годовая доходность за первые месяцы работы фонда составила 20% годовых. На сайте фонда приведены следующие данные по выплатам дохода и изменению стоимости пая.
Как купить/продать паи ЗПИФ «Рентал ПРО»
На Московской бирже паи «Рентал ПРО» доступны для покупки под тикером RU000A108157 (для квалифицированных инвесторов). На первичном размещении инвесторам предлагалось приобрести паи по стоимости 986 ₽ за штуку. На сайте Мосбиржи нет информации о вторичном обороте паев.
Взвешиваем за и против
Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, рассмотрим его плюсы и минусы.
Плюсы фонда
- качественные объекты индустриальной недвижимости класса А;
- низкие комиссии;
- размещение на бирже по стандартам IPO;
- низкий порог входа (стоимость пая на первичном размещении составила 986 ₽ за штуку).
Минусы фонда
- недоступность неквалифицированным инвесторам;
- повышенный риск в связи со стратегией активного управления;
- конфликт интересов: объекты, которые планируется приобрести в фонд, находятся в контуре одной компании.
Какие альтернативы ЗПИФН «Рентал ПРО» есть на рынке инвестиций?
На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды от AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Кроме того, компания специализируется на покупке торговых помещений, а это значит, что в договорах с арендаторами, как правило, прописана привязка коэффициента арендной ставки к показателю товарооборота, что позволяет нивелировать инфляцию.
ТЦ «Самолет» — объект фонда «Активо двадцать»
Коротко о компании AKTIVO:
- Работает с 2015 года
- 14 фондов
- Стоимость активов — 10 млрд ₽
- Выплата инвесторам — более 3,7 млрд ₽
- Доходность: до 22,8% годовых в первый год (благодаря возврату НДС) и до 18,2% годовых последующие 10 лет
- Ежемесячные выплаты
Компания AKTIVO регулярно публикует подробную отчетность от независимой УК «Альфа-Капитал», где раскрывает финансовые показатели фондов. Таким образом, у инвесторов есть возможность самостоятельно проанализировать работу ЗПИФов. AKTIVO способствует реализации вторичного оборота паев, а паи нового фонда «Активо двадцать» представлены и на Мосбирже под тикером RU000A1092L4.
