ЗПИФ «Рентный доход» от ВТБ Капитал — обзор фонда недвижимости от ВТБ: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Рентный доход» был сформирован в ноябре 2019 г. сроком на 8 лет (до 17 декабря 2027 г.). Фонд доступен для неквалифицированных инвесторов.

Состав фонда

Недвижимое имущество фонда состоит из разного типа объектов недвижимости: складской, офисной и торговой. В состав имущества ЗПИФ «Рентный доход» входит 68 объектов.

Наибольшую долю в составе имущества (24,6%) занимают помещения по адресу: г. Москва, Ленинградский пр., 39, стр. 80. По этому адресу находится башня Б бизнес-центра SkyLight.

Также в состав имущества (13,51%) входят два здания логистического промышленного парка «Валищево» по адресу: МО, городской округ Подольск, территория промышленного парка «Валищево», дом 4, строение 1 и 2.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Сбережения плюс» (лицензия ФКЦБ России №21-000-1-00108 от 07 февраля 2003 года).

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является ООО «Гарант».

Исходя из правил доверительного управления (ПДУ), фонд может инвестировать в широкий перечень инструментов. Основные из них:

• жилые помещения;
  
• нежилые помещения и здания;
  
• инструменты денежного рынка;
  
• земельные участки и права аренды земельных участков;
  
• имущественные права в долевом строительстве объектов недвижимости.

Инвестиционная стратегия фонда «Рентный доход»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов.

Реализация объектов фонда запланирована на период последних шести месяцев «жизни» фонда и предполагает получение дохода от потенциального роста их стоимости.

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде можно посмотреть по ссылке.

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2024 г.) СЧА фонда составляет 7 363 250 576,35 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 6% от СЧА (с 1 ноября 2023 г.).
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда.
  
• Максимальный размер расходов — 30% от СЧА.

Доходность

Выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально с 1 апреля 2020 г., если на счетах фонда сумма денежных средств составляет не менее 10 млн ₽.

На сайте УК представлены данные по выплатам дохода за весь период существования фонда.

За 3 года доходность фонда составила ~9% годовых до НДФЛ (без учета роста стоимости пая).

Через 2 года после открытия фонда была проведена процедура дробления паев 1 к 3 — именно этим вызвано падение стоимости пая в IV кв. 2022 г.

Обращает на себя внимание тот факт, что УК публикует завышенные показатели по доходности от изменения стоимости пая. Если ориентироваться на данные с МосБиржи, в 2023 г. цена пая составляла в среднем 100 000 ₽. На момент написания обзора (февраль 2024 г.) рыночная стоимость пая на МосБирже составляет 90 000 ₽.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Рентный доход»

Паи ЗПИФ «Рентный доход» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A102N77. Рыночная стоимость пая фонда составляет 90 000 ₽ на момент написания обзора (февраль 2024 г.). Это на 10% ниже цены, установленной в октябре 2022 г. после процедуры дробления паев (100 000 ₽).

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• бренд ВТБ — один из самых известных в России.
  
• доступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• открытость УК;
  
• основную долю имущества фонда составляют качественные объекты недвижимости в столице.

Минусы фонда

• большое количество объектов (68) в составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности;
  
• широкий перечень инструментов получения дохода, заявленный в ПДУ;
  
• большой размер комиссий.

Какие альтернативы ЗПИФ «Рентный доход» есть на рынке инвестиций?

По открытости и доступности ЗПИФ «Рентный доход» похож на фонды ООО «AКТИВО», паи которых также могут приобрести неквалифицированные инвесторы.

В отличие от ЗПИФ «Рентный доход», почти все фонды AKTIVO имеют в своем составе торговые объекты, при этом в один фонд заведен один объект, что значительно облегчает анализ и повышает прогнозируемость фондов. К тому же фонды AKTIVO приносят ежемесячную доходность.

Рентная доходность самых молодых фондов АКТИВО составляет до 22,8% годовых в первый год за счет возврата НДС от покупки объекта и до 18,2% годовых в последующие 10 лет.

На фото — ТЦ «Самолет», объект самого нового фонда «Активо двадцать»

Еще одно отличие от ЗПИФ «Рентный доход»: инвесторы еще до покупки паев точно знают, какие именно объекты входят в состав фондов AKTIVO. Вся информация представлена в каталоге фондов.