ЗПИФ «Рентный доход ПРО» от ВТБ Капитал — обзор фонда недвижимости от ВТБ: доходность, стоимость пая и СЧА

Общая информация о фонде

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Рентный доход ПРО» был сформирован в середине 2021 г. сроком на 15 лет (до 15 апреля 2036 г.). Фонд доступен только для квалифицированных инвесторов.

Состав фонда

Имущество ЗПИФ «Рентный доход ПРО» составляет складской комплекс «Адмирал» площадью 26 376 м², который находится в Московской области в 10 км от МКАД по трассе М4. По информации из отчета УК, сдано 100% площадей СК.

В состав фонда (через долю в уставном капитале обществ) входит БЦ «Бульварное кольцо», в котором сдано в аренду 94,4% площадей. БЦ находится в центре Москвы, на Чистопрудном бульваре, д. 17.

Активы фонда также размещены в биржевом РЕПО (справка: сделка РЕПО — это сделка продажи ценных бумаг с обязательством выкупить их в определенный срок по заранее оговоренной цене).

ПДУ допускает использование кредитных средств для приобретения объектов недвижимости, и в 2024 г. фонд привлек заемное финансирование.

• Кредит в размере 610 млн ₽ взят под плавающую ставку: ключевая ставка + %. Срок кредита — до 31 октября 2030 г. 

• Кредит в размере 1,1 млрд ₽ взят под фиксированную ставку. Срок кредита — до 31 декабря 2031 г. 

Общая долговая нагрузка фонда составляет 1,7 млрд ₽.

Управление и ПДУ

В настоящий момент всю операционную работу и управление фондом осуществляет УК «Сбережения плюс» (лицензия ФКЦБ России № 21-000-1-00108 от 07 февраля 2003 года).

Депозитарием и регистратором сделок с паями и имуществом фонда является ООО «Гарант».

Исходя из ПДУ, фонд может может использовать широкий перечень инвестиционных инструментов. Основные из них:

• недвижимое и движимое имущество;
  
• ценные бумаги;
  
• доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью;
  
• права участия в уставных капиталах иностранных коммерческих организаций;
  
• имущественные права разного типа.

Инвестиционная стратегия фонда «Рентный доход ПРО»

Фонд предлагает инвесторам получение дохода от продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости с ежеквартальными выплатами дохода на пай за счет рентных платежей арендаторов. Данная формулировка говорит о том, что фонд может и дальше наполняться объектами разного типа недвижимости (часть активов фонда находится на депозитах).

СЧА, комиссии и доходность

Полный ключевой информационный документ о паевом инвестиционном фонде не представлен на сайте, что не противоречит законодательству: УК имеет право не публиковать в открытом доступе документы фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов.

Предлагаем разобрать три основных параметра:

Стоимость чистых активов (СЧА)

На момент обзора (февраль 2025 г.) СЧА фонда составляет 2 733 899 948,23 ₽.

Комиссии

• Комиссия УК за управление — 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода.
  
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда.
  
• Максимальный размер расходов — 15% от СЧА.

Доходность

Выплаты пайщикам осуществляются ежеквартально с февраля 2022 г., если на счетах фонда сумма денежных средств составляет не менее 25 млн ₽.

На сайте УК представлены данные по выплатам дохода за весь период существования фонда.

За 3 года работы фонда доходность фонда составила ~8% годовых до НДФЛ (без учета роста стоимости пая).

На момент написания обзора (февраль 2025 г.) стоимость пая составляет ~1 650 ₽. Доходность от изменения стоимости пая с момента формирования фонда оценивается в +65%.

Как купить/продать паи ЗПИФ «Рентный доход ПРО»

Паи ЗПИФ «Рентный доход ПРО» торгуются на Московской бирже под тикером RU000A103B62. Рыночная стоимость пая фонда составляет 1 650 ₽ на момент написания обзора (февраль 2025 г.). На графике с сайта investfunds видно, как менялась цена пая во вторичном обороте за последний год.

Взвешиваем за и против

Чтобы составить более полное представление о фонде для принятия инвестиционных решений, консолидируем его плюсы и минусы:

Плюсы фонда

• ВТБ — один из самых известных банков в России;
  
• представленность фонда на бирже;
  
• открытость УК;
  
• в состав имущества фонда входит складской объект класса А.

Минусы фонда

• недоступность для неквалифицированных инвесторов;
  
• отсутствие более подробной информации о составе фонда, что затрудняет анализ рисков и прогноз доходности;
  
• кредитные обязательства.

Какие альтернативы ЗПИФ «Рентный доход ПРО» есть на рынке инвестиций

На сайте компании AKTIVO есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов. Фонды линейки AKTIVO не используют стратегию активного управления, снижая тем самым риски для инвесторов. Компания специализируется на подборе объектов складской, торговой и офисной недвижимости.

AKTIVO объявила о создании фонда со стратегией инвестирования в складскую недвижимость. 

ЗПИФ «Активо двадцать два» интересен тем, что склад, который войдет в его состав, находится в Краснодарском крае — в этом регионе вакансия в складской недвижимости стремится к нулю. Склад арендуют сильные компании из разных сфер — Wildberries, «Лента», «Интерлогистика». 

• Доходность — 22,4% годовых
• Стоимость м2 — 59 000 ₽ (без НДС)
• Минимальный размер инвестиций — от 600 тыс. ₽
• Доступен для неквалифицированных инвесторов
• Вторичный оборот паев фонда будет организован на Московской Бирже

В состав фонда «Активо двадцать два» войдет логопарк «Раевская» площадью 20 928 м²  

Полную информацию об объекте, доходности и условиях инвестирования можно получить на странице фонда или написав в WhatsApp.